Суть вопроса

Мэрия Новосибирска разрабатывает новые правила взаимоотношения властей и застройщиков при строительстве социальных объектов. Компаниям будет предложено построить соцобъекты самостоятельно или перечислить деньги, необходимые для их возведения, в бюджет города.

Как рассказали корреспонденту Infopro54 в департаменте строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, Министерством строительства Новосибирской области создана рабочая группа по выработке механизмов взаимодействия застройщиков и органов государственной власти региона по обеспечению создания объектов социальной инфраструктуры при жилищном строительстве.

— В настоящее время в рамках деятельности данной рабочей группы Министерством строительства Новосибирской области и департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска совместно с общественным экспертным советом при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства ведется деятельность по выработке механизмов и порядка взаимодействия органов власти с застройщиками, осуществляющими жилищное строительство, в части развития социальной инфраструктуры, в том числе по критериям установления «социального сбора», — отметили в департаменте.

Размер платежа пока не определен, но рассматривается вариант 5 тысяч рублей с квадратного метра. Он будет осуществляться при выдаче разрешения на строительство.

Напомним, выдача новых разрешений на строительство многоквартирных домов в Новосибирске была остановлена в ноябре 2023 года по требованию прокуратуры. В ведомстве уверены, что жилищное строительство возможно только при соблюдении норм обеспеченности жильцов будущих домов социальными объектами. Этот вопрос уже прошел судебную инстанцию и находится на особом контроле как в прокуратуре, так и в органах власти города и области.

Независимый аналитик по недвижимости Новосибирска Сергей Николаев напомнил, что бюджет Новосибирской области отчасти зависит от строительной отрасли. Решение прокуратуры о задержке подписания разрешений на строительство может повлиять на его доходную часть.

— В целом я, наверное, положительно отношусь к этому решению, но достаточно скептически — к его реализации. На мой взгляд, здесь необходим системный подход, а не вариант «запрещать и не пущать». Первым делом нужно составить подробный план новосибирской агломерации по насыщенности социальной инфраструктурой. Потом сделать прогнозы, как будет расти население в том или ином микрорайоне и т.д. Но чтобы их запустить, нужно сделать учет, а это процесс небыстрый, — отметил эксперт.

Необходимость социального взноса

— Этот вопрос уже давно назревал. У государства сегодня недостаточно средств для возведения социальных объектов, потому что строительство жилья идет с опережением. Но во многих регионах этот вопрос решается. И мы изучаем практику, берем за основу документы, которыми они пользуются. У нас, к сожалению, на это мало обращали внимание. Хотя многие застройщики так или иначе принимали и принимают участие в формировании инфраструктуры. Мы, например, совместно с госструктурами построили на Чистой Слободе школу, трамвайные пути. Но четких «правил игры» нет, их и нужно установить, — говорит депутат Законодательного Собрания Новосибирской области, председатель совета директоров ГК «КПД-Газстрой» Евгений Покровский.

Генеральный директор ГК «Поляков» Илья Поляков тоже отметил, что компании, ведущие комплексную застройку и ответственно подходящие к развитию территорий, уже не один год так или иначе участвуют в решении вопросов социальной и транспортной инфраструктуры. По его мнению, наиболее важной задачей девелоперов является обновление территорий, сдерживающих городское развитие. Тех участков, которые застроены ветхими домами или невостребованными промзонами. Расселение аварийного и ветхого жилья — сама по себе дорогая задача, и в этой части застройщики готовы помогать муниципалитету — отметил эксперт.

— В 90-е годы государство освобождало бизнес от несвойственных функций обеспечения горожан социальной инфраструктурой. Это стало прерогативой муниципалитета и региональной власти. Задача бизнеса была и есть — развиваться, создавать рабочие места, платить налоги. Сейчас мы как будто выходим на новый круг, опять наделяя бизнес несвойственной нагрузкой. Но это лучше, чем наблюдать, как отрасль топчется на месте. С ноября в Новосибирске фактически остановлена выдача разрешений на строительство. Причиной называют дефицит социальной инфраструктуры. Понятных решений никто не предлагает, процесс просто поставлен на стоп. В итоге у застройщиков истекают сроки кредитных решений. Простаивают подрядчики. Все это происходит на фоне подорожания заемных средств, ужесточения правил выдачи ипотеки. Я не уверен, что социальный взнос — это лучшее решение, но пусть будет такое — лишь бы было. Если старые правила не устраивают, нужно внедрять новые — понятные и прозрачные для всех, чтобы участники рынка оставались в равных конкурентных условиях, — говорит генеральный директор ГК «Поляков» Илья Поляков.

Собеседник редакции уверен, что результат от внедрения социального сбора будет зависеть от многих факторов. И величина сбора, по его мнению, — не единственный.

— Основной — это рациональность подхода к решению задачи, эффективность использования средств, — говорит Илья Поляков.

Существующие практики

Вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди уверена, что крупным городам и агломерациям, где ведется активное жилищное строительство, просто необходим легальный инструмент участия застройщиков в развитии социальной инфраструктуры.

Объективная потребность компенсации возрастающей нагрузки на инфраструктуру при наращивании жилищного фонда есть во всех городах и во всех странах — отмечает эксперт. В международной практике широко распространены различные инфраструктурные сборы, плата за воздействие, плата за плотность застройки земельного участка и др.

В российском законодательстве есть экологический сбор и плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка при изменении вида разрешенного использования земельного участка с нежилищного на жилищное строительство (применяется только в Москве и Московской области).

В строительной сфере пока аналогичный инструмент на федеральном уровне законодательно не установлен. Механизм обеспечения районов инфраструктурой урегулирован только для строительства в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ), которых пока не так много.

— Конечно, такие сборы нужны не всегда. Например, по договору о КРТ застройщик может просто построить детский сад и передать его городу, а вот при строительстве одного многоквартирного дома такая схема уже не работает, так как детский сад обслуживает много домов, поэтому есть необходимость в распределении затрат на социалку между несколькими застройщиками. А как это сделать? Сейчас у городов таких механизмов просто нет, — констатирует Татьяна Полиди.

Какие механизмы существуют

Татьяна Полиди отметила, что сегодня в России используются несколько механизмов обеспечения районов городов инфраструктурой. В одних городах ставка сбора дифференцируется по районам, в других — в зависимости от вида объекта, а главное — его размера (например, дома с количеством квартир менее 20 сбором не облагаются). Применяется и запрет строительства жилья без соцобъектов в региональном законодательстве (такие законы действуют в Санкт-Петербурге, Перми, Саратовской области).

— Я думаю, что в России нам стоит начать с чего-то простого, как, например, в Перми: там с 2019 года действует регулирование платежа за социальную инфраструктуру (можно также не платить, а построить), согласно которому на основе нормативов градостроительного проектирования была рассчитана плоская ставка 3951 рубль за квадратный метр строящегося жилья. Это вполне понятный подход, который можно было бы применить и в других городах, — уверена Татьяна Полиди.

Стоит отметить, что в декабре 2023 года Пермская дума одобрила повышение взноса до 7,6 тысячи рублей за квадратный метр общей площади жилого помещения. Помимо детских садов и школ, бизнес теперь будет финансировать возведение детских поликлиник, библиотек, ФОКов, а также культурно-досуговых объектов.

По данным мэрии Новосибирска, на сегодняшний день застройщик может выплатить социальный взнос тремя способами: внести наличными деньгами; выкупить частные дома и землю, затем передать городу резервы для строительство социальных объектов или подготовить проект социального объекта; пройти Главгосэкспертизу, чтобы город по различным программам привлекал федеральное финансирование на его строительство.

Дифференциация

Депутат Законодательного Собрания Новосибирской области, председатель совета директоров ГК «КПД-Газстрой» Евгений Покровский отмечает, что большинство региональных застройщиков понимают необходимость введения социального взноса.

— Все застройщики относятся с пониманием. Нет явных противников введения социального сбора. Но необходимы четкие правила, методы и дифференциация. Нельзя применять одинаковый подход к застройщикам, которые строят дома у Оперного театра, и тем, кто возводит жилье на окраинах города, в Мочище или Мошково. Должны быть разные методики, — констатирует собеседник Infopro54.

Такого же мнения придерживается и Илья Поляков.

— Стоимость земли и цена квадратного метра жилья в разных локациях может отличаться очень существенно, поэтому должна быть понятная дифференциация величины социального взноса, — говорит девелопер.

Влияние на стоимость квадратного метра

Илья Поляков напомнил, что рентабельность жилого строительства сегодня невелика, и любые новые нагрузки на девелоперов могут спровоцировать уход с рынка многих участников.

— Себестоимость проектов не предусматривает дополнительных издержек, поэтому социальный взнос неизбежно приведет к подорожанию квадратного метра. Что, в свою очередь, может притормозить спрос. Меньше спроса — меньше будут строить. С точки зрения вектора городского развития такой сценарий выглядит сомнительно, поэтому решения, влияющие на строительную отрасль, должны быть максимально взвешенными, — считает эксперт.

Сергей Николаев тоже уверен, что социальный сбор застройщики будут вынуждены закладывать в стоимость жилья.

— Другого варианта у застройщиков нет. У них нет других денег. С другой стороны, если администрация будет гарантировать, что деньги, которые заплатил девелопер, пойдут на социальную инфраструктуру в конкретных местах, повышение цены на те же 2% будет оправданным. Ведь все хотят жить в микрорайонах с квартальной застройкой либо в районах с комплексным развитием, — говорит аналитик.

О повышении стоимости жилья говорит и генеральный директор СФО «Основа» Антон Рехтин.

— Теоретически это выглядит хорошо. Но на практике получается, что все затраты на строительство школ и детских садов, которые возложат на застройщиков, опять лягут на покупателей. А иначе откуда застройщики возьмут деньги?  Необходимо тогда рассматривать вопрос каких-то льгот для застройщиков: льготная ипотека, господдержка, уменьшение налоговой базы и т.д. А так получается, что нас только зажимают со всех сторон, — говорит Антон Рехтин.

Евгений Покровский считает, что на стоимость квадратного метра может оказывать влияние не только наличие взноса.

— Необходимо, чтобы государственные органы отслеживали, за счет чего повышается стоимость квадратного метра. Здесь много факторов. Что закладывает застройщик: строительство социальных объектов или удорожание материалов, например? А цены на некоторые из них порой растут необоснованно. Возьмем песок: его стоимость в 2023 году увеличилась на 100%. За счет чего? Экскаваторщики в валюте стали получать? Непонятно. Мы, например, всегда можем объяснить покупателям наши цены (наличие рядом с домом детского сада, школы, поликлиники и т.д.). Я думаю, люди нас всегда понимают, — уверен Евгений Покровский.

Инфраструктурный сбор в агломерациях

Институт экономики города в 2023 году предложил в рамках эксперимента в течение трех лет взимать инфраструктурный сбор в 17 агломерациях с населением более 1 млн человек, к которым относится и Новосибирская агломерация.  Предлагаемый механизм не предусматривает переноса всего объема инфраструктурных обременений на застройщиков, а лишь урегулирование порядка разрешения вопроса о создании необходимой социальной инфраструктуры.

— Введение предлагаемого механизма может не повысить, а снизить затраты застройщиков, на которых сегодня уже возлагаются обременения в большем объеме, за счет перераспределения таких затрат в пользу иных застройщиков, которые пока не платят ничего. Кроме того, снижение затрат возможно и за счет повышения прозрачности процесса оценки затрат проекта, что может привести к снижению стоимости проектного финансирования за счет снижения премии за риск, — подчеркивает Татьяна Полиди.

По ее словам, для застройщиков, которые сегодня не несут никаких затрат на социальную инфраструктуру, может произойти некоторый рост затрат, но это не гарантирует роста цен на жилье.

— Рыночные цены определяются равновесием спроса и предложения, — констатирует эксперт.

В фонде подсчитали, что ежегодные поступления от инфраструктурного платежа (например, 5 или 10 тысяч рублей на квадратный метр общей площади жилья) в Новосибирской области могут составить 6,5 млрд рублей и 13 млрд рублей соответственно. За счет этих средств можно построить до шести школ.