Очередная смена правил игры вынудила застройщиков взять паузу

— Повышение НДС  и переход на проектное финансирование жилищного строительства повлечет за собой увеличение темпов роста инфляции в строительном секторе. Она уже достигла 5,4-5,6%, а к концу 2019 года может увеличится до 8-9%, — заявил на заседании «Регионального делового клуба строителей», которое прошло в пресс-центре ТАСС,  президент Ассоциации «Региональное отраслевое объединение работодателей «Саморегулируемая организация (АРООР) строителей сибирского региона» Александр Савельев.

Он подчеркнул, что жилье напрямую не облагается НДС, но повышение этого налога скажется на стоимости новостроек в виде роста цен на строительные материалы, и уже это повлечет за собой повышение цены на квадратный метр. Ориентировочное увеличение себестоимости строительства за счет «налогового» фактора эксперты оценивают в 6-10%.

Судя по вопросам застройщиков, участники рынка крайне обеспокоены ужесточением требований по ведению эскроу-счетов — полный переход на проектное финансирование должен произойти с 1 июля 2019 года. Госдума приняла этот законопроект в третьем чтении с новыми поправками 19 декабря. Ранее строители рассчитывали на переходный период в 2-3 года, в течение которых планировали приспособиться к работе в новых условиях. Савельев отмечает, что в такой ситуации застройщики лишатся бесплатных средств дольщиков и будут вынуждены брать банковские кредиты по цене 10-16% годовых. При этом повышение себестоимости строительства составит не менее 3-7%.

— Средняя отраслевая рентабельность точечных проектов составляет 12,6%. Если стоимость проектного финансирования будет превышать уровень среднеотраслевой рентабельности, если компании будут вынуждены брать кредиты даже под 14% годовых, то строительство потеряет всякий экономический смысл, — уверен Александр Савельев.

По новой схеме строительства домов банк открывает классическое проектное финансирование. При этом финансируются только строительно-монтажные работы (СМР), которые составляют в структуре себестоимости порядка 40-60%. Все остальное:  покупка земельного участка, мощностей, разработка проектно-сметной документации, оплата услуг архитекторов, риэлтеров, рекламы и т.д. финансируется за счет застройщиков.

— При этом хочу напомнить, что сейчас для строительства с дольщиков собрано 3,7 трлн рублей. Вложение собственных средств застройщиков составило не более 400 млрд рублей. Если средства дольщиков выпадут из оборота, смогут ли банки кредитовать строительные компании на такие объемы, чтобы сохранить темпы строительства хотя бы на сегодняшнем уровне? — рассуждает Савельев.

По экспертным оценкам, наложение двух факторов в виде проектного финансирования и НДС может привести к повышению стоимости квадратного метра на 20%, что повлечет за собой сокращение платежеспособного спроса населения на 7-10%. И это на фоне того, что реальные располагаемые доходы населения пятый год подряд показывают отрицательную динамику. Мало того, участники круглого стола отмечают, что ряд компаний не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками, так как механизм работы с эскроу-счетами не налажен. На начало декабря в России было открыто всего 227 эскроу-счетов в 4 банках. В результате возникает риск увеличения числа проблемных объектов.

— 1 июля переход всех проектов на счета эскроу невозможен по многим причинам. Банки не возьмут на обслуживание начатые проекты, где часть квартир продана дольщикам, так как им будет непонятна экономика проекта. Это готовые долгострои, — заявил один из участников рынка. — Я бы хотел призвать региональное министерство более активно включиться в работу по продвижению предложений отрасли, чтобы уже начатые проекты мы смогли закончить по прежним правилам. Иначе мы получим катастрофические последствия для города и области.

Александр Савельев также считает, что (помимо повышения цен на недвижимость и появления новых долгостроев) уже в ближайшее время следует ожидать ухода с рынка мелких и средних компаний, а также снижения качества строительства из-за изменения конкурентной среды. Он не исключает, что в ближайшем будущем все масштабные стройки будут вести несколько государственных компаний. В частном секторе останется малоэтажное строительство, которое будет развиваться активнее.

Он напомнил, объем сдачи новых домов (по площади) в 2018 году сократился на 10,9%. Сальдированный финансовый результат строительной отрасли в регионе за январь-сентябрь составляет -374 млн рублей, по операциям с недвижимостью — -1,68 млрд. Рентабельность в строительстве — 2,2%.

Савельев признает, что в области рекордными темпами растет объем ипотеки, однако отмечает, что 2/3 этого роста приходится на вторичное жилье. Мало того, в связи с повышением ключевой ставки ЦБ свои ставки начали повышать и банки, что снизит доступность жилищного кредитования и перекроет этот канал финансирования отрасли.

Общий строительный задел по всем выданным разрешениям на строительство жилья в регионе сегодня составляет 5,8 млн кв. м или 598 объектов.

— В 2018 году компании очень активно реагировали на изменение законодательства. В результате произошел существенный прирост резерва жилья, которое будут вводить в будущем. До 1 июля застройщики получили 150 разрешений на строительство 1,5 млн кв. м. Из них более половины находится на стадии освоения, — рассказал заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. — То, что не осваивается вторая половина, не говорит о проблемах застройщиков, скорее об их осторожности. В очень динамично меняющихся условиях строительства они предпочитают брать паузу, чтобы определиться с условиями реализации проектов и обеспечить продажу квартир.

По оценкам застройщиков, очень серьезное влияние на ситуацию в отрасли окажет решение, принятое Центробанком на минувшей неделе: из перечня страховых компаний, которые могут страховать застройщиков, исключена СК «Респект». Она занимала более 80% этого рынка. В итоге с 18 декабря ни один застройщик, реализующий свои проекты через механизм страхования рисков, не может продать ни одну квартиру.

— Предполагается, что застройщики будут страховать свои риски в Фонде защиты прав дольщиков, но когда это будет прописано в законе — неизвестно. В итоге строители оказались в подвисшем положении, — констатировал Савельев.

Участники круглого стола пояснили, что они могут направить на завершение проектов ресурсы, которые планировали использовать для развития новых площадок, но тогда отодвинется срок их освоения. А это чревато срывом обязательства перед мэрией города и высокими арендными платежами.

По словам Кондратьева, в стадии строительства в Новосибирске сегодня находятся 583 объекта (5,56 млн кв. м, 110 тысяч квартир). Из них начали строиться и не попали под требования страхования 117 домов (20% от объема или 1,2 млн кв. м). 177 домов (32%) с октября 17 года начали работу с отчислениями в компенсационный фонд. Здесь все идет системно, без сбоев. 289 домов (2,7 млн кв. м жилья, 53,6 тысячиквартир) — это дома, которые несколько дней назад строились в рамках страхования ответственности в СК «Респект».

— Это дома средней и высокой степени готовности. Пока действительно непонятно, как застройщик будет привлекать по ним средства граждан-покупателей жилья. Эти объекты финансируются собственными средствами компаний всего на 15-20%. С тотальным переходом на режим использования эскроу-счетов это становится крайне серьезной задачей для минстроя области и нашего департамента, в том числе по организации оперативного взаимодействия с кредитной финансовой сферой, — констатировал Кондратьев.

По его словам, пока в проектном финансировании находятся только 20% объектов из 583, что крайне мало для 2019 года. Министр строительства области Иван Шмидт добавил, что сегодня в регионе не реализовано 20-30% жилья от общего ежегодного ввода.

— Правила игры действительно меняются постоянно, и мы не понимаем, как прогнозировать дальнейшую ситуацию в строительстве, — говорит он. — Уже сейчас ясно, что прогнозные показатели ввода жилья у нас будут ниже. Хотя федеральный центр требует их увеличения.

Он также отметил, что в 2018 году количество проблемных объектов в регионе выросло с 39 до 57 домов, и министерство не исключает их последующий рост в связи с изменениями, внесенными в 214-ФЗ.

Заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных рассказал, что в 2018 году банк профинансировал 33 проекта в Новосибирске в рамках проектного финансирования на 7 млрд рублей, что позволило построить 285 тысячи кв. м жилья, то есть почти 30% от объема, который планируется ввести в Новосибирске в этом году.

— Мы видим, что спрос растет. У нас на рассмотрении находятся заявки еще по 15 объектам. Рассчитываем, что решения по ним будут приняты в 1 квартале 2019 года и в целом в будущем году количество проектов вырастет, — говорит банкир.

Кроме того, по его словам, в Сбербанке прошло две сделки кредитования застройщиков по схеме финансирования через счета эскроу.  Открыто 150 счетов застройщиков, по ним проводится около 500 платежей в день.

— Мы провели расчет удорожания за счет проектного финансирования. При базовой ставке 11% она составляет +4% (по сравнению со строительством по традиционной схеме: за счет средств дольщиков), — рассказывает Безматерных. — Кстати, сейчас идут разговоры об увеличении отчислений в компенсационный фонд до 6%. При таком раскладе финансирование через счета эскроу становится более выгодным. Кроме того, сейчас есть возможность отложить уплату процентов до ввода объектов в эксплуатацию, когда раскроются средства с эскроу-счетов

Для того чтобы нивелировать негативные последствия и поддержать строительную отрасль, в регионе разработан ряд программ, которые стартуют в 2019 году. О них рассказал Игорь Шмидт. Правительство области и АО «ДОМ. РФ» заключили соглашение, позволяющее региональному оператору АО «НОАИК» выдавать гражданам займы с льготной ипотечной ставкой для приобретения жилья на первичном рынке по сниженной до 3% от действующей процентной ставки. Из областного бюджета предоставят субсидии на возмещение недополученных доходов, связанных с выдачей займов по льготной ставке. Для реализации соглашения в проекте бюджета Новосибирской области на 2019 год уже предусмотрено 155 млн рублей. Шмидт заявил, что, по расчетам, 1 рубль бюджетных средств позволит привлечь на строительный рынок региона 16,7 рубля внебюджетных инвестиций.

Второй проект, который также будет реализовываться через «НОАИК», — предоставление гражданам займов без первоначального взноса для приобретение жилья на первичном рынке. При совокупных затратах около 150 млн в год за 2019 год по программе планируется выдать порядка 300 ипотечных займов.

Кстати, Игорь Безматерных не согласен с прогнозами Александра Савельева и уверен, что интерес к ипотеке в 2019 году продолжит расти. В этом году в банке выдано в 1,5 раза больше жилищных кредитов, чем в 2017 году.

— Мы провели анализ кредитов и выяснили, что 30% займов приходится на первичку, 60% на вторичку и 10% на рефинансирование. Доля кредитов на новостройку снизилась до минимальных уровней. Мы проанализировали причины отказа и выяснили, что в 30% случаев это связано с отсутствием у заемщиков средств на первоначальный взнос, 17% покупателей не смогли продать свое жилье, — говорит Безматерных. — Кроме того, сегодня разница между ставкой кредита на первичном и вторичном рынке составляет всего 0,2%.

По его оценкам, ипотечный интерес для покупки жилья на первичном рынке очень существенно поддержит программа по субсидированию первоначального взноса. Банкир не исключает, что при такой поддержке доля первички может вернуться к 50%.

Кроме того, регион сформировал госзаказ на строительство социально значимых объектов — на эти цели будет направлено около 6 млрд рублей.  В 2019 году планируется начать 58 новых объектов и обеспечить ввод 53. В регионе стартует программа по строительству служебного жилья. На эти цели выделено 140 млн рублей, что позволит возвести 3,3 тысячи кв. м. Также в области начинается возведение крупных инвестиционных объектов: ЛДС, четвертого моста, перинатального центра, к реализации которых планируется привлекать местные компании строительной отрасли.

Губернатор Новосибирской области Андрей Травников заявил, что по итогам первого полугодия планируется провести работу по оценке эффективности заявленных мер господдержки рынка, и не исключил, что их финансирование может быть увеличено.

Фото ТАСС