Время покажет
Самым ярким событием 2018 года участники строительного рынка называют новости об изменениях в порядке работы застройщиков, введение спецсчетов, изменение взаимодействия банков и застройщиков и ясность, которую внес законодатель насчет эскроу-счетов.
— Сейчас у игроков рынка появился повод для волнения — эскроу-счета. Думаем, это будет еще один показатель стабильности компании и ее собственных финансовых возможностей. Время покажет, кто останется на плаву, — отмечают в пресс-службе ГК «Расцветай».
Впрочем, директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков считает, что влияние новых норм законодательства застройщики почувствуют после 1 июля 2019 года, так как очередной пакет корректировок увеличивает количество ограничений, а банковское проектное финансирование начинает работать в полной мере.
На региональном рынке самым ярким событием стала история с компанией «ПТК», констатирует Тимофей Колоколов, директор по маркетингу «Группа Мета». С ним согласны и другие участники рынка, отмечая, что это главное событие со знаком «минус».
Однако в ГК «Расцветай» считают, что у каждого застройщика есть и собственные яркие события уходящего года — со знаком «плюс».
— Для нас это то, что мы зашли на рынок под брендом ГК «Расцветай». Наш опыт строительства и уверенные планы на будущее подтолкнули нас к этому решению. Теперь мы строим не просто жилые комплексы, а с привязкой к нашему названию. В 2018 году мы запустили строительство сразу трех объектов и это только начало, — говорят специалисты ГК «Расцветай» .
Тимофей Колоколов назвал яркими событиями проекты, которые начала в 2018 году «Группа Мета».
Распродажи закончились
— Рынок жилой недвижимости в 2019 году столкнулся с двумя разнонаправленными трендами. Во-первых, у нас падает ввод жилья. Если брать Новосибирск и Новосибирскую область, то по итогам года в квадратных метрах мы можем потерять 8-10%. Но если смотреть в квартирах — они становятся больше по площади, а стоимость квадратного метра растет — то на вводе мы потеряем около 40%, — констатирует Максим Марков. — При этом мы видим рекордные показатели по регистрации ДДУ: с 2016 года такого количества регистраций, наблюдаемого в сентябре-октябре, не было. Ипотека растет темпами +40% к уровню прошлого года. Это говорит о том, что с рынка ушли все остатки, которые были у застройщиков.
Недавно на заседании Бизнес-клуба НГУЭУ независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев также отметил, что рынок недвижимости в Новосибирске растет под влиянием ипотечного фактора: люди увеличивают вложения в недвижимость, покупая более комфортные варианты. При этом, по его наблюдению, большое влияние на спрос оказывает миграция.
— Прирост населения Новосибирска за пять лет — с 2012 по 2017 годы — 120 тысяч человек. Причем это не те люди, которые приехали к нам отдохнуть или учиться, это те, кто купил у нас жилье. Из всего, что мы строим в Новосибирске, 30% нужно только для того, чтобы обеспечить прирост населения, — пояснил Николаев.
Он напомнил, что в 2017-2016 годах застройщики получили очень много разрешений на строительство, чтобы подготовиться к изменению законодательства, но реально дома не строились. Только в III квартале 2018 года произошел резкий рост количества выведенных на рынок новых домов. По наблюдению Николаева, за 9 месяцев по ДДУ было продано 16850 квартир, через жилищно-строительные кооперативы и по договорам купли-продаж от застройщиков в новых домах — 3250, а сдано всего 9750 квартир. То есть за 2018 год застройщики продали в два раза больше, чем построили.
— В среднем за год площадь квартир увеличилась на 11 кв. м, то есть на комнату! Если в прошлом году на рынке новостроек было 55% однокомнатных квартир, то сейчас около 50%, при этом количество трешек резко увеличилось — на 4%, — добавляет Максим Марков.
На цену квадратного метра в 2018 году уже повлияло серьезное удорожание металла, строительных материалов. Со следующего года в этот параметр будет заложено и увеличение НДС — +2%.
— Все это, естественно, отразится на стоимости квадратного метра. По 2018 году видно, что она растет прогрессирующими темпами с июня, то есть пятый месяц подряд. В мае мы наблюдали небольшое падение показателей — к уровню января 2018 года, но сейчас средневзвешенная цена квадратного метра в регионе — более 60 тысяч рублей, — говорит Максим Марков.
За 12 месяцев — октябрь 2017 к октябрю 2018 — цена квадратного метра в регионе выросла на 8%. При условии, что официальная инфляция в стране находится на уровне 4%, на рынке жилищного строительства произошел двукратный рост по отношению к инфляции.
— Рост стоимости квадратного метра по городу сопоставим с банковским депозитом. Причем я говорю о средневзвешенной цене по всему рынку. Если брать застройщиков, которые находятся в зоне нашего рейтинга, то там цены растут еще активнее. У компаний, входящих в Топ-30, за год рост составит 15-30%, — поясняет Марков.
По словам Сергея Николаева, если взять реальные продажи у застройщиков, то за 9 месяцев 2018 года цены по ним увеличились примерно на 12%.
— Драйвером послужила ипотека. Если возьмем 2015 год, то реальные взносы по ипотеке на готовое жилье упали до начала 2018 года примерно на 15%. Реальные ежемесячные взносы за 2 года упали на 35%. То есть для человека квартира за 2,5 года стала на 35% дешевле. Поскольку у нас люди от государства ничего не ждут, они поняли, что сейчас самое время покупать жилье, — говорит Николаев.
Самое удачное время для покупки вторичной недвижимости, по его мнению, было квартал назад. В результате, если в 2013 году на каждую квартиру в новостройке было продано 1,5 квартиры на вторичном рынке, то за первое полугодие 2018 года на каждую квартиру в новостройке было продано 3,4 квартиры на «вторичке».
— Это значит, у нас ушел класс спекулянтов: когда человек покупает квартиру в новостройке, он продает свою «вторичку». Однако в 3 квартале 2018 года на рынок вновь вернулись инвесторы, — констатирует Николаев. — Сегодня доходы от сдачи квартиры в наем по Новосибирску составляют от 6% годовых.
Марков Марков считает, что в декабре следует ожидать крупные сдачи объектов жилой недвижимости, так как никто не хочет в следующий год уходить с договорами аренды.
— Сейчас будут вводиться те объекты, которые уже фактически распроданы, у которых завершился строительный цикл. Застройщики, имеющие большой объем нераспроданного жилья, могут «наступить на горло собственной песне» и ввести дома в следующем году, если будет возможность сделать это без санкций. Иначе им придется поставить квартиры на баланс и платить налоги, — поясняет эксперт.
По его оценкам, в 2018 году в регионе будет введено чуть более 1 млн кв. м жилья, то есть чуть больше, чем в 2017 году.
Лидеры рынка
По наблюдению Максима Маркова, серьезное увеличение объемов строительства и продаж по итогам 10 месяцев 2018 года показали два игрока местного рынка: ГК «Сибмонтажспецстрой» (Анатолий Павлов) и ООО «СибирьИнвест» (Владислав Крючков). Компании Павлова, по его словам, зафиксировали большой объем продаж в октябре, и за счет этого застройщик вошел в десятку крупнейших регистраторов ДДУ.
— У Павлова анонсировано большое количество новых площадок. Крючков продолжает строительство и собирается заявлять новые проекты. То есть оба застройщика рванули и вошли в число крупнейших игроков рынка, — констатирует Марков.
В целом аналитики компании ГК «ЕЛКА девелопмент» по итогам 9 месяцев 2018 года зафиксировали в регионе уникальную ситуацию: первые десятки как рейтинга строительных компаний по регистрации договоров долевого участия (ДДУ), так и рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска сформировали одни и те же компании. По данным аналитической службы ГК «ЕЛКА девелопмент», в рейтинге Топ-10 по количеству регистраций ДДУ за период с января по октябрь 2018 года вся десятка сохранилась с прошлого месяца. Но произошла рокировка на 5 и 6 строчках. Там ООО «КраснообскМонтажСпецстрой» поменялось местами с компанией ООО «Энергомонтаж», сдвинув ее на строчку ниже.
Возглавляет Рейтинг продаж ООО СК «Вира-Строй» (7 %), на втором месте — СП «Сибакадемстрой» (ГК «Брусника» (6%), третья позиция у ГК «Стрижи» (5%). Четвертую строчку занимает ООО «Первый строительный фонд» (5%). Далее, на 5 и 6 месте соответственно, находятся «КраснообскМонтажСпецстрой» (4%) и «Энергомонтаж» (4%). Седьмая позиция — ООО «КПД-Газстрой» (4%), восьмая — ГК «Строитель» (3%), девятая — ООО «Сибмонтажспецстрой» (3%). На десятой строчке рейтинга регистраций ДДУ — ООО «Сибирьинвест» (3%).
Что касается рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска, который ГК «ЕЛКА девелопмент» делает совместно с независимым аналитиком Сергеем Николаевым, то основным его критерием стало соотношение темпов и объемов строительства и продаж.
То есть в «зеленой зоне» нашего рейтинга находятся только компании, чья расчетная выручка покрывает расчетные затраты на строительство. Учитывается не вся история компании, а только ее результативность за последние 12 месяцев.
По данным аналитической службы ГК «ЕЛКА девелопмент», помимо традиционных лидеров («Вира-Строй», «Сибакадемстрой», «Стрижи», «Первый строительный фонд», «Энергомонтаж» и «КПД-Газстрой») в рейтинге устойчивости застройщиков появились «Сибмонтажспецстрой» и компания «Строитель», поднявшиеся с более низких позиций. Кроме того, «КраснообскМонтажСпецстрой» поднялся с девятой позиции на седьмую. Восьмую сохранил за собой «Сибирьинвест», шестую — ООО «Зеленый дом».
Вот эти десять компаний, составившие оба ключевых рейтинга застройщиков, и являются главными выгодоприобретателями от роста цен и продаж на рынке новостроек Новосибирска.
— В 2018 году рынок вел себя достаточно стабильно. Расклад на рынке очень простой — у компании ООО «Дискус» — 7%, у крупных системных застройщиков доля по 4%, у всех остальных меньше 2%, — комментирует Тимофей Колоколов. — Жилое строительство в Новосибирске — по-прежнему рынок, на котором нет двух-трех игроков, занимавших бы бОльшую его часть.
Будущее за качеством жилого пространства
К самым интересным проектам года Максим Марков отнес анонсированный «Сибакадемстроем» проект с урбан-виллами на месте бывшей «Новосибирской шоколадной фабрики».
— Интересное место, интересно понаблюдать, как будет реализован этот проект. Нашему городу нужны такие объекты, — говорит эксперт. — Кроме того, мне понравилось, как отнеслись к продукту в доме «Маяк» (Группа «Мета»). Там очень хорошо поработали с организацией внутреннего пространства и эргономикой. С ним перекликается ЖК «Грибоедов» (ООО «ПромТех»). Даже при локационной удаленности от центра он позиционируется как элитный/комфорт. Думаю, что в этом проекте сделаны лучшие планировочные решения. Они очень компактны, и это следующий шаг, который мы, наверное, будем наблюдать в 2019 году. Именно такие проекты, как ЖК «Грибоедов», урбан-виллы «Сибакадемстроя» зададут новый тренд на качество продукта, жилого пространства, являющегося предметом сделки. Сегодня у многих застройщиков предметом сделки все еще являются квадратные метры из бетона.
В ГК «Расцветай» так уверены, что потребитель стабильно предпочитает удачную локацию будущего жилья.
— Близость метро, развитый район — это неизменный тренд. Это уже классика. Отметим запросы на просторные большие комнаты в планировках. Интерес к стабильности компании, подтвержденную фактами, никто не отменял, — говорят эксперты ГК «Расцветай».
Сергей Николаев вспоминает, что в 2015 году в Новосибирске было введено 30 тысяч квартир, из них 61% составили квартиры «эконом» и «эконом-минус», когда в доме могло быть до 1000 квартир: самая маленькая — 24 кв. м, самая большая— 26 квадратов.
— В 2019 году 58% квартир будут относится к классу «комфорт+» и выше, — уверен Николаев. — Люди стали не просто больше покупать, а стали покупать для себя — уже в этом году средняя цена выросла на 5%, но на студии на окраинах она не изменилась, а кое-где даже упала.
По его оценкам, строительная отрасль в целом меняется в лучшую сторону, жесткая конкуренция — на первом месте, а на втором — формат жилья. Тимофей Колоколов также считает, что застройщики учатся работать по новым правилам.
— В перспективе мы ожидаем, что продолжился тренд на появление элементов комфорт-класса в стандартном классе жилья. Жилье класса «стандарт» становится более концептуально насыщенным, это касается и эргономики планировок, и благоустройства, — говорит он.
Максим Марков также уверен, что падение ввода жилья на 40% и сопоставимый рост спроса простимулировали застройщиков, и сейчас на рынке Новосибирска формируется новый пул предложений — под новый рынок и спрос.
— С одной стороны, в 2018 году мы наблюдаем падением объемов ввода жилья. Однако застройщики, которые хорошо себя чувствуют и эффективно работают, начинают заявлять новые проекты и выходить на площадки. На октябрь 2018 года у нас уже заявлено на 500 тысяч кв. м проектов больше, чем в 2017 году. Это довольно интересное событие, — считает эксперт.
По его словам, эти проекты будут ориентированы на новых потребителей. Уже сейчас видно, что это более дорогие квадратные метры, но и более качественные со всех точек зрения: и по материалам, и по прилегающей территории. Все застройщики смотрят в сторону жилья повышенной комфортности, и это будет накладывать нагрузку на стоимость. Марков ожидает, что в 2019 году продолжится рост стоимости квадратного метра, в которую застройщики будут закладывать все расходы, в том числе НДС, затраты на взаимодействие с банками и т.д. Продолжится рост площади квартир.
— В целом считаю, что сейчас мы наблюдаем один из последних рекордов по количеству сделок на рынке новостроек Новосибирска. В последующие годы мы вряд ли увидим более 3 тысяч регистраций в месяц, — рассуждает Марков. — Кроме того, никто не отменял и вторичный рынок. Там сегодня сконцентрирован большой объем объектов недвижимости. С 2015 года мы вводили по 2 млн кв. м в год, то есть фактически по 1 кв. м на жителя. В итоге в Новосибирске мы уже имеем 25 кв. м на человека. Для сравнения: в Москве не могут отскочить от 19 кв. м. Так что основной тренд 2019-2020 годов — переход от количества к качеству.
Тимофей Колоколов ожидает, что в 2019 году продолжится уменьшение предложения на рынке, новых площадок будет меньше. Соответственно, крупные системные игроки будут наращивать свой потенциал.
— Вполне вероятно, что уменьшится количество застройщиков — кто-то доведет проект до конца и прекратит строительство. Скорее всего, начнутся обсуждения или даже какие-то конкретные шаги, например, «сибирской реновации», — не исключает он.
Напомним, недавно на пресс-конференции мэр Новосибирска Анатолий Локоть заявил о возобновлении федеральной программы по расселению ветхого и аварийного жилья. Участие в развитии застроенных территорий даст застройщикам возможность зайти на новые локационно привлекательные площадки в центральных районах города.
Фото: баз- Gensa Gensa, остальные- из личных архивов, пресс-служба НГУЭУ
