Строительный рынок готовится к рецессии

Застройщики и власти обсудили варианты поддержки отрасли.

В перспективе рецессия

— Строительная отрасль в регионе работает едва ли вполсилы: количество занятых уменьшилось с 41 до 30 тыс человек, в жилищном строительстве за год мы потеряли еще 30% объема, а в стройиндустрии упали на 70%, — заявил председатель НП «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС), генеральный директор ГК «Первый строительный фонд» Майис Мамедов на заседании клуба.

Президент НП «Строителей Сибирского региона» Александр Савельев также отметил, что за 9 месяцев 2017 года, в сравнении с аналогичным периодом 2016, объем работ по виду деятельности строительство в Новосибирской области упал на 16,8% (в СФО — на 2,2%, в России — на 4.3%, до 36,1 млрд руб), ввод общественных и жилых зданий — на 21,8% (в СФО — на 12%, в России — на 4%). За январь-октябрь в регионе введено 1145 тыс кв метров жилья. Сальдированный финансовый результат крупных и средних строительных компаний составил 39,8 млрд руб — на 13,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Число убыточных организаций составило 30,3%, сальдированный финансовый результат строительных организаций — — 409 млн руб. При этом он подчеркнул, что госзаказ обеспечивает 60% инвестиций.

— В отрасли сохраняется отрицательная динамика оценок финансовых показателей, а также рост цен на строительные материалы. Падение объема госзаказа ухудшает ситуацию и создает предпосылки не для стагнации, а уже для рецессии в отрасли в 2018 году, — предупредил эксперт. — Рентабельность строительной отрасли, по данным Росстата, составляет 5,2%. Сегмент растет при рентабельности «инфляция +1%». В прошлом году только официальная инфляция была 5,4%. Продолжается тенденция разделения строительного рынка и в будущем на нем останутся крупные вертикально-интегрированные компании.

При этом Савельев подчеркнул, что позитивные изменения в отрасли будут во многом зависеть от поведения основных инвесторов: государства, корпоративного сектор и населения.

Варианты поддержки

Врио губернатора Новосибирской области Андрей Травников предложил застройщикам в случае появления проблем «подавать сигнал через профильное министерство», а также отметил, что «надеется на помощь крепких компаний в развитии рынка».

— Одна из причин пониженного спроса на жилье — психологическая. Многие жители Новосибирска и потенциальные покупатели из других регионов напуганы ситуацией с количеством обманутых дольщиков и откладывают вложение средств в жилищное строительство, ожидая нормализации ситуации, — говорит Травников.

Он отметил, что на загрузку строительного комплекса может повлиять реализация ряда проектов, которые запланированы в 2018 году: школ, волейбольного центра, ледового дворца спорта, четвертого моста, перинатального центра.

➥ Проект размещения ледовой арены в районе аэродрома Северный представят депутатам

— В 2018 году продолжится федеральная программа по расселению аварийного жилья— примерно на тех же условиях. До мартовских выборов параметры ее реализации будут озвучены. Для стимулирования спроса на рынке правительство области готово и на бюджетные расходы, — заявил глава региона.

И.о. министра строительства Игорь Шмидт рассказал о мерах поддержки отрасли, которые разрабатываются в Новосибирской области. В частности, в регионе формируется фонд земли готового к комплексной застройке.

— Мы работаем с АИЖК. На данный момент правительству области передано порядка 420 га для жилого и иного строительства. В основном они предлагаются гражданам, которые попадают под 161-ФЗ. Однако 5 площадок — порядка 200 га мы сегодня зарезервировали для обманутых дольщиков и передаем эти территории Новосибирску, — подчеркнул Шмидт. — По ним сейчас идет градостроительная подготовка территории и, думаю, что в следующем году мы сможем использовать эти участки для масштабных инвестиционных проектов.

➥ Новосибирская область получила участок в 300 га для решения проблем обманутых дольщиков

В качестве нефинансовых мер поддержки правительство региона также рассматривает реструктуризацию налоговых платежей, увеличение объемов прямых федеральных субсидий в инфраструктуру комплексных площадок, формирование федерального реестра сметных нормативов, укрупненных нормативов цен строительства, субсидирование первоначального взноса для покупки жилья на первичном рынке для бюджетников и т.д.

За счет РЗТ

Больше всего предложения поступило по комплексному развитию застроенных территорий. Заместитель председателя и управляющий Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Игорь Безматерных отметил, что расселение ветхого и аварийного жилья сегодня является интересным бизнесом, но средств, которые для реализации этой программы выделяют застройщики и государство, не достаточно. Он предложил сделать перечень жилья, подлежащего расселению, а также разработать единую документацию на комплексную площадку.

➥ Область и город разрабатывают новую программу для развития застроенных территорий

— У нас есть механизм банковского финансирования под расселение ветхого жилья. Но тут возникают вопросы в достаточности обеспечения, так как пока площадка не расселена она не является для банка предметом залога. Второе — процентная ставка, которую застройщики, осваивающие территорию должна нести. При среднем сроке расселения 2 года застройщик вынуждены платить проценты, а доход получит только после освобождения площадки, строительства жилья, то есть через 3-4 года, — напомнил он. — Предлагается рассмотреть субсидирование ставки за счет регионального бюджета, что позволит снизить процентную нагрузку на застройщика РЗТ и получить серьезный мультипликативный эффект. Кроме того, средств на компенсацию ставки нужно меньше, чем при прямом расселении ветхого жилья. Тут также можно рассматривать предоставление гарантий фонда МСП. Для правительства это даст комплексную застройку территории, увеличение ввода жилья, обновление архитектурного облика города. Для застройщика — это возможность комплексного освоения площадки, снижение стоимости ресурсов и больше возможности благоустроить территорию для комплексной застройки.

Руководитель ГК SKY Group Владимир Литвинов предложил зоны РЗТ выделить в особые зоны градостроительства для более оперативной реализации проектов, а также скоординировать работу земельных и жилищные комитетов, которые занимаются расселением ветхого и аварийного жилья.

Директор ООО «ЗСМ 7» Геннадий Бессонов заявил, что одной из самых серьезных проблем в таких проектах являются задержки в расчетах бюджета за выполненные застройщиками работы, в том числе по расселению ветхого и аварийного жилья. Просрочка по выплатам может доходить до двух лет.

— Вы же понимаете, что если мы задерживаем платежи на 10 дней, то к нам тут же приходит трудовая инспекция, прокуратура и т.д. Если бюджет будет выполнять свои обязательства вовремя, то и застройщикам будет легче планировать свои расходы, —констатировал он.

Руководитель отдела продажи и аренды земельных участков АО АИЖК Григорий Начинкин сообщил новосибирским застройщикам, что агентству интересна обратная связь от участников регионального рынка относительно качества управления земельными участками, которые находятся в управлении АИЖК.

— Мы плотно работаем с правообладателями земли и одной из задач АИЖК является равномерное и эффективное распоряжение земельным фондом. Если вы обладаете информацией, что земельные участки, которые относятся к подведомственными предприятиям и учреждениям, используются не эффективно, если понимаете, что их можно вовлечь в оборот, что они имеют градостроительный потенциал — обращайтесь. Обсудим как их вовлечь для жилищного строительства, — добавил он.

Впрочем, директор ЗАО «Реснефтегазстрой-Академинвест» Вячеслав Набивич заявил, что уже несколько лет не может получить землю на левобережной части Нижней Ельцовки под программу расселения ветхого и аварийного жилья. Даже после передачи участка от СОРАН в АИЖК этот вопрос не решается.

— Мы разработали комплексную программу сноса ветхого жилья — брусчатых домов в верхней зоне Академгородка. Мы начали осваивать эту землю еще до перестройки, а потом дело остановилось. Мы неоднократно говорили, что нам не решить проблему расселения ветхого жилья без этой площадки, СО РАН пыталось освоить ее самостоятельно, но в итоге в прошлом году передало землю в АИЖК. С агентством мы контакт найти не можем, — пояснил застройщик.

Предложения рынка

Игорь Безматерных выделил еще одну тенденцию: сегодня в регионе ипотека в основном растет за счёт вторичного рынка.

— У нас в ипотечном портфеле на первичку приходится всего около 30%, с учетом ДДУ и готового жилья в новостройках. Эта тенденция носит тревожный характер. Объем хорошего спроса, который создает новые рабочие места и налоги в строительной отрасли, снижается. Считаю, что программа поддержки субсидирования первоначального взноса позволит эту тенденцию переломить, увеличить долю первичного жилья и обеспечить большую загрузку строительного сектора, — заявил банкир.

➥ Плюс 2,5 млрд

Гендиректор ГК Строитель Инна Беличенкова поинтересовалась может ли регион расширить категорию заемщиков, которым будет планируется субсидировать первоначальную ставку.

— Например, включить в этот список не только бюджетников, но и семьи с детьми в домах с высокой степенью готовности, с лимитированным списком компаний. Тогда на рынке будут пользоваться спросом трехкомнатные квартиры. Это хорошо поддержало бы рынок в 2018 году. Такой опыт в регионе уже имеется, — пояснила она.

Гендиректор ООО «Новосибирск «СтройМастер» Вера Коновалова предложила правительству региона рассмотреть возможность предоставления гарантий бюджета ресурсоснабжающим организациям —монополистам по объектам, которые находятся на этапе сдачи.

— Мы строим огромные микрорайоны, но за короткое лето не успеваем проложить сети, кабель, лифты. Раньше нам давали поблажки, чтобы мы успевали завершить работу, и мы достраивали, закрывали задолженность. Но сейчас, в связи с экономической ситуацией, работать стало тяжелее, а ресурсоснабжающие организации идут на жесткие категоричные меры, — констатировала она. — Например, нам ни на один объект не дали тепло, а когда мы обратилась с письмом в мэрию, АО «Сибэко» устроило «публичную порку» и подало на банкротство одной из наших организаций. Кому от этого стало лучше? Мы смогли увеличить продажи, чтобы быстрее рассчитаться по долгам? Нет, люди испугались, и мы не получили даже тех денег, на которые рассчитывали. Не от нас зависит экономическая ситуация в стране, но мы всегда выполняем свои обязательства. Можете ли вы продумать механизм поддержки строителей в данной ситуации?

➥ СК «СтройМастер» задолжала за тепло и горячую воду 35 млн рублей

Андрей Травников пояснил, что знает о задолженности застройщиков по налоговым и неналоговым платежам, но напомнил, что жесткие меры со стороны власти не принимаются. Что касается долгов СК перед другими кредиторами, то, по словам губернатора, он изучит ситуацию, в том числе обоснованность расчетов стоимости техусловий.

➥ Недоимка по аренде на землю в Новосибирске выросла до 3,7 млрд руб

Актуальной проблемой для застройщиков Геннадий Бессонов также назвал стоимость кадастровых участков.

— Я платил за аренду земельного участка за городом 300 тыс руб в год, а сейчас цена выросла в 20 раз. Как вы думаете, буду ли я там что-то строить? От ДИЗО области комментарии получить не могу, а в приемной президента РФ сказали: обращайтесь в суд, — добавил он.

Гендиректор ООО «РСУ-5 Новосибгражданстрой» Михаил Голубев предложил создать реестр подрядных организаций, которые могут работать на строительстве социальных объектов, а также же на проектах, которые финансируются за счет бюджетных средств. Пока он сформирован только для подрядчиков, работающих на сегменте капремонта. По его оценкам, это позволит защитить рынок от недобросовестных игроков, которые демпингуют на торгах, а потом срывают сроки и выдают несоответствующее качество работ. Кроме того, Голубев предложили создать в регионе комитет по ценообразванию для определения стоимости работ, и материалов, которые используются для капремонта.

— Мы работаем на рынке капремонта третий год и сдвиги минимальные Сегодня у нас в регионе неосвоен 1 млрд руб, при этом рентабельность подрядчиков ниже нуля, мы работаем в убыток, — заявил Михаил Голубев.

➥ Капремонт дорого обходится подрядчикам

Сельские застройщики посетовали, что последние 10 лет их не подпускают к более –менее значимым объектам, которые реализуются в районах, а также на сложности с подключением к инфраструктуре.

Резюмируя предложения застройщиков врио губернатора отметил, что готов их изучить и обсудить детально, но предупредил, что вводить субсидии для всех желающих область не планирует, также как и ограничивать рынок для инорегиональных компаний.

Фото: автора

Юлия Данилова