У реновации Новосибирска есть флагман и факторы ускорения

Группа компаний «Стрижи», ведущая застройку одноименного микрорайона, исполнила эффектный аккорд — зрелищный, под множество камер, снос дома №47 на улице Кубовой — на внешнем периметре жилмассива. В принципе, снос подобной ветхой постройки — событие для ГК «Стрижи» вполне линейное, очередное. Медийный колорит события обусловлен другими факторами — архитектурным потенциалом конкретно этого места и фактом выхода на финишную прямую: в хронике сноса счет пошел на последний десяток сумрачных двухэтажных «деревяшек» Дом на Кубовой, 47, построенный в 1948-м из бруса, — характерный образец заведомо временной, вынужденной застройки послевоенного десятилетия. Это уже 25 ветхий дом, снесенный ГК «Стрижи» по программе РЗТ. Не заменены новой застройкой тут всего 9 двухэтажных домов-бараков — последние остатки эпохи, в которую массив числился этаким «родимым пятном» на лице Заельцовского района. Благодаря же масштабной реновации, он превратился из репутационного минуса в мощный статусный актив — в пример быстрой, масштабной и качественной реурбанизации. Площадь этого участка, взятого в комплексную градостроительную переработку, составляет 1,9 гектаров.

— Сейчас мы как раз готовим предложения по дополнению к программе комплексного развития территорий. — говорит Илья Поляков, депутат Законодательного собрания области, председатель совета директоров ГК «Стрижи». — В следующем году ожидается аукцион, тот, кто его выиграет, расселит и снесет дома из оставшейся девятки.

У этого процесса немало сложностей. В том числе и сложностей специфических, обусловленных долгой историей вопроса. Избавление от этих бараков город обдумывал еще с конца 1960-х — именно тогда их жильцы получили первые бодрящие намеки на этот счет. Но к концу 1980-х иссяк переселенческий энтузиазм даже самых стойких оптимистов — махнув рукой на свою участь, многие даже не сохранили ордера.

— Восстановление таких документов — это сложная юридическая работа, весьма кропотливая, — поясняет Илья Поляков. — И этот фактор, конечно, тоже сказывается на темпах реновационных работ.

Зато усложняющий фактор в виде завышенных ожиданий (головная боль многих застройщиков, работающих на территориях с ветхой застройкой) тут не столь критичен: большинство переселяющихся из бараков воспринимает выгоды этого процесса адекватно и завышенных запросов властям и строителям не предъявляет. Например, часть жильцов дома на Кубовой, 47 получили квартиры на микрорайоне Родники, другая часть — буквально рядом, в Стрижах — в домах, олицетворяющих новую сущность района. Третья группа — получатели компенсации, пожелавшие выбрать новое место жительства самостоятельно.

— За все время нашей работы над реновацией района был всего один конфликт, обусловленный завышенными ожиданиями, — вспоминает Илья Поляков. — Люди в большинстве своем понимают суть процесса, понимают, насколько качественно выше их новое жилье. В общем, мы, как правило, находим консенсус.

Снос дома на Кубовой, 47 — знаковое для компании событие, поскольку означает выход комплексной застройки района на площадку с большой композиционной ценностью — к озеру Жемчужина Сибири. Площадок с эффектным водным пятном в роли композиционного ядра в Новосибирске немного — это жилмассив Приозерный, возводимый СК «Энергомонтаж» возле озера Спартак и, конечно же, комплекс «Эволюция» от той же ГК «Стрижи» — на сегодня, пожалуй, самая эффектная архитектурная конвертация ландшафтной первоосновы «лес плюс озеро».

Впрочем, территория близ Жемчужины Сибири обладает не меньшим эстетическим потенциалом — водоем этот хоть и небольшой, но с природным шармом, с интересным контуром берегов. Таким образом, беря в работу территорию вблизи еще одного озера, ГК «Стрижи» получает фактически еще одну зачетную номинацию в городском лидерском клубе застройщиков — по критерию ландшафтной живописности.

На сегодня застройка района, композиционной осью которой служит улица Кубовая, — самый примечательный в Новосибирске образец реновации городского пространства. И по широте охваченной территории, и по коэффициенту ее итогового функционально-качественного преображения.

— Жилмассив на Кубовой — это, в принципе, первая площадка поэтапного расселения, практически первенец процесса, его мастер-модель, — вспоминает министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. — Изначальная концепция РЗТ, которую рассматривали в нулевых годах, подразумевала, что застройщик должен сначала снести все старые дома на очерченной территории и уже тогда приступать собственно к строительству. Это требовало больших финансовых затрат и в реальности очень замедляло процесс «перезапуска» застроенных территорий. В 2017-м мы по инициативе Ильи Полякова учредили фонд «ВАЖНО» (это аббревиатура — «ветхое и аварийное жилье Новосибирской области). Фонд «ВАЖНО» и ГК «Стрижи» — деятельные участники ускорения процесса. С их подачи мы внесли поправки в градостроительный кодекс, было введено понятие «поэтапное расселение». Жизнь уже доказала, что такая схема действий результативнее изначальной. Например, площадка, где мы сегодня наблюдаем снос, осваивается в четыре этапа. И освоение это очень динамичное.

Елена Макавчик, заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Новосибирской области, тоже бывшая в числе зрителей эффектного сноса дома №47, сообщила, что программа развития застроенных территорий должна получить ускорение благодаря содействию федеральных властей. На такое внимание их именно текущие успехи региона и мотивировали.

— Сейчас в этой работе задействованы два фундаментальных мероприятия, — объясняет Елена Макавчик. — Это областная программа переселения и региональная программа переселения из ветхого жилищного фонда с финансированием со стороны государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Мы взяли повышенные обязательства по расселению, потому со стороны госкорпорации губернатору Новосибирской области было направлено предложение по ускоренной реализации программных мероприятий. 107 тысяч кв. м аварийного фонда общей стоимостью 4 млрд рублей предложено реализовать к 2023 году. Изначально финальным годом программы был обозначен 2025-й, но она будет воплощаться с ускорением. Область полностью к этому готова. Сейчас готовится заявка на 2020-2021 годы, ибо программу мы реализуем двухгодичными отрезками. Около миллиарда рублей — таков в финансовом выражении объем расселения на этот период. Примерно 25% от общей стоимости ­— именно развитие застроенных территорий. Программа реализуется и на городском уровне, и на уровне субъекта федерации — правительства Новосибирской области.

Сейчас РЗТ ориентирована еще на 5 площадок, но о точных сроках, по осторожному уточнению Ивана Шмидта, «…пока говорить рано: там ведь есть и бюджетная, и инвестиционная составляющая, и финансовая детализация в свете нынешних общемировых событий пока не ясна».

Впрочем, это именно осторожность в прогнозах, а не панический ступор. Как подчеркнули и Илья Поляков, и Иван Шмидт, неустранимых предпосылок для снижения темпов реновации нет, а нормативная база, сконфигурированная властями, весьма вдохновляет.

— Правила сейчас стали более мотивирующими и понятными, в них лучше прописана инвестиционная составляющая, — резюмирует Иван Шмидт. — Немалая роль в том, что это процесс динамичен и эффективен, принадлежит именно ГК «Стрижи» — от их специалистов в свое время поступило много оптимизирующих предложений. Сейчас сносом ветхого жилья у нас занимаются 7-8 застройщиков, «Стрижи» — признанный лидер этого движения, системообразующие предприятие, — констатирует министр. — Они ведь не просто ведут коммерческое освоение площадок, не просто делают их коммерциализированный перезапуск — они совершенствуют инфраструктуру, меняют к лучшему социальный тонус территорий.

Фото автора