«То, что сейчас будет происходить в отрасли, — это квест не для слабонервных»

— Мы считаем, что с ужесточением требований к застройщикам в рамках 214-ФЗ будет вводиться жесткая ответственность субъектов федерации и первых лиц регионов за то, что происходит в строительной отрасли. Минстрой Новосибирской области также попадет в определенную «вилку». Он должен будет разрабатывать критерии, по которым застройщики смогут претендовать на инструменты небанковского финансирования на возвратной основе, — заявил на пресс-конференции председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков.

Напомним, на минувшей неделе на круглом столе в Москве министр строительства РФ Владимир Якушев сообщил, что часть застройщиков в рамках постановления правительства РФ получит возможность достраивать жилье по старым правилам, часть сможет получить банковское финансирование, а некоторым будут недоступны эти инструменты. Для третьей категории минстрой готовит инструмент небанковского финансирования на возвратной основе через фонд дольщиков и Банк Дом.РФ. При этом гарантии за этих застройщиков в качестве поручительства (как юридически оформленной бумаги) должен будет дать субъект федерации. В частности, регион может заключить соглашение с правительством РФ на установление для застройщиков индивидуальных критериев по готовности объектов и количеству договоров долевого участия. Пока в документе, разработанном правительством РФ, говорится, что по старым правилам смогут достраиваться объекты с готовностью от 30%, а также с объемом заключенных договоров долевого участия (ДДУ) от 10%. Заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин особо подчеркнул, что проекты с хорошей рентабельностью не получат небанковские кредиты, чтобы увеличить свою маржу.

Илья Поляков уверен — региональные критерии для застройщиков необходимо разработать коллегиально и максимально прозрачно, чтобы не возникали конфликтные ситуации.

— Пока непонятно, как считать эти 30% готовности. Ясно, что многие компании, которые не смогут получить банковское финансирование, будут стараться включить в эту сумму как можно больше работ. Что делать с огромными долгами за аренду земли, имеющимися у некоторых застройщиков? К ним сегодня не то что не применяются никакие санкции, но даже информация по ним не раскрывается, что сильно нарушает принцип конкуренции на рынке, — поясняет Поляков. — Областная власть должна проявить стойкость и разум в проработке этих критериев. Напомню, никто не отменял указ президента РФ о том, что регионы должны добиться выполнения целевых показателей по вводу жилья до 2025 года. В расчете критериев готовности жилья будет самое больше яблоко раздора. С одной стороны, получается, если не дать компании работать по старым правилам, понимая, что она не получит проектное финансирование, — это поставить крест на проекте и «поймает» большое количество обманутых дольщиков. С другой, если разрешить компании работать, то можно «поймать» еще большее количество проблем с дольщиками.

Сформировать четкий список критериев планируется в рамках межведомственной рабочей группы с участием правительства области, регионального парламента и представителей отрасли в максимально сжатые сроки — до середины апреля. По словам Полякова, в ближайшее время такая группа будет создана.

— Второе требование — от 10% зарегистрированных ДДУ. Это тоже спорный вопрос. Не исключены ситуации, когда для достижения этого критерия застройщики пойдут в юстицию и будут заключать договоры на сотрудников, родственников. Рынок должен понимать, что время таких схем закончилось — и это тоже будет сложная конфликтная работа, — прогнозирует он.

Гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский констатирует, что за 4 месяца до того, как любые сделки с привлечением средств дольщиков окажутся незаконными, в Новосибирске из 558 объектов реально строятся 488, из них 80 — за счет средств компаний, более 400 — на деньги дольщиков. Все проекты, которые компании строят на собственные средств, имеют уровень готовности ниже 15%. Во многом потому, что интерес дольщиков к ним отсутствует.

— 188 или 39% объектов, строящихся в Новосибирске, имеют просрочки по сдаче. Это уже является стоп-фактором для банков. При этом откровенных аферистов и мошенников среди них немного — 5-7%. У остальных, достаточно качественных игроков — спорные финансовые модели, с которыми они не могут получить деньги в банке. И именно они ждут, что государство не поступит с ними несправедливо, с их точки зрения. Это ожидание оказывает серьезное давление на рынок, — поясняет он.

Белокобыльский также заявляет, что ситуацию усугубляет глобальная неготовность банковского рынка к финансированию строительной отрасли. Только один банк пока дошел до стадии реальной выдачи кредитов — в Новосибирске Сбербанк профинансировал 2 проекта (ГК «Брусника» и ГК «Стрижи»), при этом на рассмотрение заявки на проектное финансирование уходит около 2-3 месяцев. По его оценкам, из 488 проектов в лучшем случае к 1 июля в Новосибирске будет профинансировано 43 объекта недвижимости.

Гендиректор ГК «Стрижи» не исключает, что большая часть застройщиков, входящих в 39%, будет всеми силами стараться дотянуть объекты до критериев небанковского финансирования к 1 июля, но не факт, что после этого рывка у них останутся силы на продолжение деятельности.

Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации, Илья Поляков заявил, что ждет жесткой посадки рынка и возникновения большого количества обманутых дольщиков.

— У нас не 5 тысяч обманутых дольщиков, а в разы больше. И мы увидим это в 2019-2020 годах, — предупредил он.

Игорь Белокобыльский добавил, что новые правила игры чреваты еще рядом серьезных последствий. В частности, он отметил, что средняя цена квадратного метра в Новосибирске составляет 63 тысячи рублей за квадратный метр — и она не выдерживает стресс-тесты банков.

— Чтобы нам оставаться привлекательными для банков, нам нужно скидывать излишества. Застройщики будут отказываться от строительства школ, детсадов, дорог, от вложения средств в инженерную инфраструктуру, так как даже при положительной экономике проекта мы не сможем пройти стресс-тесты, разработанные по московским нормативам, — говорит он. — Кроме того, стресс-тестирование в регионах не выдержат 70% проектов, реализуемых в рамках расселения ветхого и аварийного жилья, а также масштабных инвестпроектов. Напомню, МИПы используются в Новосибирске для решения проблем обманутых дольщиков на объектах, брошенных другими застройщиками. Эти «истории» можно будет финансировать только за счет собственных средств компании. К примеру, у нас первые небольшие деньги раскроются на счетах эскроу в ноябре 2019 года, а основные — в ноябре 2020, то есть реализация таких проектов у нас откладывается минимум на 2 года.

При этом застройщик подчеркнул, что 81 объект (16,8%) в Новосибирске строится по кооперативной схеме. Они вообще не попадут ни в одну схему финансирования.

— Самое сложное в сегодняшней ситуации то, что для строительной отрасли история с переходом на проектное финансирование обязательная, а для банков — факультативная. ЦБ не торопится создавать рынок, не пытается адаптировать банковскую систему РФ для Замкадья. Депутат Госдумы Николай Николаев, выступив на круглом столе в Москве, ушел, даже не послушав мнение участников рынка. При этом уже сейчас понятно, что в Новосибирске 70-80% не укладывается в модели инвестиционного кредитования. Одним словом, то, что сейчас будет происходить в отрасли, — это квест не для слабонервных, — заявил Белокобыльский.

Илья Поляков заметил, что сегодня Москва забывает, Россия — это федеративное государство, раздавая не полномочия, а обязанности.

— В 2014 году придумали схему со страхованием и пустили на рынок мошенников. В результате на рынок пришли страховщики, получившие лицензию ЦБ, которые сегодня не могут выполнить свои обязательства по страховым случаям. В Новосибирске это ситуация с СК «Респект» и ГК «ПТК-30». Федеральный центр сейчас говорит регионам: «Берите и расхлебывайте эти проблемы». Я бы на месте субъекта федерации начал судиться с ЦБ: все что наше берем, а если не наше — давайте проблему решать в рамках законодательства, которое на тот момент работало, — резюмировал Поляков.

Фото автора