Строительный комплекс Новосибирска живет благодаря накопленным запасам

2024 год принес много неожиданностей для строительной отрасли, в том числе отмену программы льготной ипотеки и существенное повышение ключевой ставки, отметил  в ходе расширенного заседания ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», посвященного итогам работы строительного сектора Новосибирской области в 2024 году министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов. Это сократило спрос среди покупателей недвижимости.

По итогам текущего года в регионе зарегистрировано 30 тысяч договоров долевого участия, на четверть меньше, чем в 2023, когда было подписано 40 тысяч ДДУ.

В 2024 году в регионе будет введено в эксплуатацию 2,5 млн кв. м, что на 16% больше утвержденного Минстроем России плана по сдаче жилья (2,15 млн кв. м). В 2023 году в области было сдано 3,02 млн кв. метров жилья.

— Считаем, что накопленный запас прочности за предыдущие годы позволит нам пережить следующие годы. Благодаря нашим застройщикам мы сформировали достаточно хороший задел по выданным разрешениям на строительство. На сегодняшний день в строительстве находится более 4 млн квадратных метров жилья. Это нам позволяет, скажем так, с уверенностью вступить в 2025 год, выполнить планы Минстроя по вводу в эксплуатацию, — отметил Богомолов.

Однако сертифицированный аналитик-консультант Российской гильдии риэлторов, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева настроена менее оптимистично. По ее данным, за 11 месяцев 2024 года недвижимость на вторичном рынке подорожала до 123 тысяч за кв. метр (на 9,5% по сравнению с прошлым годом), по новостройкам —до 156 тысяч за кв. метр (рост 9,3%). Таким образом. Разрыв цен достиг 27%.

Эксперт добавила, что в городе на этапе строительства находятся 227 домов. При этом продажи квартир сократились на 9,4% и на начало декабря в городе реализовано 23 тысячи квартир. Продажа квартир идет в 184 домах, к покупке предложены примерно 28 тысяч квартир.

— Строительный рынок сейчас находится на краю пропасти и, возможно, у него даже одна нога в эту пропасть уже соскользнула. И это не эмоциональный образ, это трезвая оценка ситуации. Количество непроданных квартир достигло 28 тысяч, и это рекордный показатель за все время наших наблюдений. Можно сказать, что происходит затоваривание рынка новостроек, — говорит Елена Ермолаева.

Она согласна, что застройщики завершают 2024 год с хорошими показателями лишь за счет запасов прочности, накопленных ранее. После отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки ситуация изменилась.

— За 4 месяца с июля по октябрь в Новосибирской области было выдано примерно 3000 ипотечных кредитов. Это в 3 раза меньше, чем за такой же период прошлого года. То есть, снижение рынка примерно на 70%. Если мы говорим, что рынок упал на 70%, то что это значит? Это значит, что у кого-то из строителей продажи упали на 50%, а у кого-то на 90%, — говорит эксперт.

Падение продаж грозит прекращением проектного финансирования строек. Особенно под удар попадают застройщики с проектами, находящимися на раннем этапе строительства.

— Очень повезло тем компаниям, у которых на июль этого года строящиеся дома были в стадии завершения. Они смогли на остатке проектного финансирования быстро завершить свои проекты и поспешили это сделать. Этим отчасти вызваны рекорды в области сдачи жилья. А как обстоят дела у тех, кто сейчас находится на ранних этапах строительства? Плохо обстоят. И уже есть данные о том, что банки начинают приостанавливать проектное финансирование для этих объектов, — говорит аналитик.

Она подчеркнула, что застройщики не могут себе позволить значительно снижать цены — себестоимость строительства за последние годы выросла. Кроме того, это не дадут сделать и банки, перед которыми строители защищают свою финансовую модель, чтобы получить кредит по проектному финансированию.

Проектное финансирование избавило покупателей жилья от риска влиться в ряды обманутых дольщиков, однако стало основным источником средств для застройщика. Оно зависит от скорости наполнения счетов эскроу, поэтому девелоперам необходимо постоянно поддерживать темпы продаж. Однако, ставка по нему привязана к ключевой ставке ЦБ.

— Для системы эскроу-счетов начинается стресс-тест, и пока не понятно, как система будет его проходить. Если отрасль не будет поддержана, в ней может начаться серьезный кризис, — закончила свой доклад Ермолаева.

Губернатор Новосибирской области Андрей Травников был более сдержан в комментарии.

— С учетом сегодняшней ситуации, некоторые термины, конечно, не новогодние, типа «кризис», «катастрофа», «пропасть». Мы уже пуганые и в это не верим. А в целом ситуация, конечно, объективная, — отметил он.

Ранее редакция сообщала, что застройщики Новосибирска обязались вложить в школы и детсады 14 млрд рублей.