Больше всего в Новосибирске упал спрос на офисы и street retail

Взаимоотношение с арендодателями многие предприниматели выносили в список ключевых проблем, с которыми они столкнулись во время нынешнего кризиса и введения режима самоизоляции. С этими вопросами они чаще всего обращались в реготделение Торгово-промышленной палаты (ТПП) для признания ситуации форс-мажорной, чтобы внести корректировки в заключенные договора. Еще в марте бизнес-сообщество Новосибирска выходило на правительство области с пакетом предложений, в числе которых было предоставление льготы по налогу на имущество и землю для арендодателей. До сих пор эти предложения не приняты.

Бизнес попросили обосновать необходимость мер поддержки

— Мы ведем работу с региональными органами власти, которая рассматривает вопрос о снижении налога на имущество и землю для объектов коммерческой недвижимости. Минэкономразвития области сейчас разрабатывает алгоритм применения этой меры поддержки, чтобы предоставлять ее адресно и получать вменяемый результат, — говорит руководитель регионального Бюро по защите прав предпринимателей, Центра антикризисной поддержки предпринимателей (ЦАПП, созданы при реготделении «Опора России») Наталья Пинигина. — Мы предлагали снижать налог на ту сумму, на которую арендодатели предоставили освобождение своим арендаторам.

Эксперт обращает внимание еще на одну проблему. Буквальная трактовка закона отрезала субарендаторов от возможности получения мер господдержки. Это при том, что на рынке недвижимости работа.т много субарендаторов, так как большая часть собственников предпочитает сдавать свои объекты не напрямую, а через управляющие компании.

Напомним, частных арендодателей с федерального уровня уже обязали при обращении к ним компаний, которые включены в список пострадавших отраслей по ОКВЭД, предоставлять им отсрочку по оплате. Если собственник недвижимости отказывается это сделать, то представители правительства региона рекомендовали предпринимателям обращаться с жалобой в минэкономразвития, а также к уполномоченному по правам предпринимателей Новосибирской области. В конце марта Госдума в трех чтениях приняла поправки, обязывающие собственников коммерческой недвижимости в течение 30 дней с момента запроса арендатора предоставить ему отсрочку по платежам. То есть первые отсрочки предприниматели должны были получить до конца апреля. Кроме того, законопроект разрешал в любое время 2020 года по обоюдному согласию изменять размер арендных выплат. В начале апреля правительство РФ утвердило условия предоставления отсрочек.

— Три недели назад многие арендаторы вышли на переговоры с собственниками о снижении арендной ставки. Мы прорабатывали эту ситуацию с собственниками и управляющими разных бизнес-центров не только из Новосибирска, но и из соседних регионов: Кемерово, Барнаула, рассматривали разные форматы, — рассказала InfoPro54 президент Клуба управляющих бизнес-центрами, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью НГУЭУ Татьяна Гениберг.

В результате большинство собственников разделило арендаторов на три группы. Тем, кто продолжил работать, сохранили полную арендную ставку. Тем, кто часть сотрудников перевел на удаленку, оставили 50%. Тем, кто полностью остановил деятельность, разрешили платить 10% за сохранность имущества. Кто-то оставил за арендаторами только коммунальные платежи. Еще одна схема расчетов была завязана на объем продаж — когда арендаторы платили в зависимости от полученной выручки. Наталья Пинигина в качестве примера приводит ТЛК «НордМолл», заявивший о готовности предоставить освобождение от платежей своим арендаторам на весь срок простоя, а затем предложить льготные тарифы на период поэтапного выхода из кризиса. При этом она признает, что многим арендодателям такие решения принимать сложно, так как на них давят свои платежи по взятым кредитам, коммуналке и т.д.

— В итоге апрель многие арендаторы сидели по сниженным ставкам, а в мае начали съезжать. Ситуация не очень радужная, — констатирует Гениберг.

Больше всего, по ее словам, от кризиса и режима самоизоляции пострадала офисная недвижимость. В некоторых бизнес-центрах в городах Сибири уже освободились по несколько этажей, особенно это актуально для удаленных бизнес-центров класса B. По наблюдению эксперта, чаще всего арендаторы съезжают с площадей от 200 до 700 кв. м, а также из небольших офисов до 50 кв. м. Во втором случае люди уходят на удаленку в хоум-формате. В то же время наблюдается спрос на небольшие помещения 10-20 кв. м по линии метро.

— Если говорить об отраслевом разрезе, то особенно активно съезжают компании, которые занимались обучением. Они переводят свою деятельность в онлайн-формат и отказываются от офисов. Очень активно закрывается общепит и магазины одежды в формате street retail. Они не принимают гостей, у них нет выручки, поэтому многие либо просят снизить ставки, либо вообще отказываются от аренды, — комментирует эксперт. —  Сложная ситуация у ТЦ и арендаторов этих центров. Они до сих пор находятся в режиме самоизоляции, выручки для оплаты аренды у компаний нет.

Изменились планы и у других сетевых арендаторов коммерческой недвижимости, даже у тех, кто чувствует себя неплохо. Многие компании из продуктовой, медицинской сферы, дистанционной торговли, планировавшие активное развитие, сейчас поставили на паузу даже достигнутые договоренности. Они не отказываются от помещений, но и не заключают уже готовые договоры. Крупные игроки рынка онлайн-торговли настаивают на снижении ставок до 30%.

— По моим наблюдениям, в рабочем состоянии остались те компании, которые заняты доставкой продуктов питания. У них нет большого скачка, но нет и падения. Я бы сказала, что они работают в прежних объемах, — рассуждает Татьяна Гениберг. — Вижу, что многие кейтеринговые компании начали перепрофилироваться на доставку.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков напоминает, что арендная плата за торговую недвижимость — это доля от выручки. В зависимости от формата финансовой модели арендаторы готовы платить от 10 до 25% от потока в кассе. Сейчас у большинства компаний, которые работали в ТЦ, выручки нет. Кокой она будет, когда компании начнут постепенно выпускать из самоизоляции, — никто сказать не может.

— Если, к примеру, от парикмахерских требуют разделять клиентопоток, после каждого посетителя проводить обработку, то понятно, что их выручка упадет. Если они не заставят клиентов платить в два раза больше, то ресурсы для оплаты аренды у них также сократятся минимум в два раза, — рассуждает Марков. — Пока городская экономика не проработает в новом режиме хотя бы месяц, чтобы арендодатели смогли проанализировать текущие арендные потоки, вряд ли стоит пытаться делать какие-то прогнозы.

По его оценкам, в зависимости от формата арендатора все может измениться кардинальным образом. Например, магазины одежды могут остаться в офлайне только в формате шоу-румов, где клиент будет примерять типовой размер конкретного поставщика, а основной заказ делать в онлайне.

— Что касается офисных помещений, то спрос на них напрямую зависит от экономической ситуации в каждой компании. Если она растет и много зарабатывает, то занимает большие площади. Сейчас здесь также нужно посмотреть, как на разных сегментах приживется онлайн. Поэтому и в офисной недвижимости бессмысленно обсуждать будущую динамику ставок, — подчеркнул Максим Марков.

Прогнозируя развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости, Татьяна Гениберг констатирует, что в обозримой перспективе предложение будет превышать спрос, и арендодатели должны адаптироваться к этой ситуации, отслеживая изменение трендов и принципов работы компаний из разных отраслей, разрабатывая новые методы работы с арендаторами, предлагать более лояльные условия аренды, возможно, проводить внутреннюю переделку помещений. Тот, кто не сможет адаптироваться к новым условиям, будет вынужден уйти с рынка.

Фото редакции