Эксперт оценил, насколько девелоперам Новосибирска хватит «финансовой подушки»

Сергей Николаев, независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости прокомментировал сколько девелоперы региона смогут продержаться после отмены льготной ипотеки на накопленных ресурсах:

— В последнее время большое количество деятелей разного уровня озаботились сверхприбылями девелоперов.

Отдельные депутаты Госдумы желают ограничить прибыль застройщиков, мэрия ввести социальный налог.

Часть ведущих ипотечных банков в январе 2024 года пыталась ввести добровольно-принудительную оплату в пользу себя любимых, но обездоленных, за дополнительное субсидирование ипотеки, но, чтобы без повышения цены.

Председатель ЦБ РФ предположила, что, заработав приличную прибыль за время действия льготной ипотеки, девелоперы кинутся работать себе в убыток, чтобы выполнить программу по строительству жилых домов до 2030 года.

Основной посыл таков: «У девелоперов деньги некуда девать и с этим нужно срочно что-то делать».

Сейчас все прозрачно, все деньги лежат на счетах эскроу.

Про те средства, которые перечислены застройщикам с «раскрытых» счетов  эскроу, или выведены через «лазейки» по переуступкам с аффилированных лиц лучше не вспоминать, этих денег нет.

Известна себестоимость, которая продолжает расти, площадь оставшихся квартир, объём обязательств девелоперов, сроки ввода, наличие рабочей силы и т.д.

Анализ этой информации даёт некоторое понимание сложившейся ситуации.

Например, за полгода с 01.12.2023г. по 01.05.2024г. наполняемость счетов эскроу в Новосибирской области уменьшилась с 41,71% до 38,17%, или на 3.54 п.п.

С 01.06.2022 года на 13.91 п.п., то есть за 2 года на 27% от исходной величины. По РФ в целом зафиксировано снижение с 01.12.2023 года на 4.38 п.п., а с 01.06.2022 года на 31%. По этой причине, средневзвешенная ставка по кредитным договорам проектного финансирования выросла за полгода по СФО с 4.45 до 5,17%, в целом по РФ с 5,87 до 7,02 п.п.

И это при рекордных продажах 2023 года, которые по мнению большинства аналитиков рухнут на 30%, после отмены льготной ипотеки.

 Финансовой подушки застройщикам хватит на 6-9 месяцев.

Вместо ожидаемого ЦБ РФ снижения цен на новостройки мы получим рост за счёт субсидированной ипотеки и падение объемов строительства.