Очередная смена правил игры вынудила застройщиков взять паузу

  • 24/12/2018, 11:31
Автор: Юлия Данилова
Введение обязательного проектного финансирования и повышение НДС могут привести к росту стоимости квадратного метра на 20%.

— Повышение НДС  и переход на проектное финансирование жилищного строительства повлечет за собой увеличение темпов роста инфляции в строительном секторе. Она уже достигла 5,4-5,6%, а к концу 2019 года может увеличится до 8-9%, — заявил на заседании «Регионального делового клуба строителей», которое прошло в пресс-центре ТАСС,  президент Ассоциации «Региональное отраслевое объединение работодателей «Саморегулируемая организация (АРООР) строителей сибирского региона» Александр Савельев.

Он подчеркнул, что жилье напрямую не облагается НДС, но повышение этого налога скажется на стоимости новостроек в виде роста цен на строительные материалы, и уже это повлечет за собой повышение цены на квадратный метр. Ориентировочное увеличение себестоимости строительства за счет «налогового» фактора эксперты оценивают в 6-10%.

Судя по вопросам застройщиков, участники рынка крайне обеспокоены ужесточением требований по ведению эскроу-счетов — полный переход на проектное финансирование должен произойти с 1 июля 2019 года. Госдума приняла этот законопроект в третьем чтении с новыми поправками 19 декабря. Ранее строители рассчитывали на переходный период в 2-3 года, в течение которых планировали приспособиться к работе в новых условиях. Савельев отмечает, что в такой ситуации застройщики лишатся бесплатных средств дольщиков и будут вынуждены брать банковские кредиты по цене 10-16% годовых. При этом повышение себестоимости строительства составит не менее 3-7%.

— Средняя отраслевая рентабельность точечных проектов составляет 12,6%. Если стоимость проектного финансирования будет превышать уровень среднеотраслевой рентабельности, если компании будут вынуждены брать кредиты даже под 14% годовых, то строительство потеряет всякий экономический смысл, — уверен Александр Савельев.

По новой схеме строительства домов банк открывает классическое проектное финансирование. При этом финансируются только строительно-монтажные работы (СМР), которые составляют в структуре себестоимости порядка 40-60%. Все остальное:  покупка земельного участка, мощностей, разработка проектно-сметной документации, оплата услуг архитекторов, риэлтеров, рекламы и т.д. финансируется за счет застройщиков.

— При этом хочу напомнить, что сейчас для строительства с дольщиков собрано 3,7 трлн рублей. Вложение собственных средств застройщиков составило не более 400 млрд рублей. Если средства дольщиков выпадут из оборота, смогут ли банки кредитовать строительные компании на такие объемы, чтобы сохранить темпы строительства хотя бы на сегодняшнем уровне? — рассуждает Савельев.

По экспертным оценкам, наложение двух факторов в виде проектного финансирования и НДС может привести к повышению стоимости квадратного метра на 20%, что повлечет за собой сокращение платежеспособного спроса населения на 7-10%. И это на фоне того, что реальные располагаемые доходы населения пятый год подряд показывают отрицательную динамику. Мало того, участники круглого стола отмечают, что ряд компаний не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками, так как механизм работы с эскроу-счетами не налажен. На начало декабря в России было открыто всего 227 эскроу-счетов в 4 банках. В результате возникает риск увеличения числа проблемных объектов.

— 1 июля переход всех проектов на счета эскроу невозможен по многим причинам. Банки не возьмут на обслуживание начатые проекты, где часть квартир продана дольщикам, так как им будет непонятна экономика проекта. Это готовые долгострои, — заявил один из участников рынка. — Я бы хотел призвать региональное министерство более активно включиться в работу по продвижению предложений отрасли, чтобы уже начатые проекты мы смогли закончить по прежним правилам. Иначе мы получим катастрофические последствия для города и области.

Александр Савельев также считает, что (помимо повышения цен на недвижимость и появления новых долгостроев) уже в ближайшее время следует ожидать ухода с рынка мелких и средних компаний, а также снижения качества строительства из-за изменения конкурентной среды. Он не исключает, что в ближайшем будущем все масштабные стройки будут вести несколько государственных компаний. В частном секторе останется малоэтажное строительство, которое будет развиваться активнее.

Он напомнил, объем сдачи новых домов (по площади) в 2018 году сократился на 10,9%. Сальдированный финансовый результат строительной отрасли в регионе за январь-сентябрь составляет -374 млн рублей, по операциям с недвижимостью — -1,68 млрд. Рентабельность в строительстве — 2,2%.

Савельев признает, что в области рекордными темпами растет объем ипотеки, однако отмечает, что 2/3 этого роста приходится на вторичное жилье. Мало того, в связи с повышением ключевой ставки ЦБ свои ставки начали повышать и банки, что снизит доступность жилищного кредитования и перекроет этот канал финансирования отрасли.

Общий строительный задел по всем выданным разрешениям на строительство жилья в регионе сегодня составляет 5,8 млн кв. м или 598 объектов.

— В 2018 году компании очень активно реагировали на изменение законодательства. В результате произошел существенный прирост резерва жилья, которое будут вводить в будущем. До 1 июля застройщики получили 150 разрешений на строительство 1,5 млн кв. м. Из них более половины находится на стадии освоения, — рассказал заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. — То, что не осваивается вторая половина, не говорит о проблемах застройщиков, скорее об их осторожности. В очень динамично меняющихся условиях строительства они предпочитают брать паузу, чтобы определиться с условиями реализации проектов и обеспечить продажу квартир.

По оценкам застройщиков, очень серьезное влияние на ситуацию в отрасли окажет решение, принятое Центробанком на минувшей неделе: из перечня страховых компаний, которые могут страховать застройщиков, исключена СК «Респект». Она занимала более 80% этого рынка. В итоге с 18 декабря ни один застройщик, реализующий свои проекты через механизм страхования рисков, не может продать ни одну квартиру.

— Предполагается, что застройщики будут страховать свои риски в Фонде защиты прав дольщиков, но когда это будет прописано в законе — неизвестно. В итоге строители оказались в подвисшем положении, — констатировал Савельев.

Участники круглого стола пояснили, что они могут направить на завершение проектов ресурсы, которые планировали использовать для развития новых площадок, но тогда отодвинется срок их освоения. А это чревато срывом обязательства перед мэрией города и высокими арендными платежами.

Остатки распроданы. Таких рекордов больше не будет

По словам Кондратьева, в стадии строительства в Новосибирске сегодня находятся 583 объекта (5,56 млн кв. м, 110 тысяч квартир). Из них начали строиться и не попали под требования страхования 117 домов (20% от объема или 1,2 млн кв. м). 177 домов (32%) с октября 17 года начали работу с отчислениями в компенсационный фонд. Здесь все идет системно, без сбоев. 289 домов (2,7 млн кв. м жилья, 53,6 тысячиквартир) — это дома, которые несколько дней назад строились в рамках страхования ответственности в СК «Респект».

— Это дома средней и высокой степени готовности. Пока действительно непонятно, как застройщик будет привлекать по ним средства граждан-покупателей жилья. Эти объекты финансируются собственными средствами компаний всего на 15-20%. С тотальным переходом на режим использования эскроу-счетов это становится крайне серьезной задачей для минстроя области и нашего департамента, в том числе по организации оперативного взаимодействия с кредитной финансовой сферой, — констатировал Кондратьев.

По его словам, пока в проектном финансировании находятся только 20% объектов из 583, что крайне мало для 2019 года. Министр строительства области Иван Шмидт добавил, что сегодня в регионе не реализовано 20-30% жилья от общего ежегодного ввода.

— Правила игры действительно меняются постоянно, и мы не понимаем, как прогнозировать дальнейшую ситуацию в строительстве, — говорит он. — Уже сейчас ясно, что прогнозные показатели ввода жилья у нас будут ниже. Хотя федеральный центр требует их увеличения.

Он также отметил, что в 2018 году количество проблемных объектов в регионе выросло с 39 до 57 домов, и министерство не исключает их последующий рост в связи с изменениями, внесенными в 214-ФЗ.

Заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных рассказал, что в 2018 году банк профинансировал 33 проекта в Новосибирске в рамках проектного финансирования на 7 млрд рублей, что позволило построить 285 тысячи кв. м жилья, то есть почти 30% от объема, который планируется ввести в Новосибирске в этом году.

— Мы видим, что спрос растет. У нас на рассмотрении находятся заявки еще по 15 объектам. Рассчитываем, что решения по ним будут приняты в 1 квартале 2019 года и в целом в будущем году количество проектов вырастет, — говорит банкир.

Кроме того, по его словам, в Сбербанке прошло две сделки кредитования застройщиков по схеме финансирования через счета эскроу.  Открыто 150 счетов застройщиков, по ним проводится около 500 платежей в день.

— Мы провели расчет удорожания за счет проектного финансирования. При базовой ставке 11% она составляет +4% (по сравнению со строительством по традиционной схеме: за счет средств дольщиков), — рассказывает Безматерных. — Кстати, сейчас идут разговоры об увеличении отчислений в компенсационный фонд до 6%. При таком раскладе финансирование через счета эскроу становится более выгодным. Кроме того, сейчас есть возможность отложить уплату процентов до ввода объектов в эксплуатацию, когда раскроются средства с эскроу-счетов

Для того чтобы нивелировать негативные последствия и поддержать строительную отрасль, в регионе разработан ряд программ, которые стартуют в 2019 году. О них рассказал Игорь Шмидт. Правительство области и АО «ДОМ. РФ» заключили соглашение, позволяющее региональному оператору АО «НОАИК» выдавать гражданам займы с льготной ипотечной ставкой для приобретения жилья на первичном рынке по сниженной до 3% от действующей процентной ставки. Из областного бюджета предоставят субсидии на возмещение недополученных доходов, связанных с выдачей займов по льготной ставке. Для реализации соглашения в проекте бюджета Новосибирской области на 2019 год уже предусмотрено 155 млн рублей. Шмидт заявил, что, по расчетам, 1 рубль бюджетных средств позволит привлечь на строительный рынок региона 16,7 рубля внебюджетных инвестиций.

Второй проект, который также будет реализовываться через «НОАИК», — предоставление гражданам займов без первоначального взноса для приобретение жилья на первичном рынке. При совокупных затратах около 150 млн в год за 2019 год по программе планируется выдать порядка 300 ипотечных займов.

Кстати, Игорь Безматерных не согласен с прогнозами Александра Савельева и уверен, что интерес к ипотеке в 2019 году продолжит расти. В этом году в банке выдано в 1,5 раза больше жилищных кредитов, чем в 2017 году.

— Мы провели анализ кредитов и выяснили, что 30% займов приходится на первичку, 60% на вторичку и 10% на рефинансирование. Доля кредитов на новостройку снизилась до минимальных уровней. Мы проанализировали причины отказа и выяснили, что в 30% случаев это связано с отсутствием у заемщиков средств на первоначальный взнос, 17% покупателей не смогли продать свое жилье, — говорит Безматерных. — Кроме того, сегодня разница между ставкой кредита на первичном и вторичном рынке составляет всего 0,2%.

По его оценкам, ипотечный интерес для покупки жилья на первичном рынке очень существенно поддержит программа по субсидированию первоначального взноса. Банкир не исключает, что при такой поддержке доля первички может вернуться к 50%.

Деньги на ЛДС, СКИФ и перинатальный центр заложили в федеральный бюджет

 Кроме того, регион сформировал госзаказ на строительство социально значимых объектов — на эти цели будет направлено около 6 млрд рублей.  В 2019 году планируется начать 58 новых объектов и обеспечить ввод 53. В регионе стартует программа по строительству служебного жилья. На эти цели выделено 140 млн рублей, что позволит возвести 3,3 тысячи кв. м. Также в области начинается возведение крупных инвестиционных объектов: ЛДС, четвертого моста, перинатального центра, к реализации которых планируется привлекать местные компании строительной отрасли.

Губернатор Новосибирской области Андрей Травников заявил, что по итогам первого полугодия планируется провести работу по оценке эффективности заявленных мер господдержки рынка, и не исключил, что их финансирование может быть увеличено.

Фото ТАСС


Популярное с сайта

Еще 186 случаев коронавируса выявлено в Новосибирской области

Скончались три пациента.

В Новосибирской области в сентябре выдано более тысячи автокредитов

Это на 19% больше, чем годом ранее.

В регионе снова вводятся частичные ограничения для предприятий общепита

А школы области уходят на двухнедельные каникулы.
Лента новостей
Новости Сибири

Подписаться на новости

Введите свой e-mail

 
×
×
Октябрь 2020
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Сен    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×





Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×
Андрей Травников

Губернатор Новосибирской области. В 2019 году возглавил реготделение партии «Единая Россия». За эффективную работу губернатора и областных органов исполнительной власти регион вошел в десятку лидеров рейтинга и получил из федерального бюджета 1,4 млрд рублей, в область пришли деньги на разморозку перинатального центра, строительство волейбольного центра, ЛДС. Урегулировал взаимодействие между исполнительной и законодательной властью, а также правительством и мэрией Новосибирска.

×
Андрей Травников

Мэр Новосибирска. В сентябре второй раз выиграл выборы на пост главы города. Добился увеличения в бюджет города налогов (УСН), ранее поступавших в областной бюджет

×
Андрей Шимкив

Спикер регионального парламента. Назначен куратором выборной кампании в региональный парламент и горсовет от партии «Единая Россия». Продвигает создание законов по регулированию лесной отрасли, был одним из инициаторов модернизации закона об аграрной политике.

×
Андрей Панферов

В 2019 году руководил реготделением партии «Единая Россия», параллельно работал в статусе вице-спикера регионального парламента. После назначения главой реготделения Андрея Травникова, стал его заместителем. По версии исследования, проведенного новосибирским Институтом политики и технологий и алтайским Центром политического консалтинга, является лидером рейтинга по уровню доверия избирателей среди депутатов Законодательного собрания.

×
Сергей Бойко

Координатор регионального штаба Алексея Навального в Новосибирске. Получил второе место на выборах мэра города. Заявил о готовности принять участие в выборах в горсовет Новосибирска в 2020 году.

×
Наталья Пинуc

Депутат горсовета Новосибирска. Участвовала в выборах мэра от «Российского общенационального союза». Активно поднимала темы задолженности застройщиков за аренду земли, размещения мусорных полигонов, утилизации ТБО.

×
Антон Горестов

Совладелец федеральной сети стрит-фуда «Дядя Дёнер», основатель сети Primetime.

Расширение сети кафе Primetime, запуск проекта «фабрика-кухня», разработка проекта по корпоративному питанию. Переформатирование сети бутик-отелей Ahotels в службу бронирования. Выход на долговой рынок.

×
Александр Лубенец

Финансист, инвестор, председатель НРО ООО «Российский Союз Налогоплательщиков», руководитель комиссии по устойчивому развитию региона и вопросам инвестиционного климата Общественной палаты Новосибирской области. Реализация масштабного проекта по добыче золота в Алтайском крае. Подготовка предложения по регулированию добычи стратегических ресурсов, которые сейчас переданы на рассмотрение в Госдуму и Совет Федерации.

×
Игорь Дедюхин

Гендиректор ООО «РоссПак». Запуск нового производства в Промышленно-логистическом парке. В 2019 году за счет новой площадки компания планировала увеличить выпуск продукции на 25%, в 2020 году — на 30-40%.

×
Борис Горкунов

Руководитель и собственник ГК «Горкунов». В 2019 году началась реконструкция производственных площадей тепличного комплекса «Новосибирский», который будет перепрофилирован под розы. В 2020 году компания планирует приступить к выращиванию цветов на срез. Запустил реализацию проекта по созданию в Колывани селекционно-генетического центра по разведению крупного рогатого скота.

×
Виталий Хан

Гендиректор ОАО «СКТБ «Катализатор». В рамках программы реиндустриализации «СКТБ «Катализатор» реализует проект «Реализация технологической инициативы КИТ: Катализаторы, Инжиниринг, Технологии». На площадке предприятия в Новосибирске создается научно-технологический центр прикладного катализа мирового уровня по разработке современных катализаторов и адсорбентов. В 2019 году компания приступила к реализации проекта «Национальный центр инжиниринга и испытаний катализаторов», в его рамках планируется создание на площадке в Новосибирске парка пилотных установок по основным процессам нефтепереработки, на которых можно было бы проводить испытания катализаторов в реальных условиях работы установок на конкретных НПЗ и на реальном сырье. Участвует в проекте «Строительство завода по производству солей и редкоземельных металлов» в ТОСЭР «Линево».

×
Сергей Грибов

Бизнесмен и девелопер (ГК «Новоград»). Освободился из мест заключения в ноябре 2019 года. Намерен опротестовывать выдвинутые против него обвинения. Учредитель Новосибирской региональной общественной организации правовой и социальной помощи участникам пенитенциарной системы «Сибирский острог». Работает над рестартом МФК «Снежная миля». Дорожную карту по развитию проекта планирует представить в марте 2019 года.

×
Модернизация аэропорта Толмачево и его инфраструктуры

 

В ценах 2019 года совокупная сумма инвестиций в два этапа модернизации аэропорта составит 20 млрд рублей. Около 3,6 млрд рублей будут инвестированы в реконструкцию ВПП-2 (взлетно-посадочная полоса). Сейчас руководство аэропорта ведет переговоры о реконструкции ВПП-1. Еще около 4 млрд рублей планирует вложить в строительство новой ВПП Минобороны РФ и 4 млрд рублей — в создание дополнительных рулежных дорожек — Минтранс РФ.

×
Сырзавод Холдинга «ЭкоНива»

В 2019 году началось строительство сырзавода Холдинга «ЭкоНива» в Маслянинском районе. Общий объем инвестиций — 20 млрд рублей. Предприятие станет одним из крупнейших в России производителей широкого ассортимента молочной продукции, в том числе сыров российской, голландской, швейцарской групп, сливочного масла, йогуртов и сухой деминерализованной сыворотки. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2020 год.

 

×
Логистический комплекс «Почты России»

На объекте логистического комплекса уже закрыт корпус, идет поставка и установка оборудования. Запуск намечен на 2020 год. Это будет один из крупнейших в России логистических центров площадью около 50 тысяч кв. м. Расчетная пиковая нагрузка — до 2 млн отправлений в сутки.

 

×
Завод PepsiCo по производству снеков

Новое предприятие станет третьей производственной площадкой в России, выпускающей данную продукцию. Объем инвестиций в проект — не менее 10 млрд рублей. На новом производстве будут созданы около 900 новых рабочих мест (без учета сопутствующих рабочих мест, связанных с ресурсным и сервисным обеспечением площадки). Запланирована установка 4 производственных линий, которая будет осуществлена в несколько этапов с 2019 по 2022 год. Завод намерен покупать сырье у новосибирских сельхозпроизводителей.

 

×
Завод «Ангиолайн»

Новый производственный комплекс компании ООО «Ангиолайн» сдан на год раньше запланированного срока. Инвестиции в строительство составили более 500 млн рублей. Новый научно-исследовательский и производственный центр занимает 9,5 тысячи кв. м, что позволит нарастить производственные мощности более чем вдвое. Благодаря этому будут созданы принципиально новые возможности для производства инновационных медицинских изделий с целью лечения сердечно-сосудистых заболеваний.

 

×
ПФК «Обновление»

Единственная фармкомпания не только в России, но и в мире, которая перешла на стопроцентную маркировку всей своей продукции. Линии по маркировке были запущены в декабре 2019-го, несмотря на то, что правительство РФ перенесло срок вступления в силу закона на середину 2020 года. Объем инвестиций в оборудование для нанесения кода Data Matrix на продукцию в компании не называют. На производственной площадке в Сузуне недавно, в декабре 2019 года, компания запустила полномасштабное галеновое производство. В 2020-м запланирован запуск еще нескольких производственных площадок. Сегодня компания выпускает каждую тридцатую упаковку лекарственных препаратов (сейчас выпуск составляет 15-20 млн упаковок в месяц). Задача: к концу 2021 года выйти на производство 300 млн упаковок в год.

 

×
Правила голосования

 

В голосовании принимают участие читатели информационно-аналитического портала Infopro54.ru. 
Голосование является независимым и анонимным.
Выбирайте в трех номинациях наиболее достойные персон и проекты с вашей точки зрения. Голосование продлится до 31 января 2020 года. 
После этого редакция портала Infopro54.ru подвеет итоги голосования.
Чтобы получить информацию о персоне или проекте,  нужно нажать на подпись под фотографией.
Важное условие: один читатель может выбрать только 1 номинацию в каждой категории.

 

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Извините! Страница пока в разработке!

×

Эксклюзивный материал

Материалы, отмеченные значком , являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна

×
Верховенство российского права

Речь идёт о том, что российское законодательство предлагается сделать приоритетным над международными правовыми нормами и регламентами. То есть Конституционный суд будет давать оценку всем решениям международных организаций, и если они окажутся противоречащими Конституции РФ, их реализация на территории России станет невозможной.

×
Ограничения в гражданстве для должностных лиц

Членам Правительства РФ, Совета Федерации, судьям, депутатам Госдумы, государственным служащим будут запрещёны вид на жительство или гражданство иностранного государства.

×
Ужесточение требований к кандидату в президенты

Главой государства гражданин сможет избираться не более двух раз, вне зависимости от того, следуют сроки подряд или нет. Также кандидат в президенты должен проживать на территории России не менее 25 лет и не иметь гражданства или вида на жительство иностранного государства.

×
Закрепление роли Госсовета

Вместо консультативной функции Государственный совет, состоящий из руководителей Совета Федерации, Государственной думы, лидеров её фракций и высших должностных лиц субъектов Федерации, будет наделён полномочиями по определению основных направлений государственной политики и координации работы органов государственной власти.

×
Отклонение президентом законов

Президент сможет отклонить принятый Госдумой закон через Конституционный суд РФ. Но это в случае, если суд признает его противоречащим Конституции.

×
Увеличение полномочий Совета Федерации и Государственной думы

После внесения поправок Совет Федерации, помимо текущих своих полномочий, сможет назначать судей и председателей судов и отстранять их от должности, а также консультировать президента относительно кандидатур на должности министров и прокуроров субъектов РФ. У Госдумы появится право утверждать кандидатуру председателя и членов Правительства РФ.

×
Социальная поддержка населения.

Речь идёт о закреплении в Конституции уровня МРОТ не ниже прожиточного минимума, а также обязательной регулярной индексации пенсионных выплат.

×
Наверх в Новости Новосибирска