Рынок недвижимости на жестком стопе

Крутое пике

— Евгений Владимирович, можете оценить, какие новые тренды появились на новосибирском рынке агентств недвижимости в 2022 году? Приливы и отливы спроса наверняка были очень существенными…

— Как таковых новых трендов очень мало. В марте спрос отыгрывал зимние заделы, в середине апреля начался штиль, который сохранялся в мае. По сравнению с прошлым годом в январе-марте спрос находился на схожем уровне, а в апреле упал на 80%!

На данный момент вторичный рынок недвижимости находится на жестком стопе. Продаж нет. Даже несмотря на то, что цены снизились в среднем на 10% после мартовско-апрельского повышения (рост был около 20%). Если квартиры еще более-менее начинают выставляться, то покупательская способность по-прежнему очень низкая. Это если говорить о вторичной недвижимости в многоэтажных домах.

Да, запускаются новые банковские проекты, ипотека с господдержкой, но спроса на них почти нет — ставки по кредитам еще достаточно высокие. На мой взгляд, достаточно интересен сейчас только один продукт — ипотека с господдержкой на строительство жилья. Его долго лоббировали и ждали. Сейчас мы видим акцент на малоэтажку, коттеджные поселки. Люди нацелены на инвестиции в такие объекты недвижимости, и с учетом того, что ипотека сейчас на них распространяется, решиться на покупку стало проще.

— На первичном рынке недвижимости происходит то же самое?

— Да, он тоже на стопе. Дело в том, что стоимость жилья за март-апрель здесь тоже выросла очень сильно — на 20% и выше. Во многом эта индексация была обусловлена ключевой ставкой, которая оказала влияние на рост стоимости строительных материалов, а также проблемы с финансированием самой стройки. Застройщики не могли получить проектное финансирование.

Несмотря на снижение ставки ЦБ, на первичке ситуация с ценами пока не изменилась. Мы не видим, что они откатываются назад, как на вторичке.

— Если клиенты все-таки доходят до агентств недвижимости, то что они ищут?

— Самым большим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры. Студии люди сейчас покупают не очень охотно, скорее, как инвестиционные объекты. Но дело в том, что большая часть инвесторов сейчас все еще находятся в ожидании, так как их деньги размещены в депозитах. Напомню, в марте многие банки привлекали средства на трехмесячные или полугодовые вклады под очень высокие проценты.

Трехмесячные заканчиваются в середине июни, и, думаю, после этого ситуация на рынке недвижимости может немного улучшиться. Скорее всего, деньги с вкладов придут на этот рынок.

— Как клиенты агентств недвижимости покупают квартиры? За счет каких ресурсов?

— В конце мая большая часть сделок, которые все-таки заключались, оформлялась за наличку. Сейчас интерес к ипотеке потихоньку начинает возвращаться. Пока идут звонки за консультациями, клиенты интересуются ипотечными продуктами, но находятся в ожидании следующего понижения ставок. Это еще одна причина, по которой рынок недвижимости сейчас замер на стопе. Не исключено, что 10 июня ЦБ снова снизит ключевую ставку — и это отразится на ипотеке.

Сейчас люди сравнивают ситуацию с 2014-2015 годами. Во время прошлого кризиса ключевая ставка тоже взлетела до 17% годовых, а за ней выросла ипотека, и люди брали такие дорогие кредиты, так как не понимали, что будет дальше. Потом она постепенно снижалась, и займы пришлось рефинансировать. Сейчас все видят аналогичные решения и ждут, что будет дальше. Если ставка снизится на 0,5%, то это уже расшевелит рынок. Если больше, то режим ожидания сохранится.

…и последствия штиля

— А как нынешняя ситуация с тотальным падением объема продаж скажется на самом рынке агентств недвижимости Новосибирска? Вы ожидаете сокращения количества игроков?

— Этот тренд уже пошел. В основном уходят молодые компании, которые открылись 2-3 года назад. У их собственников просто нет опыта работы в кризисной ситуации, не было финансовых запасов, при этом есть обязательства: аренда, зарплата сотрудникам и т.д. Только в нашей ассоциации закрылись 2 компании, не выдержав 2 месяца простоя. У людей паника — и они закрывают свой бизнес, уходят в наемные работники.

В целом, на мой взгляд, из-за нынешнего кризиса рынок АН может сократиться на 20-30%. В основном схлопнутся мелкие и середнячки. Крупные игроки, давно работающие на рынке, останутся — у них гораздо выше коэффициент устойчивости и гибкость бизнес-модели. Филиалы федеральных компаний, работающие в Новосибирске, тоже не планируют сокращать здесь свои офисы.

— Появления новых крупных игроков ожидаете?

— На мой взгляд, все, кто хотел зайти на рынок Новосибирска, уже зашли. Хотя интерес к нашему региону проявляют TrendAgent и Zoltor, которые работают по франшизной модели. Но практика показывает, что иногородним игрокам, в том числе сетевикам, на наш рынок заходить сложно.

— Почему?

— Новосибирский рынок недвижимости очень специфический. У новичков, вне зависимости от их масштаба и статуса, уходит много времени на развитие, адаптацию. Наше население не очень охотно доверяет незнакомым игрокам. К примеру, «Нмаркет.ПРО» потребовались почти 4 года, чтобы более-менее здесь осесть.

— Наблюдаете ли изменение маркетинговой политики продвижения недвижимости?

— Мы все сейчас ищем новые каналы продвижения. Старых уже по разным причинам нет или они ограниченно доступны, а абсолютно новые пока придумывать не на что. Если у компании большой задел, то она может сыграть на снижении тарифов. Но такое решение могут принять единицы. В основном агентства недвижимости продвигают квартиры через такие платформы, как «ЦИАН», «Авито», N1. Предлагают услуги некоторые лидогенераторы, но, на наш взгляд, они малоэффективны.

— А на что сегодня обращает внимание покупатель?

— Главную роль играет ценовая категория. На втором месте — репутация застройщика. Именно поэтому новых игроков на первичном рынке в регионе, если они соберутся начинать строительство объектов, сегодня вряд ли будет ждать быстрый успех. Им придется серьезно побороться за доверие клиента при достаточно низком спросе.

— Некоторые участники вашего рынка заявляют, что низкие продажи сохранятся до осени, так как покупатели ждут волны банкротств, после чего на рынок с дисконтом выйдут ипотечные квартиры, плюс застройщики будут вынуждены продавать новостройки по более низкой цене. Этот вариант развития событий, на ваш взгляд, вероятен?

— Не думаю и не ожидаю волны банкротств и каких-то серьезных потрясений. Да, сокращения людей в компаниях происходят, но это довольно привычная ситуация. Так было до нынешнего кризиса и будет потом. Закрылась одна компания — открылись несколько новых, и сотрудники перераспределились в них. Думаю, что к осени ситуация стабилизируется. Да, на рынке появятся банкротные квартиры, но их будет немного, так что откладывать покупку в надежде на дешевые лоты не стоит.