Остатки распроданы. Таких рекордов больше не будет

  • 21/12/2018, 10:00
Строительная отрасль Новосибирска переходит на новые правила игры, предлагая покупателям новые форматы и цены.

Время покажет

Самым ярким событием 2018 года участники строительного рынка называют новости об изменениях в порядке работы застройщиков, введение спецсчетов, изменение взаимодействия банков и застройщиков и ясность, которую внес законодатель насчет эскроу-счетов.

— Сейчас у игроков рынка появился повод для волнения — эскроу-счета. Думаем, это будет еще один показатель стабильности компании и ее собственных финансовых возможностей. Время покажет, кто останется на плаву, — отмечают в пресс-службе ГК «Расцветай».

Впрочем, директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков считает, что влияние новых норм законодательства застройщики почувствуют после 1 июля 2019 года, так как очередной пакет корректировок увеличивает количество ограничений, а банковское проектное финансирование начинает работать в полной мере.

На региональном рынке самым ярким событием стала история с компанией «ПТК», констатирует Тимофей Колоколов, директор по маркетингу «Группа Мета». С ним согласны и другие участники рынка, отмечая, что это главное событие со знаком «минус».

В Новосибирске заключена первая ипотечная сделка с использованием счета эскроу

 Однако в  ГК «Расцветай» считают, что у каждого застройщика есть и собственные яркие события уходящего года — со знаком «плюс».

— Для нас это то, что мы зашли на рынок под брендом ГК «Расцветай». Наш опыт строительства и уверенные планы на будущее подтолкнули нас к этому решению. Теперь мы строим не просто жилые комплексы, а с привязкой к нашему названию. В 2018 году мы запустили строительство сразу трех объектов и это только начало, — говорят специалисты ГК «Расцветай» .

Тимофей Колоколов назвал яркими событиями проекты, которые начала в 2018 году «Группа Мета».

Распродажи закончились

Новые коммуникации обошлись застройщику «Ясного берега» в 900 млн рублей

 — Рынок жилой недвижимости в 2019 году столкнулся с двумя разнонаправленными трендами. Во-первых, у нас падает ввод жилья. Если брать Новосибирск и Новосибирскую область, то по итогам года в квадратных метрах мы можем потерять 8-10%. Но если смотреть в квартирах — они становятся больше по площади, а стоимость квадратного метра растет — то на вводе мы потеряем около 40%, — констатирует Максим Марков. — При этом мы видим рекордные показатели по регистрации ДДУ: с 2016 года такого количества регистраций, наблюдаемого в сентябре-октябре, не было. Ипотека растет темпами +40% к уровню прошлого года. Это говорит о том, что с рынка ушли все остатки, которые были у застройщиков.

Потребление пошло в сторону ограничений

 Недавно на заседании Бизнес-клуба НГУЭУ независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев также отметил, что рынок недвижимости в Новосибирске растет под влиянием ипотечного фактора: люди увеличивают вложения в недвижимость, покупая более комфортные варианты. При этом, по его наблюдению, большое влияние на спрос оказывает миграция.

— Прирост населения Новосибирска за пять лет —  с 2012 по 2017 годы — 120 тысяч человек. Причем это не те люди, которые приехали к нам отдохнуть или учиться, это те, кто купил у нас жилье. Из всего, что мы строим в Новосибирске, 30% нужно только для того, чтобы обеспечить прирост населения, — пояснил Николаев.

Он напомнил, что в 2017-2016 годах застройщики получили очень много разрешений на строительство, чтобы подготовиться к изменению законодательства, но реально дома не строились. Только в III квартале 2018 года произошел резкий рост количества выведенных на рынок новых домов. По наблюдению Николаева, за 9 месяцев по ДДУ было продано 16850 квартир, через жилищно-строительные кооперативы и по договорам купли-продаж от застройщиков в новых домах — 3250, а сдано всего 9750 квартир. То есть за 2018 год застройщики продали в два раза больше, чем построили.

— В среднем за год площадь квартир увеличилась на 11 кв. м, то есть на комнату! Если в прошлом году на рынке новостроек было 55% однокомнатных квартир, то сейчас около 50%, при этом количество трешек резко увеличилось — на 4%, — добавляет Максим Марков.

На цену квадратного метра в 2018 году уже повлияло серьезное удорожание металла, строительных материалов. Со следующего года в этот параметр будет заложено и увеличение НДС — +2%.

— Все это, естественно, отразится на стоимости квадратного метра. По 2018 году видно, что она растет прогрессирующими темпами с июня, то есть пятый месяц подряд. В мае мы наблюдали небольшое падение показателей — к уровню января 2018 года, но сейчас средневзвешенная цена квадратного метра в регионе — более 60 тысяч рублей, — говорит Максим Марков.

За 12 месяцев — октябрь 2017 к октябрю 2018 — цена квадратного метра в регионе выросла на 8%. При условии, что официальная инфляция в стране находится на уровне 4%, на рынке жилищного строительства произошел двукратный рост по отношению к инфляции.

— Рост стоимости квадратного метра по городу сопоставим с банковским депозитом. Причем я говорю о средневзвешенной цене по всему рынку. Если брать застройщиков, которые находятся в зоне нашего рейтинга, то там цены растут еще активнее. У компаний, входящих в Топ-30, за год рост составит 15-30%, — поясняет Марков.

По словам Сергея Николаева, если взять реальные продажи у застройщиков, то за 9 месяцев 2018 года цены по ним увеличились примерно на 12%.

За 11 месяцев текущего года Росреестром зарегистрировано более 76 тысяч ипотечных сделок

— Драйвером послужила ипотека. Если возьмем 2015 год, то реальные взносы по ипотеке на готовое жилье упали до начала 2018 года примерно на 15%. Реальные ежемесячные взносы за 2 года упали на 35%. То есть для человека квартира за 2,5 года стала на 35% дешевле. Поскольку у нас люди от государства ничего не ждут, они поняли, что сейчас самое время покупать жилье, — говорит Николаев.

Самое удачное время для покупки вторичной недвижимости, по его мнению, было квартал назад. В результате, если в 2013 году на каждую квартиру в новостройке было продано 1,5 квартиры на вторичном рынке, то за первое полугодие 2018 года на каждую квартиру в новостройке было продано 3,4 квартиры на «вторичке».

Новосибирские застройщики рассказали о текущих тенденциях

— Это значит, у нас ушел класс спекулянтов: когда человек покупает квартиру в новостройке, он продает свою «вторичку». Однако в 3 квартале 2018 года на рынок вновь вернулись инвесторы, — констатирует Николаев. — Сегодня доходы от сдачи квартиры в наем по Новосибирску составляют от 6% годовых.

Марков Марков считает, что в декабре следует ожидать крупные сдачи объектов жилой недвижимости, так как никто не хочет в следующий год уходить с договорами аренды.

— Сейчас будут вводиться те объекты, которые уже фактически распроданы, у которых завершился строительный цикл. Застройщики,  имеющие большой объем нераспроданного жилья, могут «наступить на горло собственной песне» и ввести дома в следующем году, если будет возможность сделать это без санкций. Иначе им придется поставить квартиры на баланс и платить налоги, — поясняет эксперт.

По его оценкам, в 2018 году в регионе будет введено чуть более 1 млн кв. м жилья, то есть чуть больше, чем в 2017 году.

Лидеры рынка

По наблюдению Максима Маркова, серьезное увеличение объемов строительства и продаж по итогам 10 месяцев 2018 года показали два игрока местного рынка: ГК «Сибмонтажспецстрой» (Анатолий Павлов) и ООО «СибирьИнвест» (Владислав Крючков). Компании Павлова, по его словам, зафиксировали большой объем продаж в октябре, и за счет этого застройщик вошел в десятку крупнейших регистраторов ДДУ.

— У Павлова анонсировано большое количество новых площадок. Крючков продолжает строительство и собирается заявлять новые проекты. То есть оба застройщика рванули и вошли в число крупнейших игроков рынка, — констатирует Марков.

В целом аналитики компании ГК «ЕЛКА девелопмент» по итогам 9 месяцев 2018 года зафиксировали в регионе уникальную ситуацию: первые десятки как рейтинга строительных компаний по регистрации договоров долевого участия (ДДУ), так и рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска сформировали одни и те же компании. По данным аналитической службы ГК «ЕЛКА девелопмент», в рейтинге Топ-10 по количеству регистраций ДДУ за период с января по октябрь 2018 года вся десятка сохранилась с прошлого месяца. Но произошла рокировка на 5 и 6 строчках. Там ООО «КраснообскМонтажСпецстрой» поменялось местами с компанией ООО «Энергомонтаж», сдвинув ее на строчку ниже.

Возглавляет Рейтинг продаж ООО СК «Вира-Строй» (7 %), на втором месте — СП «Сибакадемстрой» (ГК «Брусника» (6%), третья позиция у ГК «Стрижи» (5%). Четвертую строчку занимает ООО «Первый строительный фонд» (5%). Далее, на 5 и 6 месте соответственно, находятся «КраснообскМонтажСпецстрой» (4%) и «Энергомонтаж» (4%). Седьмая позиция — ООО «КПД-Газстрой» (4%), восьмая — ГК «Строитель» (3%), девятая — ООО «Сибмонтажспецстрой» (3%). На десятой строчке рейтинга регистраций ДДУ — ООО «Сибирьинвест» (3%).

Что касается рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска, который ГК «ЕЛКА девелопмент» делает совместно с независимым аналитиком Сергеем Николаевым, то основным его критерием стало соотношение темпов и объемов строительства и продаж.

То есть в «зеленой зоне» нашего рейтинга находятся только компании, чья расчетная выручка покрывает расчетные затраты на строительство. Учитывается не вся история компании, а только ее результативность за последние 12 месяцев.

По данным аналитической службы ГК «ЕЛКА девелопмент», помимо традиционных лидеров («Вира-Строй», «Сибакадемстрой», «Стрижи», «Первый строительный фонд», «Энергомонтаж» и «КПД-Газстрой») в рейтинге устойчивости застройщиков появились «Сибмонтажспецстрой» и компания «Строитель», поднявшиеся с более низких позиций. Кроме того, «КраснообскМонтажСпецстрой» поднялся с девятой позиции на седьмую. Восьмую сохранил за собой «Сибирьинвест», шестую — ООО «Зеленый дом».

Вот эти десять компаний, составившие оба ключевых рейтинга застройщиков, и являются главными выгодоприобретателями от роста цен и продаж на рынке новостроек Новосибирска.

—  В 2018 году рынок вел себя достаточно стабильно. Расклад на рынке очень простой — у компании ООО «Дискус» — 7%, у крупных системных застройщиков доля по 4%, у всех остальных меньше 2%, — комментирует Тимофей Колоколов. — Жилое строительство в Новосибирске — по-прежнему рынок, на котором нет двух-трех игроков, занимавших бы бОльшую его часть.

Будущее за качеством жилого пространства

К самым интересным проектам года Максим Марков отнес анонсированный «Сибакадемстроем» проект с урбан-виллами на месте бывшей «Новосибирской шоколадной фабрики».

— Интересное место, интересно понаблюдать, как будет реализован этот проект. Нашему городу нужны такие объекты, — говорит эксперт. —  Кроме того, мне понравилось, как отнеслись к продукту в доме «Маяк» (Группа «Мета»). Там очень хорошо поработали с организацией внутреннего пространства и эргономикой. С ним перекликается ЖК «Грибоедов» (ООО «ПромТех»). Даже при локационной удаленности от центра он позиционируется как элитный/комфорт. Думаю, что в этом проекте сделаны лучшие планировочные решения. Они очень компактны, и это следующий шаг, который мы, наверное, будем наблюдать в 2019 году. Именно такие проекты, как ЖК «Грибоедов», урбан-виллы «Сибакадемстроя» зададут новый тренд на качество продукта, жилого пространства, являющегося предметом сделки. Сегодня у многих застройщиков предметом сделки все еще являются квадратные метры из бетона.

В Новосибирске стартовали продажи в доме «Маяк» рядом с Михайловской набережной

 В ГК «Расцветай» так уверены, что потребитель стабильно предпочитает удачную локацию будущего жилья.

— Близость метро, развитый район — это неизменный тренд. Это уже классика. Отметим запросы на просторные большие комнаты в планировках. Интерес к стабильности компании, подтвержденную фактами, никто не отменял, — говорят эксперты ГК «Расцветай».

Сергей Николаев вспоминает, что в 2015 году в Новосибирске было введено 30 тысяч квартир, из них 61% составили квартиры «эконом» и «эконом-минус», когда в доме могло быть до 1000 квартир: самая маленькая — 24 кв. м, самая большая— 26 квадратов.

— В 2019 году 58% квартир будут относится к классу «комфорт+» и выше, — уверен Николаев. — Люди стали не просто больше покупать, а стали покупать для себя — уже в этом году средняя цена выросла на 5%, но на студии на окраинах она не изменилась, а кое-где даже упала.

По его оценкам, строительная отрасль в целом меняется в лучшую сторону, жесткая конкуренция — на первом месте, а на втором — формат жилья. Тимофей Колоколов также считает, что застройщики учатся работать по новым правилам.

— В перспективе мы ожидаем, что продолжился тренд на появление элементов комфорт-класса в стандартном классе жилья. Жилье класса «стандарт» становится более концептуально насыщенным, это касается и эргономики планировок, и благоустройства, — говорит он.

Эффект прорастания

 Максим Марков также уверен, что падение ввода жилья на 40% и сопоставимый рост спроса простимулировали застройщиков, и сейчас на рынке Новосибирска формируется новый пул предложений — под новый рынок и спрос.

— С одной стороны, в 2018 году мы наблюдаем падением объемов ввода жилья. Однако застройщики, которые хорошо себя чувствуют и эффективно работают, начинают заявлять новые проекты и выходить на площадки. На октябрь 2018 года у нас уже заявлено на 500 тысяч кв. м проектов больше, чем в 2017 году. Это довольно интересное событие, — считает эксперт.

По его словам, эти проекты будут ориентированы на новых потребителей. Уже сейчас видно, что это более дорогие квадратные метры, но и более качественные со всех точек зрения: и по материалам, и по прилегающей территории. Все застройщики смотрят в сторону жилья повышенной комфортности, и это будет накладывать нагрузку на стоимость. Марков ожидает, что в 2019 году продолжится рост стоимости квадратного метра, в которую застройщики будут закладывать все расходы, в том числе НДС, затраты на взаимодействие с банками и т.д. Продолжится рост площади квартир.

— В целом считаю, что сейчас мы наблюдаем один из последних рекордов по количеству сделок на рынке новостроек Новосибирска. В последующие годы мы вряд ли увидим более 3 тысяч регистраций в месяц, — рассуждает Марков. — Кроме того, никто не отменял и вторичный рынок. Там сегодня сконцентрирован большой объем объектов недвижимости. С 2015 года мы вводили по 2 млн кв. м в год, то есть фактически по 1 кв. м на жителя. В итоге в Новосибирске мы уже имеем 25 кв. м на человека. Для сравнения: в Москве не могут отскочить от 19 кв. м. Так что основной тренд 2019-2020 годов — переход от количества к качеству.

Тимофей Колоколов ожидает, что в 2019 году продолжится уменьшение предложения на рынке, новых площадок будет меньше. Соответственно, крупные системные игроки будут наращивать свой потенциал.

— Вполне вероятно, что уменьшится количество застройщиков — кто-то доведет проект до конца и прекратит строительство. Скорее всего, начнутся обсуждения или даже какие-то конкретные шаги, например, «сибирской реновации», — не исключает он.

Расселение могут ускорить

 Напомним, недавно на пресс-конференции мэр Новосибирска Анатолий Локоть заявил о возобновлении федеральной программы по расселению ветхого и аварийного жилья. Участие в развитии застроенных территорий даст застройщикам возможность зайти на новые локационно привлекательные площадки в центральных районах города.

Фото: баз- Gensa Gensa, остальные- из личных архивов, пресс-служба НГУЭУ

Рубрики : Бизнес Недвижимость

Регионы: Регион не задан

Теги : Теги не заданы


0
0

СООБЩИТЕ НОВОСТЬ

Уважаемые читатели, вы всегда можете поделиться своей проблемой, рассказать о ЧП, прислать фото и видео в редакцию.
Мы ждем ваши сообщения электронную почту: infopro54@yandex.ru

Пенсии, больничные и «детские» пособия: что важно знать предпринимателям региона

Пенсии, больничные и «детские» пособия: что важно знать предпринимателям региона

Отвечает управляющий Отделением СФР по Новосибирской области

Подпишитесь на новости
Подпишитесь на рассылку самых актуальных новостей.


Выражаю согласие на обработку персональных данных, указанных при заполнении формы подписки на рассылку новостей в соответствии с Политикой конфиденциальности

Я согласен (согласна)

 
×

Поиск по автору:

×
Июль 2025
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июн    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031  
×






Выражаю согласие на обработку персональных данных, указанных при заполнении формы «Предложить новость» в соответствии с Политикой конфиденциальности

Я согласен (согласна)

×

Эксклюзивный материал

Материалы, отмеченные значком , являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна

×

Участие в конференции бесплатно






Формат участия:

Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта

×

Участие в конференции бесплатно






Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта

×
Наверх в Новости Новосибирска
На нашем сайте используются файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, Вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с условиями их использования
Понятно