«Мы пожинаем плоды первых недель самоизоляции»

Спрос на недвижимость в Новосибирске падает как на первичном, так и на вторичном рынке, констатирует эксперт Ирина Гущина. Впрочем, по ее наблюдениям, пока это не сказывается на ценах на жилье.

— Ирина, можете проанализировать текущую ситуацию на рынке недвижимости Новосибирска? В чем ее специфика?

— У нас в стране было много разных кризисов, но такой сложный — в первый раз за новую экономическую историю. Режим самоизоляции серьезно ограничивает людей в передвижении. Плюс влияет на рост внутренней тревожности. Люди беспокоятся о своей платежеспособности, о будущих доходах, у многих компаний малого бизнеса, ИП отсутствует возможность работать, и они не понимают, когда их доходы начнут восстанавливаться. В такой ситуации, даже несмотря на сниженную процентную ставку по ипотеке, люди просто не хотят брать на себя дополнительные кредитные обязательства. Да, ипотека с господдержкой под 6,5% — это хороший драйвер для поддержки строительного рынка, но его эффективность сдерживается ответственным отношением потенциальных покупателей к займам.

— Можете оценить изменения, которые наблюдаются непосредственно на строительном рынке?

— Многие поставщики ориентируются на стоимость валюты, поэтому себестоимость квадратного метра для застройщиков и его конечная цена повышаются. Это означает, что застройщик не будет готов опускать свои цены в реализации, даже несмотря на снижение спроса.

Очевидно, что в сложившейся сегодня ситуации больше повезло тем, кто уже получил проектное финансирование, работает с эскроу-счетами на докризисных условиях. В тот момент банки достаточно лояльно заводили застройщиков в такие проекты. Именно благодаря 214-ФЗ банковская система сейчас поддерживает строительную отрасль, и она не зависит от объема продаж. Компании сейчас могут спокойно работать на деньги банков, не оглядываясь на спрос. Рано или поздно этот вопрос, конечно, встанет, особенно если кризис будет затяжным. Но в течение минимум полугода застройщики могут себе позволить держать цены на жилье и не проседать.

Пока ключевые игроки этого рынка — Банк Дом.РФ и Сбербанк — также находятся в режиме самоизоляции, но дорабатывают заявки, поданные до кризиса. Что будет дальше, как банки станут оценивать строительные компании — пока сказать сложно. Ясно одно — более тщательные проверки при получении новых кредитов неизбежны, как и ужесточение условий. Более подробно об этом можно будет говорить месяца через полтора.

— А если застройщик работает по договорам долевого участия?

— Здесь ситуация может быть сложнее, так как его работа четко завязана на спрос, который, как я уже говорила, снижается, либо на собственные средства компании.

Не исключаю, что в регионе вырастет количество долгостроев. Некоторые компаний до сих пор не смогли перейти на проектное финансирование. У них уже были трудности на этом этапе привлечения средств, так как для покупки участка и старта работ на площадке требовались собственные ресурсы компании. У многих их не было. При ужесточении андеррайтинга со стороны банков могут вырасти требования по первоначальному взносу в проект. Компаниям придется изыскивать дополнительные резервы, причем не кредиты, а собственные средства. Не исключаю, что часть застройщиков, не успевших зайти на новые площадки, заморозят свои проекты до стабилизации ситуации или продадут площадки. На мой взгляд, шансы спокойно идти вперед есть у тех застройщиков, кто занимает 5% регионального рынка и более.

— Вторичный рынок тоже сжимается?

— На этом рынке падает и спрос, и предложение. Из-за введения режима самоизоляции люди решили, что вопросы безопасности семьи важнее, чем экономические — и поснимали свои квартиры с продажи, чтобы к ним не приходили покупатели. В результате предложение на вторичном рынке сократилось. Изменение ситуации зависит от сроков эпидемии по коронавирусу и действия режима самоизоляции.

Последние две недели мы наблюдаем сильный спад спроса как на вторичку, так и на первичку. Мы пожинаем плоды первых недель самоизоляции, когда люди сняли с продажи свои квартиры, перестали обращаться в агентства недвижимости и к застройщикам.

— Динамика на вторичном и первичном рынках повлияла на рост цен?

— За 2019 год цены на новостройки и вторичку поднялись примерно на 13%. Первый квартал 2020 года тоже был достаточно активным. Из-за роста курса валюты, введения режима самоизоляции с рынка недвижимости ушла большая часть инвесторов. Но многие из оставшихся предпочли пристроить свой капитал на вторичном рынке. Те, кто к этому времени получил кредитные решения банков, также поторопились выйти на сделки.

Цены пока никто не снижает: ни застройщики, ни продавцы на вторичном рынке. Все следят за развитием ситуации.

— Вы говорили о росте цен на стройматериалы. О какой динамике идет речь?

— Ощутимо подорожал бетон, металл. Общий процент удорожания пока оценить сложно, так как последний месяц многие застройщики работали на старых запасах. Сейчас и они, и подрядчики подстраиваются под новое ценообразование.

— По поручению президента РФ сейчас государство будет субсидировать ипотеку на жилье комфорт-класса. Как это скажется на рынке недвижимости региона?

— Хочу подчеркнуть, что в строительной документации нет такого понятия, как жилье эконом-, комфорт- или бизнес-класса. Эта классификация — маркетинговые и пиар-стратегии. Определяющим категорию фактором является цена. Если говорить о Новосибирске, то при региональном потолке 3 млн рублей (озвученном президентом РФ) и 20% первоначального взноса по ипотеке речь может идти о квартире стоимостью 3,7 млн рублей. В центральной части города столько стоит однокомнатная квартира, в районах средней отдаленности — двухкомнатная, в отдаленных районах — трехкомнатная. Все эти квартиры совершенно разного класса, и все вписываются в распоряжение президента РФ.

Подготовила Юлия Данилова

Фото предоставлено героем публикации