В портфелях банков превалирует вторичка

Предпочли не рисковать

Доля вторички в ипотечных портфелях банков в 2019 году существенно выросла.

— Рынок ипотеки в Новосибирской области продолжает разворачиваться в сторону вторичного жилья. Если в 2018 году доля вторички в ипотечных сделках составляла 85%, то к концу 2019 года она выросла до 87%, — комментирует ситуацию руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Евгений Шеин.

Напомним, в предыдущие годы в некоторых банках доля ипотеки на первичном рынке доходила до 80%, что стимулировало строительство новых домов в Новосибирске. По объемам сданного жилья регион стабильно является лидером в Сибирском федеральном округе.

— Отмечу, что изначально сибиряки настроены приобретать первичное жилье, поскольку стоимость квадратного метра дешевле — в среднем 68 тысяч рублей. Но потом переключаются на более дорогую вторичку (средняя стоимость квадратного метра — 74 тысячи рублей), — говорит Шеин.

В Сибирском Сбербанке доля вторички в портфеле составляет 80%, и этот показатель стабилен в течение всего года.

— Такая доля обусловлена перераспределением объемов выдачи между первичным и вторичным рынком жилья, которое связано с поведением клиентов. В текущем году наблюдалась тенденция приобретения жилья на конечной стадии строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию. Фактически клиент покупал первичное жилье, но по правилам учета регулятора оно будет отнесено в аналитике ко вторичному рынку, —уточняет директор направления по работе с партнерами Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова.

В Новосибирском филиале ПАО Россельхозбанк доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляет около 70%. Из них около 10% — сделки с приобретением жилых домов с земельными участками.

— Вторичный рынок традиционно занимает большую долю в кредитном портфеле банка, в основном за счет объема выдач по кредитной программе, позволяющей приобрести дом с земельным участком. Немногие банки предлагают кредитование данного типа жилья. Особой популярностью программа пользуется среди клиентов — жителей районов Новосибирской области: с их участием проходит каждая пятая сделка, — поясняет директор Новосибирского филиала Россельхозбанка Станислав Тишуров.

 Львиную долю в ипотечном портфеле Банка Акцепт также занимает готовое жилье.

— Сегодня ипотека — едва ли не единственная возможность для большинства граждан решить жилищный вопрос. Учитывая цены на недвижимость, порой речь идет о весьма внушительных суммах. С точки зрения банковского бизнеса, ипотечные кредиты — это достаточно высокодоходный и долгосрочный метод размещения средств с целью получения прибыли, — комментирует ситуацию территориальный руководитель отдела организации розничных продаж АО Банк «Акцепт» Мария Мартинина. — Население испытывает потребность в расширении жилой площади. Однако факторы со стороны спроса (динамика доходов населения, демографические тенденции, доступность ипотечного кредитования) оказывают сдерживающее влияние на жилищное строительство.

Мартинина напоминает: цены на жилье в новостройках повышаются опережающими темпами, что вызвано ростом издержек застройщиков, в том числе под влиянием повышения НДС и происходящих изменений в законодательном регулировании долевого строительства. В результате доходы населения сокращаются, и это стало основной причиной снижения спроса на жилье и уменьшения объемов его ввода в 2016-2018 годах.

По наблюдению управляющего Сибирским филиалом ПАО «Промсвязьбанк» Дениса Голубева, в 3 квартале 2019 года в Новосибирске в портфеле банка произошло перераспределение спроса в пользу покупки готового жилья — в связи с началом работы по счетам эскроу.

— Впрочем, в 4 квартале спрос на первичное жилье снова начал восстанавливаться. Сейчас кредиты на готовое и строящееся жилье занимают примерно равные доли в выдачах ПСБ в Новосибирске, — добавляет банкир.

Станислав Тишуров соглашается, что спрос на новостройки начал восстанавливаться: к концу года доля сделок по договорам долевого участия увеличилась на 5%. По его оценкам, во многом это стало возможным благодаря привлекательным процентным ставкам, которые начали предлагать банки.

Проценты доступнее

По оценкам Марии Ромчановой, в первом полугодии 2019 года в целом по рынку наблюдался рост ипотечной ставки — по всем программам. Во втором — началась обратная динамика. К примеру, сегодня Сбербанк предлагает для молодых семей заем на покупку вторичного жилья по цене от 8,5% годовых, при условии, что первоначальный взнос составит 20% и более от стоимости объекта, а сам объект приобретается с помощью витрины «Домклик». Станислав Тишуров поясняет: текущий уровень процентных ставок в РСХБ составляет от 4,7% годовых — по программам с господдержкой и от 8,2% годовых — по стандартным программам. Он также подчеркнул, что банк идет в сторону упрощения ипотечных продуктов для клиентов.

Денис Голубев напоминает, что во втором полугодии 2019-го было две волны по снижению процентных ставок по ипотеке, которые связаны со снижением ключевой ставки ЦБ. В ноябре ПСБ снизил ставки по рефинансированию ипотечных кредитов сторонних банков до 8,85% годовых, по программе «Семейная ипотека» — до 4,5% годовых. Ставки по программам на покупку жилья на вторичном рынке, апартаментов и загородную недвижимость снижены в среднем на 0,4 процентных пункта.

— Важным фактором, влияющим на формирование спроса на жилье, является уровень доступности ипотечного кредитования. К концу 2019 года ставки по ипотечным кредитам достигли абсолютных исторических минимумов.  Такого темпа снижения не наблюдалось за всю историю ипотечного кредитования с 2004 года, — уверена Марина Мартинина.

Абсолют Банк недавно снизил ставку на 0,5% по программам ипотечного кредитования на покупку жилья на вторичном рынке, а также по программам «Рефинансирование» и «Молодая семья».

— Теперь минимальная процентная ставка по ипотеке составляет от 8,74%. При этом средняя рыночная ставка по ипотеке опустилась до 9,68% годовых. Таким образом, практически достигнут рекордный минимум лета 2018 года — тогда ставка снизилась до 9,6% годовых, — соглашается Евгений Шеин.

В целом, по его словам, средний ежемесячный платеж по ипотеке жителя Новосибирской области, даже несмотря на снижение ставок по кредитам, вырос с начала года с 21 до 23 тысяч рублей. При этом средний срок ипотечного кредита увеличился с 17 до 20 лет. Эксперт констатирует, что заемщики стали выбирать более длительные сроки кредита, поскольку они позволяют уменьшить размер ежемесячных выплат.

Простор и комфорт

По данным Марии Ромчановой, чаще всего покупатели вторичного жилья ориентируются на квартиры стоимостью до 2,5 млн рублей. Как правило, речь идет о двухкомнатных квартирах. В Промсвязьбанке наблюдают похожую динамику. При этом Денис Голубев уточняет, что средний чек по ипотеке составляет около 2 млн рублей.

Станислав Тишуров говорит о развороте спроса в сторону бóльших по площади квартир, при этом квартиры-студии с небольшой площадью стали менее популярными.

— Свой вклад в этот тренд внес, в том числе и растущий спрос на кредиты по программе для многодетных семей. Возможность приобрести многокомнатную квартиру стала более реальной: Россельхозбанк неоднократно снижал ставки по данной программе в течение года, приблизив их к уровню 4,7% годовых, — поясняет Тишуров.

По оценкам Евгения Шеина, хитом продаж на рынке сегодня являются квартиры в домах, построенных не ранее начала 2000-х. Это связано, в первую очередь, с тем, что готовая недвижимость — жилье «здесь и сейчас», ключи от квартиры можно получить практически сразу после сделки. Спрос у сибирских покупателей на «сталинки» и «хрущевки» не растет, более того, есть тенденция к его уменьшению. Зачастую даже скидки не способны подогреть интерес к такому жилью.

—  Еще один тренд — покупатели заметно охладели к малометражным студиям. 3-4 года назад их активно скупали как за наличные, так и в ипотеку на стадии котлована (в качестве инвестиционных квартир — с целью перепродажи или последующей сдачи в аренду). Сегодня их покупают крайне редко, — поясняет он. — Во-первых, если переводить стоимость в квадратные метры, то она получается слишком высокой и неинтересна людям. Во-вторых, сибиряки, в принципе, стали покупать более просторную и комфортную недвижимость.

За год средняя площадь ипотечного жилья выросла с 42 до 51 кв. м. В связи с этим, а не только с ростом цен, в 2019 году увеличилась и средняя сумма ипотечного чека: по вторичке — с 2,0 до 2,3 млн рублей.

— По итогам 10 месяцев 2019 года Абсолют Банк (ПАО) в Новосибирске зафиксировал, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, двукратный рост спроса на такой продукт, как «ипотека на ипотеку» — когда заемщик с помощью жилищного кредита покупает квартиру, которая уже находится в залоге у этого же или другого банка, — добавляет эксперт. — Однако не все ведущие ипотечные банки пока способны их проводить из-за более высокой юридической сложности. Для риэлторов возможность получения ипотеки на залоговое жилье все чаще становится принципиальным моментом при сотрудничестве с банком. Особенно это актуально при сделках с недвижимостью в виде «обменных цепочек», а сейчас их доля составляет более 50% от общего числа.

Тренд сохранится

Спрос на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке, по мнению опрошенных InfoPro54 банкиров, сохранится. Станислав Тишуров связывает это с устойчивой тенденцией по дальнейшему снижению среднего уровня ставок: до 6,5-7% годовых в течение 2020 года.

— В следующем году в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» Россельхозбанк готовит специальные условия ипотечного кредитования для жителей сельских территорий. В настоящее время идет процесс определения условий кредитования, территории действия программы и категорий ее участников. Мы ожидаем, что программа станет востребованной и позволит жителям региона улучшить жилищные условия на комфортных условиях: ставки по «сельской» ипотеке не будут превышать 3% годовых, — поясняет он.

 Марина Мартинина также считает, что потребность в улучшении жилищных условий у населения постепенно накапливается. В конце 2019 года Банк Акцепт прогнозирует увеличение количества сделок на фоне снижения процентных ставок, в том числе за счет отложенного спроса. Но при этом она подчеркивает, что спрос серьезно зависит от ключевой ставки ЦБ.

— Действия регулятора — всегда серьезный сигнал для участников рынка. Вслед за коррекцией ключевой ставки ЦБ РФ ведущие ипотечные банки будут пересматривать ставки в сторону снижения, — соглашается Евгений Шеин. — Вероятно, следующий год станет временем новых рекордов. В первом полугодии 2020-го можно будет ожидать снижения средних ипотечных ставок по новым кредитам до 9% годовых.

Эксперт уверен: снижение ставки позитивно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов. В Банке Абсолют ожидают роста рынка в 2020-2021 годах на уровне 15%-20%. При этом наиболее сильные игроки ипотечного рынка покажут рост выдач жилищных кредитов на 30-50%. К сдерживающим факторам, которые могут повлиять на эти показатели, Шеин отнес увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста доходов населения.

— При дальнейшем снижении ставок следует ожидать роста спроса на рефинансирование, а также появление новых профильных программ. Напомню, интерес к рефинансированию ипотечных кредитов у заемщиков появляется всегда, когда разница между ставками достигает 1,5% и выше, — рассуждает банкир. — Во 2-3 квартале 2019 года среднерыночная ставка по ипотеке держалась на уровне 10,3% годовых, поэтому рефинансирование будет иметь экономический смысл для заемщиков при снижении среднерыночной ставки до 8,8% годовых.

Он также не исключает сохранения роста спроса на «детскую» ипотеку. После того, как действие субсидированной ставки по этой программе было распространено на весь срок кредита, интерес к «детской» ипотеке в Новосибирске вырос: в 3 квартале 2019 года по сравнению со 2 количество сделок по госпрограмме в Абсолют Банке стало больше почти на 40%. В октябре 2019 года объем выдач «детской» ипотеки вырос в 11 раз к прошлому году.

— Мы прогнозируем, что «детская» ипотека в период с 2020 по 2022 годы включительно может стать одним из драйверов развития регионального первичного рынка, поскольку количество детей, родившихся после 1 января 2018 года, будет расти. Кроме того, более 60% заемщиков в Новосибирске — это семьи с детьми, — поясняет Шеин. — Средний чек по «детской» ипотеке, благодаря более низкой ставке, в Новосибирске существенно «обгоняет» среднюю сумму кредита по стандартным программам. Он приближается к 3 млн рублей.

Напомним, средний чек по стандартным программам на новостройки составил 2,6 млн рублей, по вторичке — 2,3 млн рублей.

Фото: баз-pixabay.com, автор- TierraMallorca, фото экспертов предоставлены пресс-службами банков