Еще 20 лет назад в градостроительстве преобладала концепция монофункциональности. В городах строились многочисленные многоэтажки без какой-либо инфраструктуры. Сегодня точечная застройка или комплексы, где отсутствуют необходимые объекты инфраструктуры, теряют свою привлекательность. Девелоперы стараются строить удобные и комфортные районы с жильем и разнообразными социальными и коммерческими услугами в одном месте. Такую концепцию часто называют «город в городе». Ее главный принцип — в пешей доступности.
По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, подход «город в городе» основан на современной концепции N-минутного города (5/15/20-минутного города, иногда — 30-минутного города).
— Такие модели отражают время доступности тех или иных благ, необходимых для жизни человека в городе, и подразумевают, что город развивается полицентрично и состоит из отдельных районов, в которых есть все необходимые услуги, объекты социальной и рекреационной инфраструктуры в шаговой доступности. Иногда к таким объектам добавляют также рабочие места, — рассказала эксперт.
Она добавила, что сегодня многие крупные города мира стараются реализовать концепцию N-минутного города через свои стратегии и программы (например Париж, Роттердам, Барселона, Мельбурн, Лондон, Детройт и др.). Аналогичная концепция реализуется и в Москве, хотя она так и не называется, отметила эксперт.
— Данная многофункциональная модель градостроительного развития территорий приходит на смену монофункциональной модели («спальные» жилые районы, промышленные районы, районы деловой активности и т. д.). Привлекательность такой многофункциональной модели для жителей связана с возможностью удовлетворять большинство своих потребностей (конечно, не всех) в непосредственной близости от места проживания, а для города в целом — снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру и повысить базу для экономики города, — говорит Надежда Косарева.
Новосибирцы с каждым годом все сильнее ценят свою локальную среду, в которой они проживают. Наиболее востребованной сегодня является недвижимость с продуманными и самодостаточными концепциями. Все это привело к смещению приоритетов при проектировании жилья.
— Если еще 10-15 лет назад современному девелоперу было достаточно уметь хорошо строить дома, теперь требуются компетенции в комплексном планировании территории и создании современной жилой среды. Требуются компетенции по проектированию и строительству не только жилых домов, но и школ и детских садов, общественных пространств, благоустройству набережных водных объектов. «Брусника» проектирует жилые районы на основе мастер-плана, учитывающего особенности участка и интересы людей, — подчеркивает заместитель руководителя отдела архитектуры «Брусники» Дарья Боталова.
По ее словам, проектирование начинается с исследования истории места, его связанности с другими районами, изначальной функции, формируется дорожно-транспортная сеть внутри района.
О необходимости мастер-планов говорит и генеральный директор компании «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
— Есть регионы, в которых проектирование так называемого города в городе уже ушло далеко вперед. Это, естественно, столица, где сейчас строительство ведется по мастер-планам, по которым продумываются и просчитываются социальные потребности. У наших соседей в славном городе Кемерове появились мастер-планы. В соответствии с этой концепцией, мастер-планирование становится практически необходимым инструментом городского развития. Но пока оно существует далеко не во всех муниципалитетах и субъектах Российской Федерации, — говорит эксперт.
Современные жители города знают, чего хотят. Они все чаще выбирают жилье в самодостаточных жилых проектах, где инфраструктура является не вспомогательным дополнением, а полноценной частью концепции.
В основе концепции «город в городе», по мнению генерального директора СФО «Основа» Антона Рехтина, лежат удобство и комфорт всех жителей кварталов, которые достигаются за счет комплексного освоения пространства.
— Концепция «город в городе» в большей степени применима к комплексному развитию территории, прилегающей к городу либо в самом городе. Там должна быть просчитана и реализована вся инфраструктура: детские сады, школы и т. д. Только тогда проект станет этаким небольшим городком внутри большого города или мини-городом в пригороде. В идеале его жителям вообще не нужно куда-либо выезжать — все необходимое они могут найти в собственном квартале, — говорит он.
Все эксперты отмечают, что запрос общества на такой формат жилья с каждым годом усиливается. Все больше новосибирцев хотят платить не за «квадраты», а за личный комфорт и безопасность.
Erid:4CQwVszH9pWwoPp4zxK
ООО Специализированный застройщик «Юга-Строй» и ООО СЗ «Анарсити». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама. Рекламодатель ООО «Антар»
Фото ООО «Антар». Автор: Максим Зарубин
— Аудитория «города в городе» взыскательна и требовательна в отношении инфраструктурного наполнения. На относительно небольшом пространстве для удобства жителей должны располагаться спортивные, медицинские и бьюти-кластеры, магазины и торговые центры, отделения банков, бизнес-центры, коворкинги и многое другое. Кроме того, для жителей имеют большое значение благоустройство и транспортная доступность, — уверен коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников.
Дарья Боталова отметила еще один немаловажный фактор — время. Он решается увеличением многофункциональности.
— Самый ценный ресурс современного жителя мегаполиса — время. Все, что работает на сокращение времени в пути из точки А в точку Б, помогает поднять ценность жилья. Растет спрос на наличие современной и качественной социальной инфраструктуры, причем кроме традиционного запроса на детские сады и школы мы видим интерес к наличию велодорожек, места для пробежек и других видов спорта, прогулок, — говорит Дарья Боталова.
Она добавляет, что изменения в проектировании коммерческих помещений меняются с развитием онлайн-торговли. В новых проектах, кроме обязательного продуктового ритейла, проектируются ПВЗ.
Таким образом, убежден Игорь Белокобыльский, системы жизнеобеспечения и инфраструктура современных жилых проектов должны быть максимально самодостаточными. Дополнительный импульс тренду, по его мнению, придала пандемия коронавируса, которая показала, что многие экономические процессы можно делать удаленно.
— При выборе места жилья одним из главных факторов стало удобство проживания. Оно включает в себя свежий воздух, пространство для прогулок, наличие в пешей доступности инфраструктуры ежедневной потребности, а также пространство для занятия спортом, вместе с магазинами, садиками, школами. Надо отметить, что еще лет 6 или 7 назад «Стрелка» по заданию «Дома.РФ» сформулировала эти требования в своей многотомной работе о стандартах, о комплексном развитии территорий. Поэтому экономия времени, ликвидация большого количества стресс-факторов, создание эмоционально благоприятной среды в округе вылилось в потребность того, что называют «город в городе», или максимально продуманной, организованной территории в соответствии с заранее определенным мастер-планом, — прокомментировал он.
Вячеслав Мельников уверен, что сегодня концепцию самодостаточных пространств можно встретить в недвижимости любого класса.
— В этом вопросе важен не сегмент, а уровень детализации и проработки концепции и инфраструктурного наполнения. И тут мы видим, что качество исполнения растет очень быстрыми темпами: инфраструктурно комфорт-класс мало в чем уступает бизнес- или премиум-сегменту пятилетней давности, а во многом даже превосходит, — отмечает эксперт.
Не согласен с тем, что автономность и премиальность являются синонимами и Игорь Белокобыльский.
— Допустим, в Москве существует огромное количество уже сейчас создающихся и созданных жилмассивов, микрорайонов, районов, которые абсолютно автономны, при этом ни в коем случае к ним нельзя применить термин «жилье премиум-класса», — подчеркнул он.
Эксперты констатируют, что подобный формат развития территории является взаимовыгодным для всех. Он позволяет улучшить качество среды, инвестиционную привлекательность, стоимость жилья.
— Он полностью соответствует духу времени: люди стремятся к тому, чтобы максимально сократить логистику между домом, работой, рестораном, фитнес-центром, супермаркетом, чтобы высвободить как можно больше времени. Концепция «город в городе» отвечает этому запросу, так как подразумевает наличие полноценной инфраструктуры на территории одного жилого или апарт-комплекса. А в некоторых из них, к примеру в строящемся в Новосибирске мультифункциональном комплексе Freedom, перемещение между локациями возможно по нажатию кнопки лифта, — говорит коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников.
По словам Надежды Косаревой, для реализации такой модели на практике требуется достаточно жесткая градостроительная политика в городе, поскольку для застройщиков стандартного массового жилья экономически более выгодно построить как можно больше жилья на территории. В качестве примера она приводит Москву, где модель многофункциональной застройки активно реализуется сегодня.
— Власти Москвы придают большое значение созданию в новых районах жилой застройки новых рабочих мест в сфере услуг и современной экологически безопасной промышленности и реализуют соответствующие стимулирующие меры для застройщиков. При этом в последние годы все большее число застройщиков в крупных российских городах (в том числе в Новосибирске) сами начинают понимать, что качественная и разнообразная среда позволяет повысить спрос на жилье даже при более высоких ценах, — говорит эксперт.
Антон Рехтин уверен, что в ближайшие годы наиболее активно по концепции «город в городе» будет развиваться пригород.
— Новосибирск уже перенасыщен, поэтому активно застраиваются прилегающие к нему территории. Эта тенденция будет развиваться и дальше. Застройщики все больше будут уходить за пределы города и создавать кварталы с городским форматом жизни. Ведь такие самодостаточные поселки — это сочетание комфортной и спокойной жизни в пригороде с удобством городской квартиры при низкой плотности населения и прекрасной экологии, — говорит он.
О перспективах комплексного освоения территорий говорит и Дарья Боталова.
— На уровне градостроительной политики мы видим изменения в подходах властей, которые проектируют не отдельные дома, и кварталы, а целые районы. Закон о КРТ позволяет работать с большими пространствами и проектировать жилую среду максимально насыщенную функциями, — говорит она.
А Игорь Белокобыльский уверен, что подобный девелоперский продукт является практически единственным эффективным способом организации территорий.
— Здесь должно сосредоточиться не менее 80% предложения и спроса. Это мейнстрим будущего развития. К этому мейнстриму должны стремиться и муниципальные власти, и девелоперы при определении будущих перспектив развития. Новосибирску еще предстоит познать вкус мастеринга при планировании территории. И я очень сильно желаю нашему городу, девелоперам и властям получить огромное профессиональное эстетическое удовольствие от реализации подобного подхода, — резюмировал эксперт.
Руководитель архитектурной компании KAНУРА Артур Лотарев:
Заказчики стараются особо не рисковать и просто выделяют первые этажи под общественные функции. И то лишь потому, что это вынужденная мера — как правило первые этажи в виде квартир продаются плохо. В 95% случаев девелопер на этапе проектирования, не знает кто конкретно разместиться на первом этаже, какие именно функции там будут. Обычно делают универсальные пространства, которые в проектной документации называют офисными помещениями.
Концепция «город в городе» подразумевает некую автономность. Я не знаю застройщиков в Новосибирске, которые стремились бы создать какую-то замкнутую экосистему в чистом виде. Которая будет существовать сама по себе. Это, в принципе, невозможно сделать в большом городе. На мой взгляд, «город в городе» — это некое противопоставление части города самому городу. В виде образа — это можно себе представить — как раковая опухоль, которая с точки зрения биологии является организмом внутри организма.
Даже при комплексном развитии территорий, прилегающих к городу, это будет районом, а не самостоятельным городом-спутником. Если мы противопоставляем одну систему другой, то между ними должны быть разрывы, должны быть абсолютно разные функции. Например, Академгородок, который изначально был научным центром и воспринимался всеми как некий отдельный кластер. Но законы развития человечества взяли свое, город разросся, и теперь этот район стал частью Новосибирска.
Есть такое понятие «маятниковая миграция», когда люди живут в одном месте, а работают в другом. Исследования в области урбанистики показывают, что за счёт создания многофункциональных пространств в районе можно лишь 10% людей оставить на текущей территории. Большая часть жителей все равно будут мигрировать. Все равно люди будут готовы тратить 10, 30 минут или час на дорогу, чтобы приехать на работу, в театр, на концерт или к родственникам.
Поэтому считаю, что идея «города в городе» — скорее маркетинговая история. С точки зрения правды жизни такой подход – это нарушение принципов формирования сложных социальных, политических, экономических и технологических систем.
За сутки проживания в экологичном отеле они просят больше, чем в среднем по России
Сегодня муниципальные службы завершили восстановление габаритных ворот, но они уже потеряли свою актуальность
Жюри конкурса высоко оценило региональные инициативы по сохранению литературных традиций
Какой ритуал можно провести на Казанскую, чтобы поскорее выйти замуж
В пожарах погибли 11 человек
Хороший прирост по-прежнему показывает сегмент кофеен