Банки и застройщики адаптируются к 214-ФЗ на практике

— Несмотря на все стенания, 214-ФЗ заработал. С 1 января 2019 года все вынуждены работать в рамках существующего правового поля. Застройщики в большинстве своем у нас добросовестные и стараются закон не нарушать, — констатировал замминистра строительства Новосибирской области Евгений Тилилицин, выступая на семинаре для застройщиков, организованном Сибирским Сбербанком.

По его оценкам, пока рано говорить, как повлияло на систему долевого строительства введение счетов-эскроу. К плюсам можно отнести тот факт, что взносы по страхованию ответственности застройщиков заменили отчислениям в компенсационный фонд. В конце 2018 года вопрос замены обеспечения ответственности волновал многих представителей строительной отрасли региона.

Судя по количеству вопросов, заданных на третьем семинаре Сбербанка, застройщики до сих пор четко не понимают основные принципы работы в новых условиях. В частности, представители строительной отрасли отмечали, что если разрешение на строительство получено до вступления в силу 478-ФЗ (ст.27, п.2), то действие 214-ФЗ на них не распространяется. Замминистра категорично заявил, что с 1 июля 2019 года работа всех застройщиков как по новым, так и по действующим проектам будет осуществляться только через счета-эскроу. Норма вступает в действие при поступлении договора на госрегистрацию.

— Есть в законе оговорка неприменения данной схемы застройщиком — с учетом такого критерия, как степень готовности объекта. Но сегодня эти критерии еще не разработаны и не утверждены. Мы направили свои предложения в минстрой РФ. Надеемся, что они будут установлены в разумный срок, а не накануне вступления закона в силу, так как нам необходимо проанализировать информацию, чтобы выдавать заключения о соответствии застройщика этим критериям, — пояснил Тилилицин.

Чиновник констатировал, что сегодня ряд застройщиков региона уже работает со счетами-эскроу — и никаких сложностей у них это не вызывает. Руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко обратил внимание на нюансы, возникающие при использовании новой методики расчета. К примеру, участник ДДУ обязан вносить средства на счета-эскроу в том уполномоченном банке, где застройщику предоставлен целевой кредит. В случае, рефинансирования — банк меняется. До сих пор непонятно, как будет решаться вопрос с объектами, где работы остановятся из-за финансового состояния застройщика.

— Для финансирования мероприятий по завершению незавершенных строительством объектов компенсационный фонд создает некоммерческую организацию. Он наделяется правом осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Фактически речь идет о тех объектах, которые будут останавливаться, возможно в силу того, что не получат проектного финансирования после 1 июля 2019 года, они будут достраиваться фондом, — говорит Максим Федорченко. — В соответствии с законом имущество застройщика будет изыматься. Для этого привлекаются оценщики, лица, осуществляющие строительную экспертизу, — чтобы быстрей обанкротить компанию. То есть инструмент найден и участь таких застройщиков предрешена. Позитивный сценарий тут пока не вырисовывается.

В то же время Федорченко отметил — пока позиция федеральных органов власти такова, что корректировки в законодательство не повлияют на изменения размера отчислений в компенсационный фонд. Он останется на уровне 1,2% от стоимости объекта. Ранее обсуждалась возможность повышения отчислений до 6%.

Представители Росреестра и застройщики, в свою очередь, говорили о сложностях, которые могут препятствовать предоставлению проектного финансирования для выхода на объект. Так, президент группы компаний SKY GROUP  Владимир Литвинов отметил, что при освоении площадки в рамках развития застроенных территорий, компаниям приходится работать с участками, которые входят в разные подзоны: брошенные земли, бараки, частные дома, площадки под энергообъекты.

В области пытаются сократить сроки выхода застройщиков на стройплощадки

— Банки сегодня не хотят принимать многие вещи, которые возникают при комплексном развитии территорий, заявляя, что им не нужна лишняя головная боль. В результате возникает серьезная коллизия, когда получается, что строить в принципе нельзя, — обратил внимание на проблему Литвинов, призвав минстрой и банки подумать над ее решением.

Заместитель управляющего Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Алексей Кузнецов пояснил, что застройщики сейчас переживают непростые времена, так как адаптируются к работе в рамках 214-ФЗ. В то же время, по его мнению, компании активно изучают новые требования, и большинство партнеров банка планирует продолжить работу на рынке после 1 июля.

— В 2018 году мы начали первый проект с использованием счетов-эскроу. В ближайшее время будет принято еще несколько решений. Мы настроены работать по новой схеме со всеми участниками строительной отрасли региона, соответствующими нашим требованиям, и занять существенную долю рынка, — заявил Кузнецов.

По его оценкам, банк сможет нарастить долю рынка, в том числе за счет тех компаний, которые до сих пор в принципе не привлекали кредитные ресурсы для строительства, ориентируясь на собственные средства.

— Сегодня Сбербанк прилагает максимум усилий для развития компетенция в этой сфере. Мы много лет работаем с проектным финансированием. Другие банки тоже его используют, но в меньшем объеме, предоставляя оборотное финансирование без конкретных целей. У нас такое невозможно, — поясняет банкир. — Мы финансируем каждый проект отдельно, рассматривая его экономику, оценивая возможность эффективно вложить и вернуть деньги, риски для дольщиков.

В прошлом году Новосибирское отделение Сбербанка профинансировало строительный рынок региона в объеме 7 млрд рублей. За счет выданных ресурсов в области введено около 280 тысяч кв. м жилья.

На пресс-конференции в пятницу 1 февраля начальник Сибирского главного управления Центрального банка Российской Федерации Николай Морев отметил, что строительный рынок капиталоемкий, и кредитным организациям интересно с ним работать, тем более что стройка связана с ипотекой, которая является одним из самых надежных инструментов вложения средств для банков.

— Думаю, что те банки, которые раньше работали с застройщиками, продолжат с ними работать. Да, акцент их внимания немного сместится: придется тщательнее анализировать застройщика, проектную документацию. Возможно, банкам понадобятся какие-то специалисты, имеющие компетенции в области строительства, сметной документации и т.д. Одних знаний в области финансов и кредитования тут будет недостаточно, поэтому здесь вектор конкуренции может сместиться, — рассуждает Морев. — Если кредитная организация принимает решение работать в этом направлении, значит она должна принять меры и по обеспечению роста доходности. Все остальное четко прописано в законодательстве.

Фото пресс-службы Сибирского Сбербанка