214-ФЗ сказался на росте цен и спросе

— Самая главная проблема, которая выявилась при переходе на новую схему финансирования жилищного строительства, — это рост цен. С первого квартала 2018 года стоимость квадратного метра в новостройках в Новосибирске выросла на 12% и в среднем по рынку сейчас составляет 57,9 тысячи рублей. То есть квадратный метр стал еще более недоступным, и это привело к оттоку покупателей, — констатировал, выступая на круглом столе в мэрии Новосибирска, где обсуждалась сложившаяся в строительной отрасли города ситуация, президент Союза строителей Новосибирской области, координатор по Сибири Ассоциации «Национальное объединение строителей» Максим Федорченко.

Эксперт напомнил, что правительство РФ также повысило стоимость квадратного метра, по которой регионы могут выкупать жилье у застройщиков под социальные программы. Для Новосибирска рост за три месяца составил 8% — до 49 тысяч рублей. По его мнению, это свидетельствует о том, что государство видит, к чему привел переход на новую систему — к удорожанию всех этапов строительства.

Эксперты ассоциации также проанализировали ситуацию по процентным ставкам.

— Фактически до апреля 2019 года ставка по ипотеке росла, и говорить о том, что сейчас она стала доступной — неверно. Многим людям ипотека по-прежнему не по карману. При этом, когда мы говорим о развитии отрасли, мы четко понимаем, что основной потребитель квадратных метров — это люди, которые берут ипотеку. Это основной фактор и локомотив развития отрасли, — подчеркнул Федорченко. — В итоге получается, что компании могут без проблем получить проектное финансирование, но потом сталкиваются с проблемой: как реализовывать построенные квадратные метры? В Новосибирске сдается в год около 1 млн квадратных метров жилья, а платежеспособный покупатель должен прийти именно к вам.

Больной проблемой для застройщиков, переходящих на проектное финансирование, уже становятся сроки ввода жилья в эксплуатацию. Федорченко отмечает, что несвоевременный ввод жилья по любой причине может испортить репутацию, которую восстановить потом будет практически невозможно.

Готовы, но не совсем

— У нас много случаев, где ресурсоснабжающие организации не обеспечили подключение объектов строительства в установленные сроки. Застройщикам пришлось заключать дополнительные соглашения, вступать в судебные тяжбы. Все это не идет на пользу строительству объектов, — уверен он.

Еще одна проблема — низкая конкуренция на рынке проектного финансирования. По статистике, приведенной Федорченко, лидером на этом сегменте в Сибири является Сбербанк: 22 проекта, 16 находятся на рассмотрении.

— Складывается впечатление, что остальные банки вроде и хотят работать, но почему-то не выходят на этот сегмент, не создают конкуренции, а это очень важно. Временной фактор получения проектного финансирования для застройщика — ключевой. Когда он приходит за этими деньгами, он уже получил площадку, оплатил техусловия, вложил в проект определенные средства, и чтобы не прогореть, ему нужно строить максимально быстро. А по-другому деньги на проект он уже привлекать не может, — говорит Максим Федорченко.

Как ранее и прогнозировали застройщики, в список ключевых проблем вышла тема квалификации сотрудников банков и застройщиков, работающих в рамках нового законодательства.

— Застройщики у нас строили свои объекты годами, получали прибыль, а когда пришли к банку за проектным финансированием, выяснилось, что рентабельность рассчитана не так. И там, и там должны быть специалисты, которые смогут друг другу доказать реальную рентабельность проекта, выгодную и для банка, и для застройщика, — уверен Максим Федорченко.

По данным Росреестра Новосибирской области, за 9 месяцев текущего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены более 52 тысяч записей об ипотеке, это на 14% меньше, чем за 9 месяцев прошлого года — 60,9 тысячи. Судя по статистике, которую передает ведомство, интерес новосибирцев к ипотеке падает пятый месяц подряд.

Фото автора