У концепта проектного финансирования есть сибирский лидер

 Группа компаний «Стрижи» объявила о вводе в строй второй очереди жилого комплекса «Солнечные часы». Для концерна с таким обширным портфелем проектов это событие стало бы линейно-рядовым, если бы не новая форма финансирования — по счетам эскроу. Именно она придает событию историчность. В рамках Сибирского федерального округа и его строительной отрасли это прорывное событие, рубеж эпох. В рамках всей России, впрочем, тоже. Это второй прецедент на территории РФ.

— Это первый в Сибири финишировавший проект со счетами эскроу, — пояснила председатель Сибирского банка ПАО Сбербанк Татьяна Галкина на брифинге, посвященном сдаче жилого комплекса. — В конце октября 2018 года ГК «Стрижи» и ПАО Сбербанк подписали первый в зоне территориального управления Сбербанка договор о проектном финансировании со счетами эскроу. И сегодня вводится в эксплуатацию первый объект, построенный по схеме проектного финансирования.

Суть счетов эскроу состоит в том, что средства от продажи квартир (в том числе ипотечные) поступают на специальные счета эскроу, к которым застройщик не имеет доступа. Эти счета раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. Но все необходимое финансирование осуществляется как раз за счет банковских средств. Это обеспечивает непрерывность финансирования и ускоряет сроки строительных работ.

— Сейчас у нас финансируются семь проектов по счетам эскроу, три из которых — это проекты ГК «Стрижи», — сказал Игорь Безматерных, управляющий головным отделением Сбербанка России в Новосибирске. — Фактически почти половина проектов. По большому счету я не удивлен тем, что именно ГК «Стрижи» стала пионером эскроу-практики в регионе. Мы сотрудничаем с ГК «Стрижи» со дня ее основания — более семи лет, и нам импонирует их инновационный подход к банковским продуктам.

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, освоение эскроу-счетов позволило быстрее ввести проект в эксплуатацию, дало полугодовое сокращение сроков строительства.

— В исполнении Сбербанка эскроу-счета — достаточно удобная практика, — отметил Игорь Белокобыльский. — Они вдумчивой работой компенсируют несовершенство законодательства. К слову, о законодательстве. «Солнечные часы-2» — это еще и первый комплекс, возведенный в рамках обновленного законодательства о развитии застроенных территорий. Именно перед стартом этого проекта мы добились изменений в федеральном законодательстве — изменений, которые позволили бы нам осуществлять поэтапное развитие застроенных территорий. Поэтому сложнейшая в финансовом смысле площадка была разбита на три очереди, включавшиеся в работу поэтапно. Благодаря такому структурированию проекта и финансированию Сбербанка, нам удалось быстро превратить этот сложный участок в пример современной и позитивной реурбанизации.

Реурбанизация — это суть перезапуска территории, отождествляющейся ныне с комплексом «Солнечные часы». Пустырем эта территория не была как минимум 70 лет. Но качественный уровень этого наполнения совпадал с реалиями 70-летней давности. И перед застройщиком стояла нелегкая задача — полностью «пересобрать» территорию по современным градостроительным канонам.

— «Солнечные часы-2 — ансамбль, родившийся как итог комплексного и глубокого редевелопмента территории, — поясняет Игорь Белокобыльский, — Когда мы начали освоение этого пространства, 70% здешнего жилого фонда составляли двухэтажные бараки 1940-х годов. Расселены девять таких домов. За шесть лет расселены более 8000 кв. м ветхого и аварийного жилья.

В портфолио ГК «Стрижи» комплекс «Солнечные часы» примечателен целым набором самобытных черт. Например, это концептуальная работа над благоустройством. Оно будет авторским. И тоже фактически станет брендоносителем, одной из форм марочного отождествления.

— Мы специально отложили эту тонкую и творческую работу на финальный этап — возьмемся за нее, когда будет сдана третья очередь, — подчеркнул Игорь Белокобыльский.

Во-вторых, «Солнечные часы» — комплекс демократичного ценового ряда, но многие благоустроительные решения и находки применены, так сказать, с повышающим коэффициентом — и те, которые станут концепт-изюминкой на стадии финальной «полировки», и те, что уже сейчас представлены нынешним новоселам. Например, пятиэтажка, входящая в пусковую очередь, построена с неожиданными для этого архетипа решениями: колясочная и велосипедная комнаты, дизайнерское оформление мест общего пользования, лифт (причем «умный» — с рекуперацией, возвращающий сэкономленную энергию в сеть дома), электронная саморегуляция системы отопления, оптимизирующая климатический режим помещений сообразно погоде.

— Мы не экономим на покупателях, стараемся «упаковать» в проект побольше бонусных параметров, поднимающих объект над собратьями по классу, — подчеркнул Игорь Белокобыльский. Над своей категорией, повторю, а не над ценником. На ценообразование переход на эскроу не влияет, цены на квартиры меняются согласно общей логике рынка.

По признанию Белокобыльского, ранний дебют «Стрижей» в теме проектного финансирования по эскроу-счетам объясняется стремлением поскорее (раньше соседей по рынку) пройти пресловутый стресс перемен. Пока другие уговаривают власти повременить с тотальным введением проектного финансирования, Белокобыльский предпочел «первым прыгнуть в воду».

— Переход на новые правила работы неизбежен, — констатирует он. — И лучше начать первыми. 75% того, что мы сейчас делаем — это именно закрытое проектное финансирование. Да, не скрою: перед входом в проект была некоторая робость. Опасения внушала повышенная нагрузка из-за процентов, начисляемых на ликвидность — она, в принципе, в регионах достаточно болезненно воспринимается. Но эта же эмоция — она же и мобилизующий фактор. Испугавшись этого удорожания, мы пересмотрели свои процессы и решили сделать компенсирующим фактором сроки строительства. «Солнечные часы-2» мы ввели в эксплуатацию за 11 месяцев. По «Онеге-1» сроки еще более динамичные. В «Онегу» Сбербанком вложены 3 млрд рублей, в «Солнечные часы» — 300 млн. В общем, необходимость платить проценты побуждает шевелиться быстрее, быть изобретательнее в поиске ресурсов, в оптимизации работы.

Представители Сбербанка отметили, что ГК «Стрижи» — самая яркая персонификация растущего интереса строительной отрасли Сибири к проектному финансированию. По словам Татьяны Галкиной, объем портфеля финансирования жилой недвижимости за 9 месяцев 2019 года увеличился на 45%. И 62% проектов реализуются со счетами эскроу.

— А финишировавший проект — да, он пока один такой, — добавила Галкина. — Первый по Сибири, и этим фактом знаковый.

Игорь Безматерных тоже констатирует существенное увеличение объемов спроса на проектное финансирование и в отдельно взятом регионе:

— Нами в этом году в Новосибирской области уже профинансированы проекты на сумму 10 млрд рублей. И в работе — еще более чем на 6 млрд. То есть двукратное увеличение объема финансирования строительных проектов. Мы были готовы к тому, что спрос будет выше. В связи с изменением законодательства мы увеличили наши ресурсы, чтобы своевременно и оперативно обрабатывать заявки. Никаких задержек нет, мы оперативно обрабатываем все поступившие от застройщиков заявки.

Как отметил Игорь Белокобыльский, результативность работы по эскроу-счетам оказалась вдохновляющей, так что сотрудничество со Сбербанком будет долгосрочным.

— Детально прописанных планов сотрудничества у нас сейчас года на три вперед, — резюмировал он. — Впрочем, и 12-летняя перспектива — это для нас тоже не стоп-фактор.

Проектные декларации на сайте https://gk-strizhi.ru/

Фотографии предоставлены ГК «Стрижи»