У застройщиков уже накопилось

— Застройщики в РФ, невзирая на изменения в законодательстве, остаются неисправимыми оптимистами, ждут, что в законодательстве и экономике страны произойдет что-то классное и мы откатимся в 2010 год, когда ни о чем не приходилось думать, только обеспечивать себя земельными участками, а все остальное делал рынок. Однако сегодня мы видим, что ни в одном субъекте РФ не наблюдается роста спроса на жилье, — констатировал на заседании круглого стола в Новосибирске президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ, Москва) Антон Глушков.

Он сообщил, что неделю назад в полузакрытом режиме на совещании у зампреда правительства РФ Виталия Мутко прошло обсуждение нацпроекта «Жилье и городская среда». На этом совещании все участники признали, что сегодня показатели, заложенные в нацпроекте, малодостижимы. Также были предложены корректировки, чтобы «отказаться от сказочных цифр». В частности, выдвинуто предложение не пересматривать планы «сдать в 2024 году 120 млн кв. м жилья», но цифры на 2020-2021 годы оставить на уровне 2019-го — 75 млн кв. м. Также, по словам Глушкова, участники совещания признали, что невыполним и второй нацпроект «Ипотека и арендное жилье». Он пояснил, что для достижения заявленной к 2024 году ставки — 7,9% — в 2019 ее нужно снизить до 8,9% годовых. Статданные свидетельствуют, что она находится на уровне 9,6% (без учета специализированных категорий граждан).

— Мы, как застройщики, часто оказываемся заложникам политических решений. Понимая ситуацию на рынке, правительство РФ пошло нам на встречу и осознало, что строительным компаниям нужно дать время, чтобы приспособиться к новым условиям, а не требовать увеличения ввода жилья любой ценой, — добавил глава НОСТРОЙ.

По данным ассоциации, в целом по России сегодня положительные кредитные решения получили всего 3% от общего количества начатых проектов. Около 40% получили заключение контролирующего органа о работе по старым правилам в рамках переходного периода. Еще около 15% получат их до 1 октября, примерно 15% относятся к проблемным объектам и уже не строятся, либо это участки, по которым застройщики получили разрешения, но не произвели никаких работ. Около 25% или 40 млн кв. м жилья не попадают ни под какие нормативы действующего законодательства и находятся в подвешенном состоянии.

В Новосибирской области на 1 июля 5% строящихся проектов уже получили положительные решения банков. До 1 октября их планируют получить еще около 3%. 39% могут работать по старым правилам, еще 14% планируют войти в этот список до конца 3 квартала. 18% рассчитывают на достройку объектов за счет собственных средств, 13% — на иные способы достройки. Правда, президент ассоциации уточнил, что не понимает, о каких способах идет речь, так как в области совсем не представлена такая форма строительства, как жилищно-накопительная кооперация.

— Впрочем строительная отрасль в Новосибирской области выглядит намного привлекательнее, чем российская отрасль в целом. После 1 октября примерно 70% строящихся объектов будут соответствовать требованиям переходного периода, — рассуждает Глушков. — Лично я жестко стою на позиции, что отсекающий срок нужно либо переносить на 1 января 2020 года, либо вообще его не устанавливать.

Президент НОСТРОЙ сообщил, что до середины сентября в Белом доме пройдет большое совещание, где будут обсуждаться несколько тем: проблема отсекающего периода, а также законные способы осуществления деятельности и привлечения инвестиций для добропорядочных строительных организаций, которые не попали в переходные критерии и в то же время не смогли договориться с кредитными организациями о привлечении финансирования. Еще одна тема — потребительский экстремизм. Глушков признал, что качество строящегося и вводимого жилья не безукоризненны, но «зараза истребования выплат с застройщиков по решению судов распространяется по всей России и хорошо укореняется», чаще всего в тех регионах, где застройщики дисциплинированы, работают по 214-ФЗ и сдают квартиры под чистовую отделку. В Красноярском крае выплаты через суд уже составляют 3% от общего объема сделок.

— Я хотел бы вынести все эти проблемы на обсуждение коллег в регионах и получить ваши предложения по их решению, — добавил Антон Глушков.

Координатор по Сибирскому федеральному округу Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко предложил коллегам в течение двух дней сформулировать и подать в ассоциацию свои предложения, чтобы представить их в НОСТРОЙ единым пакетом. Часть вопросов и предложений застройщики сразу озвучили на круглом столе.

В частности, директор АО «Береговое» Сергей Михайлов предложил представителям ассоциаций более плотно поработать с застройщиками, чтобы понять, кому необходим сдвиг сроков. После этого станет понятно, нужно ли их переносить и насколько, так как часть компаний, возможно, предпочтет уйти с рынка. При этом, по его мнению, нужно четко проработать механизм передачи таких объектов, чтобы их могли подхватывать другие застройщики.

Максим Федорченко обратил внимание на стоимость ресурсов для отрасли в рамках нового закона. По его словам, декларируемая банками стоимость проектного финансирования составляет 12,5% годовых, то есть для стандартного объекта это около 4 млн рублей. Но после учета всех комиссий и платежей сумма увеличивается до 10,4 млн, то есть составляет 33% годовых. Экономика ни одного строительного проекта такого не выдержит.

— Подписываясь под такое проектное финансирование, застройщики рискуют не достроить объект или потом выплачивать проценты за счет собственных средств, разрушать собственную экономику строительства. Прошу вас поднять этот вопрос и рассмотреть его. Иначе вся строительная отрасль наберет таких кредитов, а потом через 2 года мы будем это расхлебывать, — предупредил он. — Если же застройщик не хочет брать проектное финансирование, он все равно должен открывать эскроу-счета. При этом банк не начисляет проценты за эти средства ни дольщикам, ни застройщикам. По нашим расчетам, за год строительства он заработает около 30 млн рублей прибыли. Может, мы неправильно поняли суть реформы? Может, она направлена на укрепление потенциала банков? Может, тогда нужно поменять акценты в нацпроекте? Та система, которая складывается сейчас, не способствует развитию строительной отрасли.

Юрист ООО «ГринАгроСтрой» Ксения Зеленцова рассказала о проблемах, с которыми застройщики сталкиваются при работе с единой информационной системой сайта Дом.РФ — ЕИСЖС. По ее словам, некорректная работа сайта приводит к тому, что застройщики не могут вовремя загрузить запрашиваемую от них информацию, уже размещенные документы периодически исчезают из базы, а формы отчетности постоянно меняются. Из-за некорректных данных у застройщиков возникают проблемы с госрегистрацией ДДУ в Росреестре, не удается соблюдать сроки отчетности.

— Юридически фонд создан для формирования учета денежных средств, отчислений застройщиков, чтобы достраивать проблемные объекты, но фактически дублирует контрольные функции Мминстроя. Мы не можем нормально работать, постоянно выясняем отношения с фондом и сайтом. В итоге система не отображает реальную картину на рынке, а искажает данные. Считаем, что это направлено на выдавливание застройщиков с рынка, — заявила Зеленцова.

Глава НОСТРОЙ предложил новосибирским застройщикам предоставить ему скриншоты документов, подтверждающих некорректную работу системы. Начальник управления контроля в области долевого строительства минстроя Новосибирской области Иван Кузнецов подтвердил, что ведомство получает много жалоб застройщиков на эту тему, и также посоветовал компаниям запастить доказательствами.

— Хочу еще раз подчеркнуть, то, что происходит в отрасли сейчас, это не переход к новой модели финансирования, а ликвидация долевого строительства. Если вы к этому готовы, то должны найти инвестора, кредитные средства, строить и продавать готовое жилье. Нужно приспосабливаться и думать на перспективу. Переходный этап позволит адаптировать рынок к росту стоимости и смириться с логикой законодательства. Через 3-4 года мы должны полностью прийти к этой модели. Тогда не будет ни фондов, ни контролирующих органов, — резюмировал Антон Глушков.

Впрочем на вопрос участников круглого стола о том, сколько застройщиков в итоге могут прийти к этой модели финансирования, глава НОСТРОЙ не ответил.

Фото автора