«Сегодня покупка недвижимости — это, скорее мода, чем потребность»

— За время пандемии на рынке сформировалась любопытная тенденция: сегодня покупка недвижимости сравнима с приобретением сумки из новой колекции Louis Vuitton, то есть это не необходимость и потребность, а именно мода.

В 2020 году мы видели, что люди пересидели, не поехали в отпуск из-за локдауна и понесли деньги: кредиты, депозиты — в недвижимость. Кто-то решил купить «городскую дачу» — квартиру в соседнем доме, чтобы иметь возможность сменить обстановку. Кто-то решил улучшить жилищные условия.

Начало 2021 года охарактеризовалось массовым снятием средств с депозитов. Эти деньги направлялись на первоначальный взнос для получения дешевой ипотеки и покупки недвижимости. На этом в первую очередь заработали застройщики, которые умудрились быстро среагировать на ситуацию и взвинтить цены. К ним подтянулись производители стройматериалов: бетон, лес, металл показали колоссальные темпы роста.

— В Новосибирске в течение всего 2021 года продажи новостроек растут. Несмотря на то, что летом ставка по ипотеке выросла на 1%, а стоимость квадратного метра подорожала за год на 30% — колоссальный скачок. Сегодня квадратный метр в студии в центре Новосибирска стоит 180 тысяч рублей, тогда как в Новой Москве — 245 тысяч, а в старой — 220 тысяч рублей. Никого не смущает такая разница? Этот перекос и привел к появлению на местном рынке федеральных застройщиков. Например, ГК «Эталон» заинтересовалась чрезмерной активностью новосибирского рынка, но при этом зашла на дешевую площадку с дешевым строительством. На мой взгляд, это достаточно странно.

— Еще один перекос связан с ценами на вторичку, которые существенно отстали от новостроек. Эта мода актуальна уже лет 5. Сегодня отремонтированная меблированная квартира стоит 100 тысяч рублей за «квадрат», а стройка от того же застройщика в соседнем доме — 150 тысяч. Но люди покупают именно стройку, потому что застройщик начинает ее облагораживать, декларирует новые планировочные решения, новые фасады, зеленые зоны, закрытые дворы, парковки и спуск на парковку из квартиры. Однако за последние 2 года мы все чаще сталкиваемся с проблемой неоправданных ожиданий, когда застройщик расписал на макете одно, а человек купивший жилье в ипотеку начинает делать ремонт и понимает, что не потянет такие затраты. Он либо делает бюджетный ремонт «а-ля Леруа Мерлен», либо выставляет квартиру на продажу. Впрочем, если говорить о рынке недвижимости с точки зрения инвестора, то он стоит, заработать на нем не получается. Застройщик умудряется переплюнуть любого инвестора своим следующим предложением. Нередко бывают ситуации, когда квартиры в новом доме расходятся за считанные дни еще на уровне котлована, а застройщик потом кусает локти, видя рост стоимости квадратного метра и стройматериалов и понимая, что его возможности уже ограничены полученными за квартиры деньгами. И таких историй сегодня много. Покупатели обращают не слишком много внимания на стоимость квадратного метра, и этот тренд будет сохраняться.

Только за последний месяц мы вышли на какое-то плато и видим стабилизацию цены на квадратный метр. В среднем она составляет около 110 тысяч рублей за «квадрат» при 79 тысячах в начале 2021 года.

— Очень интересным стал рынок индивидуального жилищного строительства. В 2019 году мы прогнозировали, что он будет расти, и этот прогноз оправдался. Средняя цена сделки по недвижимости в ИЖС сегодня составляет 2,3 млн рублей. Вокруг города идет массовое возведение загородных районов, появляются застройщики, которые готовы строить под заказчика, появляются различные системы строительства, вплоть до саманных домов, удешевляющих объекты.

— Если говорить о коммерческой недвижимости, то предложений на этом рынке практически нет. Он пустой. Мы консультировались с питерскими социологами, анализировали ситуацию и пришли к выводу, что раньше покупателями или арендаторами коммерческой недвижимости в основном был серьезный бизнес: магазины, аптеки, пивнушки. Сегодня это тату-салоны, курительные и т. д., и этот «несерьезный» бизнес умудряется покупать такие помещения за собственные средства. Да, это веяние моды, но за счет него рынок вымывается, а застройщики ничего нового не строят. Посмотрим, что будет в 2022 году.

Прогноз на 2022 год

В 2022 году мы ожидаем появления банкротного фонда квартир, так как видим, что в 2021 году в 2 раза выросло количество должников по ипотеке. Думаю, что этот фонд будет очень большой, банки будут выставлять на рынок такие квартиры по цене ниже рыночной. В свою очередь это повлияет на стоимость квадратного метра в сторону уменьшения.

Подготовила Юлия Данилова