Крупные проекты реновации — вопрос не цены, а компетенций

Сегодня в мэрии Новосибирска прошло совещание по итогам работы в 2023 году департамента строительства. На нем начальник департамента и заместитель мэра Алексей Кондратьев предложил девелоперам познакомиться с предложениями по реализации проектов комплексного развития территории, которые наработала «Брусника». Как отметил чиновник, у компании уже есть опыт реализации подобных проектов в других городах, поэтому ее наработки могут быть полезны в Новосибирске.

Директор по земельному банку «Брусники» Дмитрий Ступин уточнил, что застройщик сегодня реализует восемь проектов КРТ суммарной площадью более 60 га. С его точки зрения, комплексное развитие — единственный цивилизованный способ переосмысления пришедших в упадок городских пространств, вживления их в городскую ткань.  Прелесть механизма КРТ в том, что он балансирует интересы всех сторон и работает на разных масштабах.

Однако к разным масштабам нужно применять разные подходы.

• Небольшие проекты размером в 1-2 га, как правило, реализуются на уже сложившейся территории. Они не предполагают значимых инфраструктурных, смысловых изменений и большого расселения. Фактически это аккуратная, точечная замена морально устаревших зданий.
• Другая история — большой проект реновации. Его реализация — большой риск, ответственность. Он требует тщательной и скрупулезной работы, умения работать с запросами жителей территории. Новый проект должен воспроизводить все необходимое на площадке.
• Любое КРТ — это так или иначе торги. Но в случае относительно простого, небольшого проекта нужно опираться на цену. Это аукцион. При глобальном переосмыслении территории обязательно нужно учитывать компетенции девелопера и проводить торги по механике конкурса.

— Если говорить образно, то небольшая реновация — это малоинвазивная операция, а крупный проект — это открытая операция на сердце, от которой зависит здоровье всего организма, — подчеркнул Дмитрий Ступин.

По его словам, развитие большой территории связано с двумя сложными темами.

• Первое — это создание объектов инфраструктуры. Уже на старте необходимо понимать, где на площадке КРТ будут дороги, спортивные объекты, школы, детские сады, поликлиники и парковки, зоны благоустройства.

— Принципиальное решение — опережающее развитие инфраструктуры: строительство социальных объектов, дорог и т.д. на начальном этапе освоения территории. Какая у застройщика будет мотивация после строительства района возводить хорошую школу? Он никому не сможет продать крытую парковку после завершения строительства проекта, так как жители уже привыкнут ставить автомобили в определенных местах, в том числе на газонах, — комментирует эксперт. — Когда строительство социальных объектов, инфраструктуры идет параллельно с возведением первых жилых домов, застройщик инвестирует свои компетенции в то, чтобы школа стала значимым объектом в районе и центром притяжения в конкуренции за покупателя. Это новая нормальность, в которой сейчас придется жить строительному рынку.

Что касается транспортной инфраструктуры, ее подведению к новым микрорайонам, то, по словам Дмитрия Ступина, в Екатеринбурге, Тюмени и других городах компания для всех своих крупных проектов проводит исследования и разрабатывает транспортную модель территории, прорабатывая внутренние связи и внешнее подключение к улично-дорожной сети, просчитывает генерацию трафика с новой площадки. В Московской области без этой работы невозможно согласовать ни один проект — это установлено в регламенте.

• Второе — в новых районах должны появляться объекты городского значения и смысла.

— Мы анализировали, что город делает городом, и пришли к выводу: город делают не здания, а жизнь, которая между этими зданиями происходит. То есть задача девелопера — создавая новые территории, прежде всего сформировать среду. Я говорю о набережных, парках, событийных площадках, благоустроенных водоемах, пляжах, спортивных объектах, креативных кластерах, исторических зданиях, — говорит Ступин. — Но реализация таких проектов также должна быть «зашита» в проект КРТ на старте его реализации, так как потом у застройщика меньше мотивации вкладывать в него деньги. Бенефициарами такого подхода будут все: застройщик, так как он конкурирует за потребителя, покупатель, так как получает квартиру с видом на набережную, парк и т.д., а также город, так как комплексное развитие территории — это способ сделать мегаполисы более комфортными для жизни.

Эксперт пояснил, что во многих странах сегодня создаются структуры, которые берут на себя роль мастер-девелоперов и формируют технические задания для реализации проектов КРТ. Нечто подобное пробуют реализовать в Москве. Однако в большинстве российских городов практика пока иная: концепцию КРТ разрабатывает девелопер, и он определяет, как она должна развиваться.

Заявку на расселение 293 домов Новосибирск отправил в Москву

— Думаю, что в этой реальности мы будем находиться еще очень долго. Но нужно понимать, что качественное развитие территории зависит от компетенций девелопера, инвестора, который на нее пришел. И это большой риск, — уверен Дмитрий Ступин. — Выгода продажи площадки с аукциона в такой ситуации несоразмерна тому эффекту, который может получиться со временем. На наш взгляд, способом выбора девелопера для реализации крупных проектов КРТ должен стать конкурс. По его результату нужно определять девелопера, который предложит наиболее продуманную концепцию развития территории. Это должны быть компании, понимающие глобальные тренды развития городов, а не воспроизводящие идеи прошлого. Большой КРТ — это все-таки вопрос не цены, а компетенций. Масштабная реновация может реализовываться только через качественный отбор участников, которые будут работать на территории. Если отбор проводится только на основе денег, то не решается вопрос по преображению городской среды.

По данным мэрии Новосибирска, в настоящее время муниципалитет уже заключил 7 договоров КРТ, куда вовлечены территории с потенциалом строительства более 2 млн квадратных метров жилья. В работе — проекты КРТ площадью 2 тысячи га с потенциалом строительства 15 млн квадратных метров жилья.

Ранее редакция приводила мнение эксперта о перспективах развития КРТ в Новосибирской области.