Маятник спроса на ипотеку качнулся в обратную сторону

— С марта мы увидели рост клиентопотока на 20% по сравнению с январем-февралем, в среднем по всем регионам Сибири. Если сравнивать с прошлым годом, то в апреле мы вошли в состояние клиентопотока, актуального для апреля 2018 года. Напомню, что в третьем квартале 2018 года на рынке наблюдалась тенденция к снижению спроса на ипотеку, — сообщила на пресс-конференции директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ Мария Ромчанова.

В апреле в Сибирский банк в Новосибирске поступили почти 3 тысячи заявок на ипотечное кредитование (В целом по территории присутствия банка Сибири 15 тыс— Ред). Темп роста к началу года — 119%. Средняя ставка с начала года по новым выдачам —10,5%. Ромчанова сообщила, что с 25 мая банк начал принимать заявки по ипотеке по новым ставкам. В среднем они снизились на 0,6%, по рефинансированию под залог недвижимости — на 0,3%. Строящиеся объекты по программе субсидирования с партнерами на срок до 7 лет и первоначальным взносом от 20% предлагаются по ставке от 8,2% годовых. Ипотека для молодых семей — от 9,6%. В перспективе в банке ожидают дальнейшего увеличения клиентопотока.

— Ранее была информация, что регулятор планирует снизить ключевую ставку в апреле. Этого не произошло, но текущие темпы инфляции и прогнозы аналитиков таковы, что ставка может быть пересмотрена в конце мая-начале июня. Мы, по сути, предвосхитили это решение, — поясняет Ромчанова решение банка пересмотреть ставки. — Объективно, мы не увидели падение клиентопотока, свидетельствующего, что мы стали мало выдавать ипотечных кредитов, что наши расходы по содержанию данного направления убыточны и что мы прекратили на нем зарабатывать. Дело в том, что Сбербанк все активнее превращается в IT-компанию, и за счет развития наших услуг, в том числе связанных с недвижимостью, мы научились зарабатывать на прочих доходах, не связанных с кредитованием. Именно поэтому у нас есть возможность предвосхитить действия регулятора и не поймать при этом убытки. По ипотеке Сбербанк стабильно показывает прибыль.

Комментируя каналы привлечения клиентов, банкир отметила, что большая часть заемщиков приходит через филиальную сеть, 20% — через площадку «ДомКлик», 30% — через партнеров.

— Специфика новосибирского рынка такова, что 75-80% заявок закрываются с участием партнера банка. Даже если первоначально клиент пришел в филиал, потом он обращается в агентство недвижимости или к застройщику за подбором варианта недвижимости. Это желание клиента получить максимальный выбор и сервис, — поясняет Мария Ромчанова.

По ее словам, банк не ожидает никаких шоков после вступления в силу новых новелл законодательства с 1 июля 2019 года. Ромчанова напомнила, что Сбербанк уже работал с застройщиками, в том числе по проектному финансированию.

— Для нас переход на эскроу-счета в части продолжения работы с застройщиками — некая трансформация деятельности. Мы не видим фатальной угрозы от этих корректировок. Но каждый банк будет сам выбирать модель взаимодействия с партнерами-застройщиками как юрлицами. Думаю, что если он заявился на работу с эскроу-счетами, значит, чувствует, что сможет прокредитовать партнеров, выделить им средства на строительство, — уверена она.

Банкир также заявила, что доля по первичке в банке достаточно стабильна. А ее физическое сокращение связано только с особенностями учета недвижимости.

— В зависимости от степени достройки дома и формы продажи: ДДУ или договор купли-продажи — меняется норма резервирования у банков. То, что продается по ДДУ на сайте ЦБ, уходит в зачет первичного рынка, а по договорам уступки и купли-продажи — фактически идет во вторичный рынок, — поясняет Ромчанова. — В свете перехода на счета эскроу многие застройщики постарались ввести все, что у них было готово, и сейчас реализуют эту недвижимость по договорам купли-продажи. По факту часть сделок по ДДУ просто перетекла в этот «карман».

Особенно сильного снижения продаж, по мнению банкира, новосибирские застройщики сейчас не наблюдают. Сокращение сделок по ДДУ, которое всегда было характерно для местного рынка, одновременно привело к росту неипотечных сделок. По ряду объектов недвижимости города сейчас наблюдается резкий рост инвестпривлекательности.

Интересно, что на минувшей неделе на заседании Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков отметил, что в 2019 году в регионе уже отрегестрировано почти 10 тысяч сделок ДДУ (+22% к аналогичному периоду прошлого года). При этом за тот же период выдано 1600 жилищных ипотечных кредитов (по ДДУ).

— Если бы это были реальные сделки, то 77% новостроек должны были покупаться в деньги. Это фантастика. Такого не бывает. Ситуация как минимум обратная. Поэтому огромный вал, что мы сейчас видим в регистрациях ДДУ, это формируемый балласт, которым будут пользоваться для выравнивания ситуации некоторые новосибирские застройщики. То есть это технические регистрации, которые дальше не будут уходить на эскроу-счета, а будут формироваться как доход на спецсчетах застройщиков, — поясняет Марков.

На апрель 2019 года топ-10 лидеров по регистрации ДДУ контролирует 51% новосибирского рынка (на апрель 2018 — 40% рынка). В списке лидеров: ООО СК «Вира-Строй», ГК «Первый строительный фонд», ООО «Сибмонтажспецстрой», «Брусника. Сибакадемстрой» , ООО «Энергомонтаж», ГК «Расцветай», ГК «Стрижи», ГК «КПД Газстрой», ЗАО «Строитель», ГК «Строймастер», говорится в приведенной им презентации.

В целом, в Новосибирской области с начала года Сбербанк выдал более 4200 ипотечных кредитов на сумму 7,7 млрд рублей. Средний чек составил 1,8 млн рублей. По поданным заявкам зарплатных клиентов одобрение получают 73%, по клиентам с рынка — 70%. Основная доля заемщиков находится в возрасте от 27 до 36 лет.

Фото автора