Год новых рекордов

В 2018 году, по данным ЦБ РФ, банки Новосибирской области стали лидерами в Сибирском федеральном округе по количеству и объему ипотечных выдач: 37269 кредитов на общую сумму 70,6 млрд рублей, что на 38% превышает количество выдач 2017 года и на 51% — объем. То есть объемы кредитования за прошлый год в регионе увеличились в 1,5 раза.

— Главными факторами для этого выступили рекордно низкие ставки по ипотеке и высокий спрос на программы по рефинансированию ранее выданных кредитов. Пик спроса пришелся на конец года. Не повлияло на этот процесс и повышение банками процентных ставок — они все еще остаются доступными для большинства желающих. В разных банках повышение ставок составило от 0,25 до 2,5 п.п, — комментирует ситуацию управляющий банком «Открытие» В Новосибирской области Ирина Демчук.

О рекордных темпах роста ипотеки в 2018 году говорят все участники новосибирского банковского рынка. По словам управляющего ВТБ в Новосибирской области Станислава Могильникова, в среднем за год банки нарастили объем средств, предоставленных на покупку жилья в регионе, на 76%. При этом в ноябре ВТБ достиг исторического максимума по доле рынка ипотечного кредитования в Новосибирской области. По итогам месяца, согласно статистике, которую предоставило Сибирское отделение Центрального банка России, доля ВТБ в общей выдаче ипотечных кредитов выросла до 45,7% — то есть практически каждый второй кредит в области выдал ВТБ. Сбербанк в 2018 году выдал в Новосибирске более 16 тысяч займов на 30 млрд рублей, что на 35% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Объединенный банк «Открытие» предоставил 1173 ипотечных кредита на 2,1 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом объем выдач ипотеки увеличился почти в 4 раза. «Абсолют Банк» получил в Новосибирске плюс 60% к выдачам предыдущего года. Объем выдачи ипотеки в Новосибирском филиале УБРиР в 2018 году вырос в 3,2 раза по сравнению с 2017 годом: филиал выдал жилищных займов более чем на 119 млн рублей.

Инерция или тенденция?

Судя по информации, предоставленной банками, пока тренд на рост портфеля жилищных кредитов сохраняется. Комментируя первые итоги работы в 2019 году Могильников заявил, что в январе ВТБ выдал 856 ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 млрд рублей, удвоив показатели за январь предыдущего года. Ирина Демчук также отмечает, что в январе 2019 года спрос на ипотеку значительно выше, чем в январе 2018. Собеседник InfoPro54 подчеркивает, что в банке «Открытие» повышение процентных ставок по ипотеке произошло лишь в начале нынешнего года: в среднем на 0,25%. На сегодняшний день размер ставок в банке остается одним из самых низких на рынке — от 9,6%. Прочие условия (размер первоначального взноса, требования к возрасту, стажу и прочим характеристикам портрета заемщика) существенно не изменились. Директор Новосибирского филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров считает, что увеличение ставок, которое наблюдается на рынке с сентября 2018 года и по настоящий момент, пока существенно не отразилось на спросе. По его оценкам, ставки по-прежнему остаются для заемщиков в психологически комфортной зоне, а тенденция к повышению стоимости жилья побуждает клиентов не откладывать покупку квартиры на неопределенный срок. Директор филиала Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) в Новосибирской области Лариса Кучендаева добавляет, что в перспективе у большинства банков ставки еще долгое время могут сохранятся в пределах 10-10,5%, что не окажет серьезного влияния на объемы выдачи ипотечных кредитов.

— В настоящее время мы не отмечаем каких-либо существенных перемен, возможно, ситуация продиктована тем, что сейчас фокус нашего внимания сосредоточен на клиентах, получивших решение в октябре и ноябре 2018 года, так как эти клиенты находятся в активной стадии поиска объекта недвижимости, — соглашается с коллегами по рынку директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова. — Вместе с тем, мы не исключаем возможности изменения клиентопотока в течение первого полугодия 2019 года, что будет связано не только с изменением условий кредитования банков, но и законодательства.

Впрочем, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина наблюдает другую тенденцию. По ее словам, в 2018 году основными драйверами роста ипотеки выступили сниженные процентные ставки и популярность продукта «Рефинансирование кредита другого банка». К январю 2019 года большая часть банков 2-3 раза пересмотрела свои процентные ставки в сторону увеличения.

— Повышение ставок было обусловлено увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. Изменения конъюнктуры рынка повлекли за собой снижение спроса на ипотечные кредиты и объемы выдач, относительно показателей аналогичного периода 2017 года, существенно снизились, — констатирует Гречихина.

Управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Новосибирске Евгений Шеин также считает, что с начала 2019 года «ипотечная эйфория» пошла на спад. После двукратного повышения осенью 2018 года ключевой ставки ЦБ РФ средняя ипотечная ставка поднялась на 1,5 п.п и вплотную приблизилась к 11,0% годовых.

— Мы прогнозируем, что «движение вверх» продолжится в первом полугодии 2019 года и средняя ставка достигнет 11,5% годовых. Сам по себе такой уровень является психологически приемлемым и не станет тормозом для развития жилищного кредитования в регионе. Но без запуска программ господдержки в случае дальнейшего роста ставоквыше 11,5% ждать более высоких результатов, чем в 2018 году, не стоит, — уверен Шеин. — Если же средняя ставка по жилищным кредитам перейдет планку в 12% годовых, то с каждым последующим процентом объем выдач ипотеки будет сокращаться на 15%.

Первичка проигрывает вторичке

К трендам 2018 года банкиры относят резкое сокращение в ипотечном портфеле доли кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке. В Сбербанке она упала до рекордного уровня и по итогам года составила 21%. На пресс-конференции в середине февраля управляющий Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Игорь Безматерных пояснил, что заемщики предпочитают покупать готовое жилье, а рынок первичной недвижимости находится в непростом состоянии. При этом Мария Ромчанова констатирует, что средний чек на ипотеку в банке вырос на 6%. В ВТБ на первичку пришлось 35% портфеля. По словам Станислава Могильникова, большинство клиентов предпочитает заезжать в квартиру сразу после приобретения недвижимости. По банку «Открытие» доля новостроек сократилась до 31% от общего объема годовых выдач. В УБРиР на сделки по покупке такого жилья приходится около 15%.

— Сибиряки все активнее интересуются вторичным жильем, во многом потому, что здесь нет риска недостроя. Если в 2016 году, во время действия госпрограммы поддержки ипотеки, доля первичного жилья составляла 40%, то за два года она сократилась до 20%, — комментирует Евгений Шеин. — Отмечу, что при покупке строящегося жилья в кредит новосибирцы отдают предпочтение квартирам с чистовой отделкой (65% сделок). Этот вариант позволяет минимизировать расходы на ремонт и ускорить заселение.

Эксперт напоминает, что в 2018 году квадратный метр в новостройке в Новосибирске стоил в среднем 67,5 тысяч рублей, в готовом жилье — 70 тысяч рублей.

— Интересно, что средний чек по ипотеке на первичное и вторичное жилье в 2018 году сравнялся — 2102 рублей и 2106 рублей соответственно. При этом чек по первичке увеличился лишь на 5%, а по вторичке — на 28%. Благодаря снижению ставок, люди стали и на вторичном рынке приобретать квартиры с большим метражом, в более престижных районах. Также «хитом продаж» оказались квартиры в домах, построенных после 2004 года, — поясняет Шеин.

В некоторых банках InfoPro54 прямо заявили, что кредитование первичного рынка пока не входит в приоритеты финансовой организации. В Банке «Левобережный», к примеру, доля таких займов составляет 10% от портфеля. В Россельхозбанке всегда исторически преобладала доля вторичного жилья — квартир и домов с земельными участками, и эта тенденция сохраняется. По словам Станислава Тишурова, средний чек по ипотечному кредиту на вторичное жилье с начала 2019 года в банке вырос на 15% — до 2,3 млн рублей.

— Предложение жилья в новостройках сейчас несколько уменьшилось. Застройщики готовятся к введению счетов эскроу и не стремятся к тому, чтобы брать новые площадки под строительство. По крайней мере, до тех пор, пока не наступит абсолютной ясности в части финансирования строительных объектов жилой недвижимости, — комментирует ситуацию Ирина Демчук. — В последний год клиенты банка предпочитают приобретать жилье повышенной комфортности, стали много внимания обращать на наличие развитой инфраструктуры вокруг строящегося объекта, хорошую транспортную доступность и прочее. Таких объектов с нормальным уровнем ценника не так много на рынке, поэтому спрос на них есть, и он будет. Да и на вторичном рынке люди предпочитают приобретать качественное жилье.

Станислав Могильников, также говорит о сохранении интереса клиентов к покупке качественного жилья на первичном рынке:

— Покупатели жилья становятся более требовательными к его качеству, и строительные компании стремятся удовлетворить их спрос. Все чаще мы видим, даже если речь идет об эконом-классе, объекты с улучшенным качеством жилищных условий, новыми планировочными решениями, использованием современных технологий при ремонте, комплексным подходом к освоению окружающей среды.

По оценкам Марии Ромчановой, формировать суждение о прогнозах спроса на первичный и вторичный рынок в 2019 году будет правильнее тогда, когда законодательство для рынка первичного жилья начнет работать в полной мере и пройдет какое-то время, чтобы клиенты могли обозначить свою линию поведения. Впрочем, судя по комментариям, полученным от банков, они надеются, что ситуация стабилизируется и спрос вернется на первичку. Например, «Левобережный» в 2019 году намерен увеличить объемы кредитования первичного жилья и нарастить долю кредитования новостроек в общем потоке выдач ипотечных кредитов.

Шеин прогнозирует, что в 2019 году цена за квадратный метр жилья в Новосибирске увеличится: для вторички в среднем на 8-10%, для первички — на 18-20%. Более интенсивный рост цен на жилье в строящихся домах, по словам эксперта, связан с переходом на эксроу-счета и с повышением налога на добавленную стоимость (НДС) до 20%. Из-за роста цен на стройматериалы может вырасти и себестоимость квартир.

Инвесторы возвращаются

К трендам 2018 года банкиры относят возвращение на рынок новостроек инвесторов. Впрочем, по мнению Ирины Демчук, они вкладывают средства в недвижимость не для получения от этих объектов каких-то супердоходов, а для надежного, по их мнению, сбережения собственных средств и вложения их во что-то «осязаемое» и более-менее ликвидное. Сейчас доля инвестиционных сделок в регионе находится на уровне 10% от общего объема. Лариса Кучендаева уверена, что инвесторы с рынка новостроек никогда и не уходили. По ее наблюдению, интерес для этой категории заемщиков представляют в большей степени однокомнатные квартиры или квартиры-студии в строящихся домах.

— Сейчас в Новосибирске большая доля однокомнатных квартир с 15%-ной готовностью раскупается именно инвесторами, — уверена банкир.

По информации Марии Ромчановой, большим спросом у инвесторов пользуются двухкомнатные квартиры или квартиры-студии с одной спальней. При этом она отмечает, что застройщики сегодня предлагают не только объекты-новостройки, но и витрину вторичного жилья.

Евгений Шеин отметил появление еще нескольких трендов на рынке области. По его наблюдениям, в отличие от большинства регионов страны, новосибирский заемщик перестал молодеть. Его средний возраст «остановился» на отметке 35 лет. Доля заемщиков в возрасте 25-30 лет в этом году не увеличивалась из-за того, что доходы этой возрастной группы не только не росли, но даже снизились на 10%.

— Ипотека в Сибири сохраняет гендерный паритет — соотношение женщин и мужчин среди заемщиков по-прежнему 50 на 50%. В большинстве регионов женщины-заемщики преобладают, — констатирует эксперт. — Средняя сумма первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку за год снизилась с 32% до 28% от стоимости квартиры. Однако мы считаем, что в 2019 году она снова подрастет, потому что из-за увеличения ставок по ипотеке люди захотят уменьшить кредитную нагрузку и переплату за счет собственных средств.

Шеин также отмечает, что за год ежемесячная ипотечная нагрузка на среднестатистического заемщика в Новосибирске выросла с 21 тысячи рублей до 22,5 тысяч рублей.

— Увеличение было бы значительнее, если бы параллельно не изменился средний срок жилищного кредита — с 17 до 19 лет. Заемщики стали оформлять кредиты на максимально длительные сроки, потому что в этом случае проще справляться с финансовой нагрузкой. Этот тренд сохранится в ближайшие годы, — уверен банкир.

Почти 20% от общего числа ипотечных сделок, по его оценкам, приходится на квартиры-студии площадью менее 30 кв. м, 35% — однокомнатные квартиры, 30% — двухкомнатные, 14% — трехкомнатные. Средняя площадь ипотечной квартиры в 2018 году составила 51 кв. м.

Факторы роста

По просьбе InfoPro54, участники рынка проанализировали, какие факторы при ипотечном кредитовании являются наиболее интересными для покупателей. Станислав Могильников констатирует, что повышение финансовой грамотности заемщиков привело к тому, что они реагируют на соотношение между ставкой по кредиту и ценой приобретаемого жилья. То есть предпочитают не откладывать покупку в ожидании снижения ставок, а приобретают подходящую квартиру в тот момент, когда ставки по кредитам находятся на комфортном для них уровне и цена на жилье не растет. По его наблюдению, многие клиенты внимательно изучают информацию о возможности рефинансирования ипотечных кредитов и используют ее в случае снижения ставок.

По оценкам Станислава Тишурова, определяющую роль при выборе ипотечной программы традиционно играет размер процентной ставки, после этого заемщики обязательно обращают внимание на величину первоначального взноса. Все остальные условия сделки имеют второстепенный характер.

— Все решает цена вопроса, — соглашается Гречихина. — Хотя немаловажным моментом сегодня является и удобство для клиента. Получает ли клиент зарплату в банке-кредиторе, удобны ли дистанционные каналы обслуживания, функционален ли интернет-банк и т.д.

Ирина Демчук уверена, что размер первоначального взноса не оказывает решающего влияния на выбор кредитора — он практически одинаков во всех банках и говорит о том, что человек умеет накопить необходимую первоначальную сумму и может более-менее грамотно распоряжаться своими финансами. По прогнозам аналитиков банка «Открытие», в 2019 году первоначальный взнос увеличится с 15% до 20% от стоимости жилья. Куда большее влияние на выбор, по ее мнению, оказывает ставка.

— Если, к примеру, процентная ставка по кредиту перейдет рубеж в 12% (психологически комфортный для большинства уровень), то только тогда спрос на ипотеку может существенно сократиться. Однако, по нашим прогнозам, в 2019 году такого уровня ставки по ипотеке вряд ли достигнут, — говорит Демчук. — В 2019 году мы ожидаем повышения ставок на 0,5-1% в первой половине 2019 года и стабилизации или даже небольшого снижения выдач новых кредитов во второй половине года. Кроме того, по прогнозам аналитической службы банка, при сохранении текущей внешнеэкономической конъюнктуры можно к концу 2019 года ожидать от регулятора перехода к смягчению денежно-кредитной политики и, соответственно, к коррекции ключевой ставки вниз.

Лариса Кучендаева считает, что покупатель также обращает внимание на акции и изучает дополнительные условия, которые готов предоставить банк. К примеру, УБРиР оформляет ипотеку с наделением детей долями — не все финорганизации совершают подобные сделки. Тишуров соглашается, что спрос традиционно поддерживают специальные условия кредитования для зарплатных клиентов, партнерские программы банков с компаниями-застройщиками и программы господдержки (программы для семей с детьми, с использованием материнского капитала, «Военная ипотека»).

Мария Ромчанова уверена, что главным приоритетом для выбора клиента сегодня являются не условия кредитования в банке, а квартира. Именно от нее зависит, как пойдет сделка, как она будет сопровождаться.

— Безусловно, на выбор объекта имеет влияние местоположение, наполнение жилого комплекса, сроки переезда в квартиру, — говорит она. — Безусловно, что основой взаимоотношений на рынке недвижимости и выбора клиента является сервис, сроки выхода на сделку, предложения от застройщиков и агентств недвижимости.

Ожидания

Станислав Могильников полагает, что в 2019 году рост ипотечного рынка в целом составит около 17%, а суммарный портфель банков приблизится к отметке 7,7 трлн рублей. Что касается планов развития ипотечного направления ВТБ в Новосибирской области, то он рассчитывает обеспечить динамику роста, опережающую рыночные темпы развития. Станислав Тишуров пояснил, что РСХБ стремится к росту ипотечного портфеля на 15% по итогам 2019 года, при этом резкого увеличения объема сделок в банке не прогнозируют. По его оценкам, рекордные показатели 2018 года, когда банк в 2,3 раза увеличил ипотечный портфель, сложно будет превзойти, учитывая динамику процентных ставок и ситуацию на строительном рынке.

— На протяжении последних двух лет больше половины ипотечных кредитов банки выдавали на перекредитовку ранее выданных займов, снижая ставки по действующим договорам. В 2019 году тренд на перекредитовку пойдет на спад. Большинство ипотечных кредитов в 2019 году пойдут на приобретение новой недвижимости, — считает Евгения Гречихина. — С учетом внесения изменений в 214-ФЗ цены на квартиры в новостройках будут расти. Именно поэтому мы прогнозируем рост интереса ко вторичному жилью. Однако ввод в действие дополнительных мер стимулирования интереса к новостройкам, таких как, например, «Ипотека с государственной поддержкой» в 2015-2016годах, может позволить сохранить уровень востребованности первичного жилья.

В Банке «Левобережный» на 2017 год заложен рост портфеля ипотечных кредитов в размере 25%.

Ирина Демчук отмечает, что согласно последним доступным данным от аналитиков банка «Открытие», темпы роста жилищного и ипотечного кредитования составляют 26% в годовом выражении. Она подчеркивает, что такая тенденция была обусловлена как относительно низкими ставками кредитования в данном сегменте, так и относительно привлекательными ценами на жилье.

— Новые правила долевого строительства (использование эскроу-счетов с 1 июля 2019 года и т. д.), рост ставки НДС, прогнозируемые низкие темпы реальных располагаемых доходов населения негативно скажутся на росте портфелей банков в этом сегменте кредитования, что выльется, на наш взгляд, в снижение темпов роста сегмента в следующем году — не менее чем на -10 п.п. по сравнению с текущими темпами. В целом мы ожидаем некоторого замедления темпов роста рынка, но положительный тренд, на наш взгляд, сохранится, — рассуждает Демчук. — Банковский сектор продолжит рост, хоть и заметно медленнее, чем было до этого.

Лариса Кучендаева считает, что популярность ипотеки среди населения во многом будет зависеть от решений ЦБ по ключевой ставке. По прогнозам аналитиков УБРиР, к середине 2019 года она достигнет 8%, а затем, при благоприятной макроэкономической обстановке, начнет снижение.

Остатки распроданы. Таких рекордов больше не будет

— Мы ожидаем, что в 2019 году процент сделок на покупку однокомнатных квартир вырастет на 10-15%, а средняя площадь жилья сократится до 42-45 кв. м. Это будет связано как с увеличением ипотечных ставок и финансовой нагрузки на заемщика, так и с ростом стоимости квадратного метра, — говорит Евгений Шеин. — Мы прогнозируем, что в 2019 году средний чек по ипотеке вслед за ростом ставок и цен на жилье вырастет на 5-10%. Мы также прогнозируем, что в 2019 году доля первички продолжит снижаться — до 15%, если только не будут запущены программы господдержки с фокусом на жилье именно в строящихся домах. Потенциал у таких программ есть, поскольку по итогам 2018 года Новосибирская область занимает 12 место в России по объемам жилищного строительства и первое — в Сибирском федеральном округе.

С ним солидарны и другие участники банковского рынка Новосибирской области. Они соглашаются, что запуск региональной программы господдержки ипотеки может стимулировать спрос как у застройщиков, так и у клиентов физических лиц. Но многое будет зависеть от ее условий: на какую категорию покупателей она будет направлена, какой сегмент рынка недвижимости охватит и т.п. Пока спектр потенциальных получателей ограничен.

Депутаты рассмотрели вопрос о поддержке строительной отрасли

— Меры господдержки, которые рассматривает в настоящее время министерство строительства Новосибирской области, без сомнения, будут пользоваться спросом, так как подразумевают снижение процентной ставки или отсутствие первоначального взноса — ключевые для заемщиков параметры ипотечного кредита, — комментирует Станислав Тишуров. — Однако существенного роста спроса в масштабах региона от реализации данных пилотных проектов ждать не стоит: они ориентированы на определенный сегмент рынка — работников бюджетных организаций.

Фото: баз-автора