Депутаты предлагают «прижать» строителей апартаментов

Депутаты горсовета Новосибирска предлагают мэрии проработать варианты регулирования рынка строительства гостиниц в городе в части разрешения на строительство апартаментов. Такое решение было принято на заседании постоянной комиссии по градостроительству.

― Депутаты приняли решение рекомендовать департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска совместно с управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии с учетом региональной практики проработать возможные варианты разрешения проблемы строительства гостиниц, по факту используемых для постоянного проживания, ― сообщают в горсовете. ― Кроме того, было предложено разработать и направить письмо в Министерство строительства и ЖКХ РФ по проблеме строительства гостиниц на территории города, по факту используемых для постоянного проживания.

Обеспокоенность представителей депутатского корпуса вызвал тот факт, что на территориях, запрещенных под жилищное строительство и предназначенных под развитие гостиничного бизнеса, возводятся апартаменты, в которые потом «на постоянной основе» заселяются люди. При этом, как сообщил инициировавший рассмотрение данного вопроса председатель комиссии по научно-производственному развитию и предпринимательству Игорь Салов, новоселы постфактум сталкиваются с рядом «сюрпризов» по части соцкультбыта, о чем впоследствии сообщают депутатам на приемах.

― Ко мне обращаются люди, которые приобрели квартиры в апартаментах, и требуют помощи в постановке на очередь в дошкольное учреждение, ― говорит Салов. ― Один заявитель пожаловался, что ребенка не взяли в школу, кто-то жаловался на обслуживание в поликлинике. Люди получают временную прописку, которая не дает никаких прав в области соцкультбыта. Мы в правилах землепользования и застройки показываем возможность строительства гостиничных комплексов. Но они за последние годы практически не появились вообще. Есть ли возможность у мэрии регулировать, в каких районах, в каком количестве нам необходимы гостиничные места, а где мы позволяем намеренно строить апартаменты?

Еще одна проблема, по словам депутата, кроется в неинформировании покупателей застройщиками об особенностях помещений, в которых им предстоит проживать.

― Нужны жесткие правила, чтобы граждане, приобретая такое «жилье-нежилье», были полностью проинформированы о своих правах и ограничениях этого вида недвижимости, ― говорит Салов. ― Нужно продумать систему информирования граждан о том, что апартаменты ― это не жилье, а нежилое помещение, в котором можно жить, но ни на что больше прав у них нет. Парковки, озеленения, детского городка, мест в детсаду не будет. Я против того, чтобы запрещать апартаменты, доходные дома вообще. Может быть, все-таки попытаться хотя бы определить зоны, где возможно строительство апартаментов, а где нет.

Депутат Валерий Науменко привел в пример опыт Москвы, где, по его мнению, полулегальное жилье занимает почти четверть рынка жилищного строительства.

― В Москве четверть жилья ― «чебурашки», то есть непонятно ― кооператив это или ООО, ― говорит Науменко. ― Если у нас четверть жилья будет подобными «фермами» для разведения людей, мы взорвемся. У нас будет коллапс. Необходимо решать вопрос и прекращать это «чебурашничество». Ситуация непрогнозируемая, но она развивается. Это ― не жилые помещения, это эрзац-жилье. Это издевательство над людьми, которые за бесценок берут эти апартаменты. Необходимо срочно решать этот вопрос, выходить с запросами на Госдуму. У нас уже 5% такого жилья. Строят апартаменты, потому что нормативная база не прописана.

Как, в свою очередь, пояснил начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска Виталий Столбов статус апартаментов в качестве самостоятельного объекта правил землепользования не прописан на федеральном уровне, а у муниципалитета соответствующих полномочий нет.

― Понятие «апартаменты» отсутствует как в классификаторе, так и в ПЗЗ, ― сообщает Столбов. ― Ранее оно было закреплено как один из способов организации гостиничного обслуживания. Сейчас в соответствии с положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением правительства РФ, апартаменты ― это наименование категории гостиниц. Исходя из этого, сложно определить, в каких зданиях размещаются апартаменты. Когда появилась проблема фактического проживания в нежилых объектах, мы постарались привязать их к жилым, чтобы не было злоупотреблений в повышении плотности застройки.

В частности, мэрия определила размер земельного участка под строительство — не менее чем в 35 соток, процент застройки в его границах ― не менее 10%, количество мест на парковке.

― Можно внести корректировки и поднять количество парковочных мест, которое предусмотрено для данной категории, ― предложил в частности депутат Сергей Кальченко.

Однако, по информации мэрии, изменение данного параметра вызовет новые проблемы.

 ― В отличие от парковок, которые привязывают к жилым домам, здесь установлен норматив в 15 машиномест на 100 человек, проживающих в гостинице, ― говорит Столбов. ― Если мы попробуем урегулировать данный параметр, то вторгнемся и в урегулирование для обычных гостиниц.

Поаккуратнее работать с бизнесом — как непосредственно гостиничным, так и с застройщиками апартаментов — призвал коллег и депутат Глеб Дебов.

― Надо рассматривать не ограничения, а документ, который бы обязывал тех, кто строит гостиницы под апартаменты, полностью предоставлять покупателям информацию, что будет построено, ― считает депутат. ― Предлагаю в этом ключе рассмотреть закинициативы. Почему мы выступаем в качестве ограничения бизнеса? Получается, что мы столбим территорию, и все, ты не можешь это строить. Мы такие полномочия имеем? Мы говорим о том, что необходимо на тысячу жителей сколько-то гостиничных мест. Но эти требования необходимы. Просто у нас регион такой, что туристов к нам едет не так много. Потому предлагаю обязать застройщика давать развернутую информацию о том, что он строит.

О необходимости максимальной детализации заявил и вице-мэр Алексей Кондратьев, приведя в качестве примера ситуацию со строительством бассейна на улице Титова: застройщик, с одной стороны, формально выполнил свои обязательства, но в итоге город получил совсем не тот объект, на который рассчитывал.

― Год назад мы принимали решение о продаже участка на Титова под строительство спортобъекта, ― говорит Кондратьев. ― Я настоял, чтобы конкретизировали, что это будет строительство бассейна. Сегодня поступило заявление что «бассейн» из себя представляет две ванны 2х3 метра. Какой предел детализации нужен? Как мы должны отразить: под строительство бассейна с конкретными размерами? Но в любом случае мы обязаны работать в этом направлении. У нас претензия на столичность. Соответственно, количество людей, которые будут нас посещать, должно увеличиваться.

По мнению чиновника, в настоящее время пока можно предпринять ряд мер по дополнительному информированию потенциальных покупателей помещений в апартаментах.

― Давайте посмотрим, может, мы в договорах долевого участия отразим эти ограничения, о которых люди не знают: прописка, отсутствие прав на общее имущество, отсутствие возможности получения налогового вычета, отсутствие социальной инфраструктуры, ― предлагает вице-мэр. ― Если это отражено на первом этапе, тогда становится все честно.

В то же время сами застройщики не разделяют беспокойства городских депутатов и чиновников, также ссылаясь на законодательные нормы, не разграничивающие гостиницы и апартаменты.

― Возьмите любой проект апартаментов, там будет написано, что была запроектирована гостиница, ― говорит Infopro54 директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. ― На нас не накладываются нормативы, связанные с жильем, по обеспечению детскими садами, размещению транспорта на территории земельного участка. Что касается информирования, то заходите в интернет, запрашиваете «особенности проживания в апартаментах», вам расскажут. Если есть такие заявления, что не проинформировали ― это просто отговорки.

По словам собеседника редакции, несмотря на то, что доля апартаментов на строительном рынке Новосибирска незначительная и составляет 1- 3%, такой тип жилья пользуется спросом по ряду причин.

― «Жуковка», «Инские холмы», «Бонапарт» ― это единичные истории, которые на фоне введенных в эксплуатацию 1,7 млн кв.м выглядят крайне незначительно, ― говорит Марков. ― Они системно не влияют на рынок жилья. А спрос на них продиктован тем, что дома строятся рядом со сложившейся инфраструктурой. «Бонапарт» ― ближе к центру, «Джеты» ― рядом с парком, «Инские холмы» ― в 200 м от крупнейшего транспортного узла. И «Инские холмы», где цена по 70-75 тысяч рублей за кв.м, и «Джеты» распродавались довольно хорошо. То есть в Новосибирске это очень интересный продукт, и он оказывается в тех местах, где спрос на жилье есть, но по формальным признакам не дадут разрешение на его строительство.

Что рынок апартаментов в Новосибирске в дополнительном регулировании не нуждается, изданию сообщили и в ГК «Верба Капитал». Более того, по словам представителей ГК, большее урегулирование, чем есть сегодня, будет иметь, скорее, негативные последствия.

― ФЗ-214 ― прописывает все уровни взаимоотношений и ответственность каждой из сторон, ― сообщают в компании. ― Смена правил игры, постоянные инициативы по внесению новых установок, поправок не добавляет защищенности потребителю, а влечет за собой рост затрат строительных компаний, оплачиваемых тем же покупателем. Существующие законы, договорные обязательства и стабильно работающая судебная система избавляют от необходимости изобретать велосипед заново. Зарегулированность рынка приведет к однообразию направления, которое не будет интересно ни застройщикам, ни потребителю, ни городу.

По мнению представителей компании, несмотря на небольшие объемы на местном рынке, формат апартаментов уже прочно занял свою нишу и имеет тенденцию к дальнейшему развитию.

― Апартаменты в Новосибирске будут строиться, ― говорят в ГК «Верба Капитал». ― Рыночные взаимоотношения предполагают выбор: загородные дома, квартиры или апартаменты, клубные дома или высотки из стекла, по линии метро или подальше от магистралей. Все это отвечает предпочтениям разных групп населения. Потребности людей жить ближе к центру города, полнее использовать городскую инфраструктуру, иметь лучшее качество жизни создают условия для развития рынка апартаментов. Однако доля апартаментов по отношению к общему числу жилых комплексов незначительна ― около 10%, и вряд ли она станет доминирующей в силу естественного лимита свободной городской земли.

При этом проблемы с информированностью покупателей о нюансах данного рынка жилья, по словам представителей компании, нет.

― В нашем отделе продаж на каждой стадии общения — от первого контакта до подписания договора — идет информирование покупателя о формате недвижимости, отличии от стандартного жилья, ― сообщают в ГК «ВербаКапитал». ― Комплексы апартаментов в Новосибирске ― это интересная архитектура, дизайн и нетривиальные возможности: бассейны, фитнес-клубы, возможность заказа домашней уборки и другие сервисные услуги.

По информации мэрии Новосибирска, в декабре 2019 года всего идентифицированы 22 объекта, которые подходят под категорию апартаментов, в том числе 13 строящихся и 9 уже введенных.

Фото: pixabay.com, автор- edvaldocostacordeiro