Стандартное проектное финансирование уходит в прошлое

«Без иллюзий — ставки не будут низкими», предупреждают банкиры.

— Как бы это не прозвучало для некоторых участников рынка, жившая долгое время логика проектного финансирования в жилищном строительстве сейчас используется крайне редко, либо практически не реализуется, — заявил вице-президент, директор дирекции по работе со средними клиентами корпоративного бизнеса и развитию корпоративного бизнеса в филиальной сети банка «ФК Открытие» Марат Гареев, выступая на заседании НП «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС).

 

Он отметил, что наряду с успешными проектами во многих регионах, в том числе в Новосибирской области было большое количество неуспешных клиентов, которые работали с банками в рамках проектного финансирования.

— Это особенно проявилось в годы кризиса, начиная с 2014 года, когда цена на квартиры упала, а динамика их продаж резко снизилась, особенно в небольших городах, или в городах, где было построено много жилья и наблюдался переизбыток предложения, — констатировал Гареев.

Как результат, сейчас жилищные проекты по старой схеме финансируются крайне редко.

— Сейчас мы рассматриваем проекты комплексно. В первую очередь, мы оцениваем денежные потоки застройщика по всем проектам, которые он реализует, смотрим успешность реализации проекта, темпы поступления денежных потоков и продаж квартир, степень закредитованности проектов, делаем четкий рыночный анализ экономики проекта, возможность реализации квартир в заявленные застройщиком сроки, оцениваем все риски и на основе этих данных принимаем решение о финансировании застройщика, — описал систему банкир.

По его словам, в Новосибирске дополнительным критерием в пользу принятия решения или отказа будет возможность финансирования покупателей квартир по ипотеке. Гареев также подчеркнул, что рассматриваются варианты финансирование застройщика напрямую при залоге земельных участков и анализе проекта в целом, а также при использовании такого нововведения как счета эскроу, когда эта система финансирования жилищного строительства будет запущена.

При рассмотрении проектного финансирования строительства инфраструктурных объектов (автодорог, мостов и т.д.) банк, в первую очередь, ориентируется на финансовое положение заемщика, наличие у него денежных средств и потоков по уже заключенным контрактам, достаточность средств и возможности предприятия для реализации проектов.

— Мы стараемся оценивать адекватность мощностей строительной организации для реализации проекта, смотрим какая часть работ передается в субподряд, оцениваем адекватность расходов и поступления денежных средств по проекту, — говорит он. — Из плюсов: контрактная логика финансирования существует и может быть в некоторой степени реализована. Мы в некоторых случаях можем учитывать материальное обеспечение в виде строительной техники и объектов недвижимости, которыми обладает компания, а также рекомендуем собственникам оформлять личные поручительства по финансированию.

В целом, он подчеркнул, что возможность получения банковских гарантий и финансирования по строительству инфраструктурных объектов на рынке существует.

— Не всегда принимаются положительные решения, но их достаточно много: еженедельно в банке принимаются 2-3 проекта на достаточно значительные суммы, — заявил Марат Гареев.

Представители строительных компаний Новосибирска пожаловались на то, что банки чрезмерно затягивают рассмотрение заявок на получение гарантий и финансирования. Гареев уточнил, что если застройщик предоставляет все необходимые документы, у него прозрачная и безубыточная финансовая деятельность, то решение выдается максимум в течение месяца. В иных ситуациях сроки удлиняются.

— Какие ставки вы предлагаете по проектному финансированию, — поинтересовалась директор ООО «Новосибирск «СтройМастер» Вера Коновалова, после того, как банкиры отметили, что будут вынуждены учитывать в своей работе ту информацию, которая прозвучала на заседании «РДКС» в докладе президента некоммерческого партнерство «Строителей Сибирского региона» Александра Савельева.

Он привел достаточно пессимистичные цифры по ситуации в отрасли региона. 

— Низкой ставки по проектному финансированию не будет. Давайте обойдемся без иллюзий. Ориентировочный уровень ставок — 14,5% — 15% годовых, плюс дополнительные комиссии при рассмотрении, — констатировал Марат Гареев, при этом отметив, что каждый заемщики все равно будет рассматриваться индивидуально.

Коновалова ответила, что видя показатели рынка, которые привел эксперт, она может точно сказать: эти ставки не подъемны. Застройщики поддержали ее слова, а глава «РДКС», председатель комитета по строительству регионального парламента Майис Мамедов добавил:

— При текущей рентабельности строительных компаний — 2,6% такие ставки становятся философской темой. Можно сколько угодно говорить о том, что банки предоставляют деньги застройщикам, но кто будет их брать по такой цене?

Ранее представители большинства банков на пресс-конференциях и в личных интервью сообщали Infopro54, что нынешний кризис больнее всего ударил по автодилерам и застройщикам, соответственно компании этих отраслей попали в особый список клиентов и их доля в кредитных портфелях банков сократилась. Ситуация начала постепенно меняться в середине 2016 года. О работе со строительными компаниями говорили Сибирский Сбербанк, ВТБ, Банк «Левобережный». Впрочем, с оговоркой, отмечая, что кредитуют «проверенных партнеров, в небольших объемах, под очень ликвидный залог, если нет убыточности и замороженных объектов».

По данным НП «Строителей Сибирского региона», по итогам полугодия банки выдали застройщикам, работающим на территории области всего 3% от общего объема выданных займов (266 млрд руб). Также эксперты НП констатировали сокращение расходов населения на покупку недвижимости — на 14,6%.

Фото: Юлия Данилова

Юлия Данилова