Недвижимость: давят налоги и слабый спрос

Инструменты вложения средств для частных инвесторов оценивают эксперты.

Согласно опросу ВЦИОМ в начале 2016 года, 48% делающих сбережения россиян предпочитали сохранять капитал в недвижимости. Сейчас, по словам руководителя ККО «Новосибирск-Вознесенский» Альфа Банка Евгении Верещагиной, спрос на нее, как на инструмент инвестирования, практически исчез. Директор филиала «БКС Премьер» в Новосибирске Григорий Сосновский также считает, что одна из тенденций нынешнего инвестиционного рынка — значительное падение спроса на инвестиционную недвижимость: после падения цен и слабых перспектив восстановления рынка просто нет смысла покупать недвижимость с целью ее продажи в будущем, темпы роста цен в ближайшие несколько лет будут небольшими.

 

— Ни у кого нет понимания в какие сроки цены вернутся на прежний уровень. Имеет место быть точечная покупка, по которой клиент уверен, что продаст, как минимум, не дешевле, или продажа — кому срочно нужны деньги. Доходность: жилая до 7% в год, коммерческая — около 12%, — говорит Верещагина.

Сосновский уверен, что недвижимость вообще никогда не была серьезным инструментом для инвесторов, так как доходность по данному инструменту в большинстве случаев ниже или сравнима с банковскими депозитами, при этом риски потерь из-за падения цен достаточно высоки.

— Рентный доход предполагает доходность в среднем на уровне 5-7%, то есть даже ниже инфляции. Сейчас, учитывая кризис на рынке недвижимости, найти инвесторов на этот инструмент стало еще сложнее. Спрос упал очень сильно, а процесс восстановления затянется на несколько лет, — прогнозирует он.

Финансовый аналитик (macroeconomics, IT & consumer) группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин заявляет, что в Новосибирской области наблюдается снижение цен на недвижимость, опережающее среднероссийскую динамику. На первичке квартиры во 2 квартале подешевели на 7,6% г/г, а на вторичке — на 8% г/г.

— Недвижимость не является таким выгодным вложением как прежде из-за изменений в налогообложении и роста прочих платежей собственников. Помимо этого, особенно в регионе, на цены давит слабый платежеспособный спрос, низкие зарплаты (а значит низкие ставки аренды) и дорогая ипотека. Доходность вложений зависит от конкретного объекта, но, в целом, она даже ниже чем по банковским вкладам, — добавляет аналитик.

По мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, недвижимость всех видов очевидным образом дешевеет.

— Время спекуляций на квартирах завершилось (спекулянты всегда уходят со сжимающихся рынков); обороты традиционных рынков снижаются, поэтому снижаются и ставки аренды — то есть если вы приобретете коммерческое здание или помещение, то не факт, что найдете арендаторов, — констатирует Дьячков.

В середине июня на форуме РБК «Недвижимость в России» участники заявили, что уже к концу 2017 года цены на недвижимость могут вырасти на 100 %. В качестве примера они привели кризис 2007-2008 гг., когда за 1,5 года цены удвоились. Аналогичная ситуация, по их мнению, может повториться и сегодня.

В сентябре 2015 года средняя стоимость аренды квартиры в Новосибирске составляла 16 900 рублей. По итогам августа 2016 этот показатель равен 15 800 рублей, снижение составило 7% за год.. Впрочем, ряд экспертов считают, что у складской и индустриальной недвижимости Новосибирска есть перспективы роста.

Фото: баз- Ростислав Нетисов, ост- БКС, Мария Кормильцева

Юлия Данилова