Застройщики Новосибирска притормаживают старт новых проектов

—  Рост цен на стройматериалы уже ощутил на себе рынок жилищного строительства Новосибирской области и Сибири. В условиях проектного финансирования застройщик получает от банка фиксированный лимит средств, который определялся при расчете экономики строительства объекта год-два назад. 2/3 от суммы займа идут на строительные материалы. В рамках действующих правил ЦБ увеличить кредитный лимит практически невозможно. Впрочем, у застройщика есть надежда, что после сдачи объекта он получит средства со счетов-эскроу, которые растут из-за повышения цены на квадратный метр. В такой ситуации он может себе позволить немного поработать в убыток, — комментирует координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО «АСОНО»), председатель комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства и дорожного комплекса Максим Федорченко. —  Мы внимательно наблюдаем за рынком жилищного строительства и пока серьезных срывов по срокам не видим. Надеемся, что все объекты будут завершены своевременно.

В то же время собеседник Infopro54 отметил, что застройщики начали останавливать старт новых проектов, так как не могут просчитать их экономику из-за роста цен на стройматериалы. При росте цены на арматуру в 2 раза себестоимость строительства десятиэтажного жилого дома на 120 квартир увеличивается на 5%, а совокупное влияние ценового ралли, судя по опросам, дает удорожание в 10-20%. И это при том, что рентабельность строительства сегодня составляет около 10%. Какие объекты приостановлены, Федорченко не уточнил, отметив, что это конфиденциальная информация.

В конце июня управляющий ООО «Жилфонд Новостройки» Григорий Якобсон в интервью Infopro54 отмечал, что на рынке новостроек сейчас происходит очень много странного, а рост цен на квадратный метр, который наблюдается второй год, неадекватен. По его словам, цена за квадратный метр в Новосибирске сейчас варьируется от 50 тысяч и 270 тысяч рублей, то есть средняя цена получается 98 тысяч за «квадрат».

Директор ЗАО «ЗЖБИ-4», депутат регионального парламента Николай Мочалин отметил, что производители строительных материалов тоже были не готовы к такому росту цен на рынке.

— Насколько мы подняли цены, сказать не могу — это коммерческая информация, но это точно не то удорожание, которое продемонстрировало большинство других стройматериалов. Насколько я вижу, по рынку ЖБИ динамика соответствующая. В целом могу сказать, что по итогам полугодия 2021 года основная масса предприятий ЖБИ сработала с убытком, — уверен Мочалин. —  Из-за удорожания стройматериалов выросла цена квадратного метра при одновременном падении доходов населения. Спрос на жилье сократился, также как и спрос со стороны застройщиков. У нас выручка упала, у большинства заводов ЖБИ — убытки. Госпрограмма «Доступное комфортное жилье гражданам России» не успела запуститься, как накрылась медным тазом из-за спекуляций

Собеседник редакции считает, что ситуация на рынке жилья может обостриться, в том числе до появления новых долгостроев и обманутых дольщиков. Это следствие отсутствия единой госполитики по развитию рынка жилищного строительства.

По данным исследования федеральной компании «Этажи», на которое ссылается портал Единый реестр застройщиков, дocтyпнocть пoкyпки жилья (c yчeтoм нoминaльныx дoxoдoв граждан) в нeкoтopыx городах (региональных центрах) России cнизилacь нa 50%. В Новосибирске cо второй пoловины 2019 гoдa по начало 2020 года на 17,13%, c первой пoлoвины 2020 пo первую пoлoвинy 2021 гoдa — на  5,52%.

Максим Федорченко отметил, что правление Российского союза строителей разработало предложения по стабилизации жилищного строительства в условиях повышения цен на основные строительные материалы. Сейчас они направлены в Минстрой РФ:

— Поддержать принятие мер, направленных на остановку роста цен, и мер по недопущению резких скачков стоимости строительных материалов.

— Разработать единый порядок взаимодействия застройщиков с банками в ходе реализации проектов с применением проектного финансирования, в том числе в случаях существенного роста себестоимости строительства.

— В целях недопущения остановки финансирования реализуемых проектов поддержать стабильность платежеспособного спроса, сохранив программу субсидирования ставок ипотечного кредитования для проектов, получивших проектное финансирование до 1 марта 2021 года.

— В случае падения параметров проекта ниже уровня рентабельности рассмотреть вопрос о прямом субсидировании региональных застройщиков в тех регионах, где стоимость строительных материалов существенно выросла, а также рассмотреть для таких проектов вопрос о субсидировании ставки ипотечного кредитования до размера ключевой ставки Банка России;

— Рассмотреть вопрос о снижении требований к застройщикам и проектам для получения проектного финансирования, с одновременной заменой субсидирования таких проектов на систему гарантий кредитным учреждениям от Единого института развития (ДОМ.РФ).

Федорченко напомнил, что льготная ипотека с 1 июля 2021 года ограничена суммой ипотечного кредита в 3 млн рублей. При собственных средствах заемщика (первый взнос) 15%, то есть 530 тысяч рублей, максимальная стоимость квартиры по льготной ипотеке составит 3530 тысяч рублей. Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройке Новосибирска сегодня — 80 тысяч рублей, то есть максимальная площадь квартиры по льготной ипотеке составит 44 кв. м. По данным аналитиков ЦИАН, 80% новостроек не попадут в программу льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.

— Можно прогнозировать значительное снижение спроса на все строящееся жилье, кроме студий и однокомнатных квартир, — рассуждает Федорченко. — на правлении Российского союза строителей мы предложили разрешить использовать льготный ипотечный кредит как часть общего ипотечного займа. Оставшаяся часть будет выдаваться заемщику на общих условиях банка. Это позволит гражданам приобретать двух- и трехкомнатные квартиры с частичным использованием льготной ипотеки, предотвратит резкое падение спроса на комфортное жилье, сохранит инвестиционную устойчивость проектов застройки в условиях резкого роста себестоимости.

По информации Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, определена десятка лидеров по итогам ввода в эксплуатацию жилья за первые 6 месяцев 2021 года. Лидером стала ГК «Баутехник» — организация сдала в эксплуатацию два жилых дома по 792 квартир общей площадью 39,865 тысячи кв. м. На втором месте — ГК «Брусника» (3 дома, 700 квартир общей площадью 39,364 тысячи кв. м); на третьем — ГК «Энергомонтаж» (2 дома, 624 квартиры общей площадью 37,561 тысячи кв. м).