Поставить аренду на паузу

Основное количество обращений о признании ситуации форс-мажорной, которые предприниматели направляют в Новосибирскую торгово-промышленную палату, связано с договорами аренды. Об этом представители ТПП заявили на встрече новосибирского бизнеса с правительством области 31 марта. Опрошенные Infopro54 участники рынка подтвердили, что эта тема для предпринимателей сегодня одна из самых болезненных.

Как отмечает основатель сети PRIMETIME COFFEE, совладелец федеральной сети стрит-фуда «ДЯДЯ ДЁНЕР», коворкинга «CO-WO» Антон Горестов, сегодня приходится договариваться с людьми по поводу заработной платы:

— Спасибо тем сотрудникам, кто с пониманием к текущей ситуации относится и осознаёт, что нужно подужаться, перетерпеть, пройти вместе это непростое время. Я думаю, многие из них понимают, что перспективного работодателя в ближайшее время будет непросто найти. Крупные системообразующие сети, которые беспокоятся за свою репутацию, будут исполнять свои обязательства. Да, с отсрочкой, рано или поздно, но будут. Совершенно непонятная ситуация именно с арендой, которая и так занимала огромную долю в составе выручки, теперь ещё и вообще составляет больше, чем вся выручка.

По его словам, арендодатели понимают, что у них в руках огромный рычаг влияния — те инвестиции, которые предприниматели «закопали» в точку, открытую в их торговом или бизнес-центре — и пытаются на этом играть.

— Мы — один из тех арендаторов, кто не получил пока адекватной реакции от арендодателей. Я не понимаю, почему некоторые ТЦ не хотят поддерживать бизнес в сфере общественного питания, который предоставляет нужный им сервис, так или иначе генерит трафик и вписывается в их концепцию. Возможно, они верят в то, что мировые игроки фаст-фуда им нужны больше, чем кофейни, которые можно «отжать по полной»? Что из-за высокой конкуренции на рынке кофеен наше нагретое и обустроенное место легко займут новые игроки, которые будут им платить по заявленным ставкам? В нынешних экономических условиях этого точно не случится, я помню, как это было в прошлые два раза (2008, 2014 годы)! — уверен Горестов. — Сейчас на рынке общественного питания нет лишней ликвидности. Новые непрофессиональные инвесторы на рынок, который проваливается и не имеет понятных перспектив восстановления, не пойдут. Если кто и будет в него вкладывать, то проверенные временем игроки, они смогут привлечь инвестиции благодаря опыту и масштабу, но у них именно сейчас в ближайшие несколько месяцев не будет денег из-за того, что нет клиентов. Да, вы (арендодатели) можете выжать с арендаторов по максимуму, взять депозиты, но потом за следующие 3 месяца простоя будете терять 25% годовой ставки. А если не сможете найти арендаторов на замену полгода — то и 50% или в итоге снизите цену. Почему это не делать сейчас, чтобы сохранить единство, дать сниженную аренду и отсрочку, и вместе выйти из пике, а не вести себя как рвачи, отжимая арендные платежи! Люди, благодаря кризисам, учатся очень мобильно входить как в состояние повышенных затрат, так и в состояние жесткой экономии. При условии наличия в Новосибирске огромных площадей коммерческой недвижимости, она неизбежно должна подешеветь.

В то же время, по его словам, есть арендодатели, идущие навстречу партнёрам. Часть из них обнулила арендную плату, часть — оставила гигиенический минимум: 10-20% плюс коммунальные платежи.

— К таким людям можно относиться с уважением. Они понимают, что «все находятся в одной лодке», и если сожрать друг друга, то ничего хорошего не произойдет. Призываю всех собственников ТЦ и бизнес-центров: разделите убытки, которые несет бизнес, расположенный на ваших площадях. Если вы не будете лояльны, то можете остаться с пустыми площадями и потеряете больше. Как минимум, потеряете треть арендаторов, — говорит Горестов. — По моим оценкам, если бы арендодатели дали своим партнерам дисконты 50-70% на 3-6 месяцев, то это позволило бы многим игрокам рынка общепита пережить кризис и восстановиться. Возможно, к августу-сентябрю ситуация все-таки стабилизируется, но у гостей уже не будет столько денег, чтобы компенсировать убытки за время карантина, когда люди тратили деньги в супермаркетах и сидели дома.

Кроме того, Антон Горестов отмечает, что сами ТЦ и бизнес-центры должны минимизировать свои расходы, в том числе на свои нужды, на зарплаты управляющим компаниям и прямую рекламу, чтобы не устраивать пир во время чумы и разделить убытки с бизнесом, который их фактически кормит.

По информации директора компании «Отелит», исполнительного директора Новосибирского областного отделения ООО «Деловая Россия» Евгения Бурденюка, НТПП удовлетворяет большую часть запросов предпринимателей о признании ситуации форс-мажорной по договорам аренды. По его словам, это необходимо для решения спорных моментов, которые сейчас возникают между арендаторами и арендодателями.

— Мы (как девелоперы) пока в таких документах не нуждались, но следим за развитием ситуации в стране и в мире, исходя из этого принимаем решения. Пока режим самоизоляции действует до 6 апреля. Но никто не знает, будет ли он пролонгирован. Если да, то на какой срок? Еще на неделю, на месяц? Сейчас выводы делать преждевременно. Посмотрим, каковы будут итоги первой недели карантина, проанализируем их и будем принимать решения, — поясняет Бурденюк.

По его словам, уже сейчас очевидно, что более-менее себя чувствуют продуктовые магазины. Компании из других отраслей в явных аутсайдерах.

Президент Клуба управляющих бизнес-центрами, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью НГУЭУ Татьяна Гениберг поясняет, что, в отличие от торговых центров, по бизнес-центрам не было жесткого указания остановить работу. Однако после постановления губернатора Новосибирской области от 31.03.2020 многие БЦ также решили ограничить доступ посетителей.

— Мы видим, что арендаторы стали достаточно массово просить о снижении арендной ставки. Они объясняют это тем, что их площади простаивают, так как люди не выходят на работу, у них нет покупателей и заказов, нет прибыли, из которой они могли бы оплачивать арендные платежи, — рассказывает собеседник Infopro54. — Арендодатели приходят к нам на консультацию. Мы разрабатываем схемы работы с арендаторами. Например, предлагаем в начале месяца брать 50% оплаты и смотреть, как будет меняться ситуация. После анализа итогов месяца и отчетов арендаторов предлагаем принимать решение: востребовать с них вторую часть арендной платы или, при ухудшении событий, для собственников будет лучше помочь арендаторам справиться с кризисной ситуацией.

Гениберг отмечает, что после кризиса 2014 года новосибирские собственники коммерческой недвижимости стали более внимательно относится к своим арендаторам, чаще идти им на встречу, договариваться. По ее мнению, предыдущий кризис показал, что жесткая политика, в первую очередь, ударит по карману самих собственников.

— От коллег из других регионов слышу, что владельцы ТЦ «встают в позу» в отношении ставок, а арендаторы в ответ бойкотируют и намерены полностью освободить помещения. В Новосибирской области такого нет, ситуация достаточно спокойная. Думаю, что все вместе мы сможем пройти кризисную ситуацию, — уверена Татьяна Гениберг.

По ее мнению, интерес арендодателей к договорному процессу с арендаторами может простимулировать обещание правительства РФ и Новосибирской области о заморозке основного долга по кредитам, которые брались на покупку недвижимости, а также предоставлении льгот по выплате налога на имущество.

Руководитель агентства RID Analytics Елена Ермолаева считает, что рост количества обращений в НТПП от предпринимателей вполне обоснован. Компании МСБ массово теряют клиентов, им просто нечем платить аренду. С другой стороны, собственник в любом случае несет расходы по содержанию помещений и высокую налоговую нагрузку, поэтому предложение обнулить арендную ставку энтузиазма не вызывает.

— Если бы была помощь со стороны государства в плане снижения или отмены налога на имущество и землю, то собственники бы были более лояльны к предложениям по снижению ставки. Предложения по отсрочке уплаты налогов в ситуации, когда бизнесы под угрозой закрытия, позитива не добавляют, — комментирует эксперт. —  Кроме того, отсрочка — это предложение заплатить позже, когда, возможно, ситуация будет еще хуже, а все накопления закончатся. Уходить для большинства — это просто всех уволить и закрыться. Кто-то и на это пойдет, конечно, но большинство будут пробовать выжить. Кто может — уйдет на хоум-офис, остальные начнут снижать издержки любыми путями.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков говорит, что не располагает статистикой по текущей ситуации, но считает: пока ее можно сравнить с кризисом 2014 года. В тот момент он занимал должность коммерческого директора ТЦ «Сибирский молл» и работал с арендаторами. Марков вспоминает, что в течении двух месяцев с момента скачка курса доллара, письма о пересмотре ставок написали все арендаторы, даже те, кому это реально было не нужно.

— Думаю, что сейчас происходит то же самое. Не исключаю, что с просьбой пересмотреть платежи обращаются даже аптеки, поднявшие цены на некоторые лекарства в несколько раз и фактически являющиеся основными выгодоприобретателями «коронавирусного экономического кризиса», — говорит эксперт.

Марков напоминает, что в ТЦ для разных арендаторов предусмотрены разные ставки, привязанные к их бизнес-моделям, они могут варьироваться от 10% до 25% от выручки. В кризис 2014 года «Сибирский молл» переводил всех арендаторов на фиксацию ставки к проценту от оборота, соответствующие изменения вносились в договоры.

— Ставка и выручка в ТЦ, стрит-ритейле — очень взаимосвязанные вещи. Как только падает выручка, предприниматель понимает, что разницу он будет должен заплатить из своего кармана. А сейчас выручки нет вообще — все находятся в режиме самоизоляции, — подчеркивает Марков.

Эксперт вспоминает, что в прошлый кризис он собирал информацию у владельцев складских и логистических комплексов, чтобы оценить реальное падение оборота у арендаторов. Тогда оборачиваемость упала на 25%, в среднем, соответственно именно на такой процент было логично снижать ставки.

— Падение оборота в текущем моменте оценить сложно. На него еще не наложился рост курса доллара, удорожание всего импорта. Кроме того, непонятно, сколько продлится ситуация. Если карантин снимут через неделю, то, возможно, речь будет идти о падении примерно на 20%. Если он не закончится, то даже 50% будут оптимистичным сценарием. Я говорю как о падении выручки арендаторов, так и о доходности коммерческой недвижимости для собственников, — резюмировал Максим Марков.

По наблюдению коммерческого директора АН «Квадротека» Владимира Колобкова, сейчас никто резко не трогается с места, чтобы поменять 100 кв. м площади на 50.

— Да, в этом году появилась тенденция: арендаторы начали понемногу сокращать занимаемую площадь. Но пока повальный характер эти решения не носят. Не исключаю, что внеплановые каникулы и самоизоляция, а также удаленная работа сильно ударят по арендодателям. Часть арендаторов бизнес-центров может остаться в таком режиме, чтобы сократить издержки, — прогнозирует Колобков.

Антон Горестов также не исключает, что следствием нынешнего кризиса и введения режима самоизоляции может стать уход части компаний в режим аутсорсинга с частичным переходом на коворкинг.

— Ко мне уже обратились два человека, которые планируют перевести часть сотрудников в удаленный режим, а часть — в коворкинг, где в митинг-румах также намерены проводить переговоры, планерки, встречаться командой и с клиентами, — рассказал он. — Цены, которые они хотят получить, не очень подходящие, но мы понимаем ситуацию на рынке и готовы идти на взаимовыгодные уступки.

По оценкам экспертов аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza, недельный простой в связи с объявленными властями «карантинными каникулами» может грозить российским предприятиям из отдельных отраслей потерей 1 трлн рублей оборота. В случае консервации работы на месяц недополученная выручка достигнет 5,5 трлн рублей, что составляет 5% российского ВВП. Наибольший ущерб понесут предприятия оптовой торговли непродовольственными товарами, чей недельный оборот в марте 2019 года составлял 504 млрд рублей, далее следует непродуктовый ритейл, который недосчитается 122 млрд, на третьем месте — профессиональная, научная и техническая сфера (57 млрд), риелторский бизнес (39 млрд), производители готовых металлических изделий (30,7 млрд), производители транспорта (22 млрд), производители минеральной продукции (21 млрд), обслуживающие бизнес предприятия (20 млрд), гостиницы и общепит (18 млрд) и, наконец, целлюлозные фабрики.

Фото: pixabay.com, автор- qimono