Конечный контроль за застраиваемыми территориями уходит в область

Депутатам Заксобрания предстоит рассмотреть и, возможно, принять внесенный на майских праздниках губернатором Андреем Травниковым законопроект о разграничении полномочий в сфере комплексного развития территорий (КРТ) в Новосибирской области. Как следует из текста законопроекта, теперь к полномочиям правительства региона в части реализации мероприятий программы комплексного развития территории относятся: установление критериев домов, которые не подлежат сносу в границах КРТ; установление предельного срока для проведения общих собраний собственников по вопросу включения многоквартирного дома в решение о КРТ; определение максимального уровня физического износа основных конструктивных элементов многоквартирного дома; определение централизованных систем инженерно-технического обеспечения и ряд иных полномочий.

— К полномочиям областного исполнительного органа власти относятся: определение объектов, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ; согласование изъятия для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ; согласование включения участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Новосибирской области, в границы территории, подлежащей КРТ, в соответствии с решением главы муниципального образования, — говорится в законопроекте далее.

При этом обращает на себя внимание тот факт, что реализация части полномочий вполне по силам и муниципалитетам, в частности областному центру.

— Законодательно пропишем, как станут формироваться эти участки, на каких условиях будут выкупаться объекты, находящиеся на них, — поясняет в комментарии Infopro54 заместитель председателя комитета Заксобрания по строительству, ЖКХ и тарифам, председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков. — Это муниципалитет никак не ущемит в полномочиях. Федеральный закон говорит о том, что это обязанность именно субъекта РФ — заниматься КРТ.

Еще один новосибирский застройщик — президент ГК SKY Group Владимир Литвинов также называет положительные стороны такого решения.

— Застройщикам по большому счету все равно, с кем иметь дело — с городом или областью, — говорит он. — Никаких стенаний по этому поводу нет. Есть даже определенные плюсы. Какая-то централизация даже поможет. Для примера: командир роты видит участок боя только в рамках роты. А командир батальона смотрит на ситуацию шире, масштабнее. Пока же в силу обстоятельств контактируем больше с мэрией. УАСИ выдает разрешения, принимает у нас документы, а областные структуры смотрят, чтобы было соответствие заявленного в документах и построенного по факту.

В то же время в плане централизации на более высоком уровне — федеральном — закон еще пока, что называется, сырой.

— Федеральный центр предложил субъектам разработать свои законы и подзаконные акты, — поясняет Илья Поляков. — Но это неправильно. Будем настаивать на том, чтобы федеральный центр дал какие-то рекомендации, чтобы это была единая история по регионам. Если мы будем кто петь, кто танцевать, то последуют вопросы от контролирующих органов. А самое главное, что Новосибирск и так не блистал количеством расселенных домов. А теперь вообще встал колом. Чтобы провести любой аукцион, мы сначала должны принять этот закон и все подзаконные акты. Еще на какое-то время мы отстаем от возможности расселения ветхого жилья.

На городском уровне законопроект неприятия не вызывает.

— Да, в проекте закона присутствует та норма, которая говорит, что правительство Новосибирской области будет согласовывать данные проекты, — сообщают в мэрии Новосибирска. — То есть орган местного самоуправления будет готовить территории и передавать материалы в правительство, которое станет выполнять согласительную функцию. Эту норму ввели в Градостроительный кодекс РФ. Соответственно, обязанность органов местного самоуправления — согласовывать КРТ с субъектом РФ. Мы обязаны территории, по которым принято соответствующее решение, согласовать с правительством Новосибирской области.

Протестных настроений пока не демонстрируют и депутаты горсовета Новосибирска.

— Посмотрим, какие будут предложения, — говорит в комментарии редакции председатель постоянной комиссии горсовета Новосибирска по градостроительству Сергей Трубников. — Пока я не слышал каких-то резких выступлений ни за, ни против. Мы должны подчиняться тем законам, которые принимает Заксобрание, и рекомендациям правительства. А вот если это начнет ущемлять местное самоуправление, то, считаю, тогда депутаты горсовета и должны будут высказывать свою позицию. Но хочется верить, что все будет сбалансировано и разумно.

Предположительно рассмотрение законопроекта должно состояться на майской сессии регионального парламента.

Развитие или возможности для манипуляций?

Гораздо больше вопроса полномочий контроля реализации программы развития застраиваемых территорий муниципальных депутатов интересуют отдельные механизмы ее реализации. Их еще предстоит обсудить с общественностью, депутатами и прочими заинтересованными сторонами до окончательного утверждения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Новосибирска.

Что касается уже поступивших предложений в части КРТ, в том числе от самих застройщиков, то, как говорят в департаменте архитектуры и строительства мэрии, предлагается, во-первых, в карте территорий, подлежащих развитию, актуализировать карту объектов культурного наследия, карту границ охранных и санитарно-защитных зон и (по инициативе областного министерства строительства) карту затопляемых зон.

Второй блок предлагаемых изменений можно назвать «запретительными» и «разрешительными».

— В отношении объектов, расположенных на участках, предоставленных из земель в государственной или муниципальной собственности, предлагается установить запрет на изменение зонирования, вида разрешенного использования, перепланировку объекта с изменением его назначения на протяжении пяти лет с выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, — сообщает начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Елена Позднякова. — Еще одна новая предлагаемая норма: при определении предельного минимального количества машиномест для стоянок учитывать семейные машины со сдвоенными местами в подземных стоянках если их количество не будет превышать 15% от общего количества машиномест в автостоянке.

Кроме того, предполагается, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта в части предельного количества этажей не должно приводить к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

— Чтобы, например, правообладатель земельного участка, размер которого подходит только для среднеэтажного строительства, не мог менять вид разрешенного использования, скажем, на многоэтажную застройку, — поясняет Позднякова. — Далее получение разрешения на строительство объекта допускается только после утверждения документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии. Еще предложение: площадь помещений, занимаемых объектами обслуживания застройки со встроенными помещениями в средних и многоэтажных домах, должна составлять не менее 10% от общей площади.

Наконец, еще один блок изменений в ПЗЗ может касаться появления новых видов землепользования, проект может быть дополнен новыми территориальными зонами.

— Например, зона отдыха — территория садоводства и огородничества, — сообщают в мэрии. — Эта новая рекреационная зона введена для соблюдения прав обладателей садоводческих обществ вдоль рек, чтобы не устанавливать там постоянную зону сельхозиспользования. Вводится научно-производственная зона, связанная с концепцией проекта «Академгородок 2.0». Зона перспективной улично-дорожной сети — это часть территорий, которые до 2030 года не запланированы к реновации. Предлагается в новой зоне присутствие индивидуальных жилых домов. Также мы разделили зону специализированной жилой застройки ОД-4 по этажам: до 2 этажей, 3-4 этажа, 5-8, 9-30, 31 этаж и выше.

По мнению депутатов, данные предложения уже сейчас содержат риски для города. В частности, пока не отрегулирован вопрос недобросовестной застройки территорий частного сектора параллельно с его развитием. Примеры в Новосибирске уже есть.

— На площадки, которые подобраны по КРТ, в основном попадает частный сектор, — приводит пример своего округа депутат Павел Горшков (КПРФ). —  Как бороться с нерадивыми застройщиками, которые скупают по 6-8 частых домов и там начинают строить многоквартирные дома? То есть кто-то зайдет и будет развивать территорию комплексно, как это предусматривают новые ПЗЗ, а кто-то продолжит рядом ставить «свечки», чтобы зарабатывать деньги, не развивая территорию. Такой застройщик на территории моего округа есть.

Риск для новых «свечек» создают и имеющиеся спортивные объекты, продолжающие оставаться в зоне ОД-1.

— Ситуация на Ватутина, — приводит пример депутат Евгений Прохоров (ЛДПР). — Насколько мне известно, там предоставлены участки под строительство бассейна. Получается, застройщик сейчас может там построить, потом участок оформить в собственность и продать, потому что там ОД-1. То же самое произошло с «Соккер-ареной».

При этом по прежнему актуальной остается проблема нехватки соцобъектов.

— Предлагаю избавиться от практики, когда мы даем застройщикам возможность делать встроенные детсады, — обратился к коллегам депутат Андрей Гудовский («Единая Россия»). — Мы сами себя обманываем. Заявление о постройке детсада на первом этаже — лукавство. Мы понимаем, что застройщик не будет делать никаких детсадов, мы останемся без детсадов, которые жители будут требовать с нас. Давая разрешение на строительство, мы еще больше провоцируем проблему нехватки мест. Не давать разрешение строительства на территории, где уже невозможно возведение детсадов, школ и так далее.

Всего, по информации мэрии Новосибирска, в программу развития территорий в Новосибирске после возможных изменений могут быть включены 192 площадки, занятые в настоящий момент индивидуальным жилым строительством и промплощадками, предусмотренными к реновации.