Региональный рынок недвижимости присматривается к закрытым паевым инвестиционным фондам

Новосибирские застройщики и девелоперы оценивают возможность использования ЗПИФов для своих проектов. Этот инструмент сейчас популярен у участников рынка недвижимости Москвы. В частности, по информации редакции Infopro54, ЗПИФ планирует создавать девелоперская компания «Отелит». Об этом руководитель компании Евгений Бурденюк сообщил в феврале на круглом столе участникам новосибирского рынка коммерческой недвижимости.

Не исключает использование ЗПИФа и известный новосибирский девелопер, учредитель группы компаний TS Group Александр Бойко. Напомним, недавно он приобрел ТЦ «Сибирский Молл» и БЦ «Новая высота», а также рассказал о планах по строительству в данной локации конгресс-центра.

— К ЗПИФам мы присматриваемся уже более 20 лет. В свое время даже обучили сотрудников, которые получили профильное образование в этой теме, чтобы быть квалифицированными инвесторами. Несколько раз совместно с БКС подходили к теме вплотную, доходили даже до регистрации, но дальше история не развивалась. Сейчас обстоятельства изменились, — поясняет Бойко. — У нас сформирован большой и сложный портфель объектов коммерческой недвижимости, а ЗПИФ по решению государства сегодня дает возможность оптимизировать финансовые потоки. То есть через ЗПИФ мы можем направлять полученную прибыль в дальнейшее развитие, не выплачивая соответствующие налоги, так как со ЗПИФа налог платится только при его закрытии. То есть мы можем сэкономить 20% на налоге на прибыль и увеличить свою оборотку.

Собеседник редакции не исключил, что через ЗПИФ будет аккумулировать и направлять финансы на строительство нового конгресс-центра. Будет ли фонд привлекать средства сторонних инвесторов, Александр Бойко сказать пока затрудняется.

— Заемный капитал дешевле, чем акционерный. Будем аккуратно смотреть на качество управления. Если пайщики не будут на него влиять, то почему бы и нет, — говорит собеседник редакции.

Создать ЗПИФ он планирует к концу 2023 года.

Собственник группы «Мета» Владимир Мартыненков рассказал, что он работал со ЗПИФами трижды с 2005 года, то есть, по его словам, обладает самым большим опытом использования этого финансового инструмента среди новосибирских застройщиков.

— Первый раз мы создавали ЗПИФ, в который на 50% вложились сами, а 50% средств привлекли с рынка, но УК нас чуть не ограбила, и нам срочно пришлось выкупать паи, ликвидировать компанию. После этого мы смотрели на такие фонды с опаской. Но в 2009-м были вновь вынуждены создать ЗПИФ для строительства ЖК «Оазис», так как в это время потребность в деньгах на рынке была лютая. Но этот фонд был условно работающим, так как использовался для урегулирования внутренних отношений в компании. Впоследствии я продал свои паи, отрезал кусок земельного участка, где мы сейчас строим ЖК «Тихомиров», — комментирует Мартыненков.

С помощью ЗПИФа компании «ИФД Капиталъ» «Мета» привлекала финансирование около 2 млрд рублей для строительства первых очередей ЖК «Ясный берег».

— В целом считаю, что для семейного бизнеса, как у нас, либо для небольших девелоперских проектов в жилищном и даже коммерческом строительстве ЗПИФ сейчас неэффективен. Проектное банковское финансирование — более гибкий, прозрачный и доступный вариант, —  рассуждает эксперт. — ЗПИФ интересен для тех, кто готов вложить деньги надолго, кто хочет защитить и обезличить свои активы, так как из ЗПИФа средства нельзя вытащить, в том числе арестовать. При этом деятельность фондов сейчас жестко контролируется ЦБ, управляющими компаниями, спецдепозитарием.

В то же время Владимир Мартыненков не исключил, что его отношение к фондам может быть обусловлено отсутствием на рынке специалистов, которые докажут, что ЗПИФы действительно могут эффективно работать, объяснят их преимущество и покажут достойный пример.

— У нас на территории нет специалистов, которые могли бы выполнить такую работу. Мы прорабатывали тему с рядом банков, но в итоге ни к чему не пришли. Кроме того, в Новосибирске не так много предпринимателей, у которых есть большие свободные деньги, и они их могут положить на 3-5 лет, — констатирует Мартыненков. — Краудфандинг через ЗПИФы пока выглядит более громоздким, так как жизнь вокруг очень быстро меняется, горизонт планирования сжимается, и всем приходится жить сегодняшним днем.

Координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО «АСОНО») Максим Федорченко добавляет, что ЗПИФ, как инструмент, сложен с точки зрения контроля за его деятельностью, а содержать такую структуру достаточно дорого.

— Я не вижу смысла в создании ЗПИФов в регионах. В Москве такие фонды формируют в инвестиционных целях. В ЗПИФ могут включаться большие коммерческие площади, которые перераспределяются под аренду и становятся привлекательными с инвестиционной точки зрения. В Сибири я таких не видел, — поясняет он. — Для дольщиков сегодня есть более понятный и прозрачный механизм проектного финансирования, а любые производные от стандартных финансовых продуктов, особенно в условиях нестабильной экономики, — это дополнительные риски.

По данным «Коммерсанта», объем активов под управлением ЗПИФов за прошлый год в России вырос в более чем два раза — до 92 млрд рублей. В четвертом квартале активы увеличились почти на 23 млрд рублей, что на 3 млрд больше, чем в третьем, и сопоставимо с общим привлечением за 2020-2021 годы.

Ранее редакция рассказывала о том, что продавцам торговой недвижимости сегодня «выкручивают руки». 

Фото pixabay — fietzfotos