Стоит ли брать ипотеку по диким ставкам?

— В феврале подавали заявку на ипотечный кредит. На днях пришел ответ из банка: ставка 18% годовых. Посчитали. При стоимости квартиры в 8,7 млн рублей мы должны были заплатить за кредит 24 млн. Отказались…

Таких историй от потенциальных несостоявшихся ипотечников в соцсетях сейчас довольно много. Кто-то сам отказался брать кредит с таким обязательством. А кому-то застопорили сделку застройщики. Судя по комментариям, в Новосибирске немало случаев, когда застройщики «поставили на паузу» продажи и аннулировали все брони по квартирам. Последний раз ставки по ипотеке до 17-20% годовых банки повышали в 2014 году. При увеличении ключевой ставки до 17%. В феврале 2022 года Банк России поднял ключевую ставку до 20%.

Как оценивают нынешние ставки по ипотеке эксперты? Стоит ли при таких вводных брать кредиты на жилье?

— Даже по тем ставкам, которые предлагались в России ранее, переплата по ипотеке была достаточно серьезной — в 2,5 раза. В сегодняшней ситуации я бы не советовала брать кредиты на покупку жилья. Ставки очень высокие, — говорит доцент НГУЭУ Татьяна Гениберг. — При таких ставках платеж по ипотеке будет невозможно закрыть сдачей квартиры в аренду. После того как ситуация при любом раскладе уравновесится, к этому вопросу можно будет вернуться. К сожалению, договоры банки могут составить так, что при снижении ставок вы так и останетесь с нынешними 18%. Да, безусловно, любой кредит потом можно попытаться рефинансировать, но это лишнее время и нервы. Подождите 2-3 месяца.

По ее словам, в нынешней ситуации нужно придерживаться принципа элементарной экономической грамотности: не покупать на высоких ценах и ставках. Хотя недвижимость, по ее оценке, сегодня является тем инструментом инвестиций, который обеспечивает наибольшую стабильность. Плюс она не исключила, что цены на квартиры продолжат расти.

Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов уверен, что повышение ставок отразится на ипотечном рынке отрицательно. При уровне в районе 20% они фактически являются заградительными. По его словам, брать в таких условиях ипотечный кредит сейчас не стоит, лучше подождать — не исключено, что ситуация несколько нормализуется либо будут введены какие-то новые меры господдержки. Додонов также считает, что ситуация в секторе недвижимости, вероятно, будет нестабильной.

— Спрос на фоне резкого удорожания ипотеки, скорее всего, существенно ослабнет, однако стоимость недвижимости вряд ли пойдет вниз, поскольку застройщики на фоне ожидаемого скачка инфляции вряд ли захотят снизить цены, — констатирует эксперт.

Он также напоминает, что повышательное давление на цены продолжит оказывать дальнейший рост стоимости стройматериалов. Уже появляются сообщения о том, что поставщики стройматериалов, в первую очередь импортных, с марта повысили цены на свою продукцию на 30%.

— Мы занимаемся сопровождением сделок с недвижимостью не первый год, то, что происходит сейчас, нельзя назвать рядовой ситуацией. Новые ставки по ипотеке выглядят, мягко говоря, непривлекательно, тем не менее на рынке еще достаточно покупателей с уже одобренной ипотекой по более низкой ставке, — соглашается Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners. — Сейчас, как и в любой кризисной ситуации, спрос на недвижимость вырос. По большей части покупателями сейчас будут выступать те, у кого ипотека уже одобрена на старых условиях. Те, кто не успел, скорее всего, отложат покупку недвижимости. Потому что брать ипотеку, например, под 18% годовых, на пике роста цен в условиях полной неопределенности — больше похоже на самоубийство, чем на разумное, взвешенное решение

Он также считает, что на рынке недвижимости, как и везде сейчас, наблюдается паника. Продавцы разрывают сделки, повышают цены и т. д.

— Цены на недвижимость сейчас обусловлены не экономическими причинами, а паническими настроениями, поэтому говорить, что они объективны, нельзя. Существует очень большая вероятность, что, когда ситуация стабилизируется, недвижимость начнет дешеветь и достаточно ощутимо, — комментирует Гусятников. — Инфляция будет съедать часть доходов россиян, риски потери работы увеличатся, а ипотека фактически окажется недоступной, на этом фоне снижение цен неизбежно на волне падения спроса.

Татьяна Гениберг соглашается, что часть застройщиков Новосибирска прекратили продажу квартир, в ожидании роста цен.

— Здесь все зависит от риск-профиля и коммерческой жадности компании. Сегодня портфели многих инвесторов в ценных бумагах очень сильно просели. Люди в панике выдергивают деньги и ищут новые инструменты для инвестиций. В первую очередь они рассматривают недвижимость. Поэтому я не исключаю, что какой-то спрос даже при таких высоких ставках по ипотеке будет, только при этом первоначальный взнос вырастет до 50-70%. То есть на рынке появится больше инвестиционных квартир. Так что жилищное строительство могло бы привлечь эти деньги, — рассуждает эксперт. — Часть высвободившихся с фондового рынка средств перетянет на себя коммерческая недвижимость. Правда, в Новосибирске с этой темой достаточно грустно. У нас всего около 600-700 объектов по цене до 10 млн рублей. Не все они являются лакомыми кусочками, у многих есть обременения, есть проблемы с качеством. Рынок коммерческой недвижимости в регионе голый. Тогда как на рынке жилой недвижимости уже наблюдается явный переизбыток предложения.

Достаточно привлекательным инструментом сегодня Татьяна Гениберг назвала ставки по вкладам, которые предлагают банки. Она не исключила, что инвесторы, выбирающие пассивную стратегию, пересидят в них 3 месяца (на такой срок открываются длинные вклады), а потом, при стабилизации ситуации, вновь вернутся на фондовый рынок. То есть эти деньги могут пройти мимо рынка жилой недвижимости. Еще один риск для застройщиков — Госдума на днях отменила НДС на золотые слитки для физлиц. Очень велика вероятность, что инвесторы пойдут в этот сегмент рынка.

— В нашей стране вклады никогда не смогут конкурировать с недвижимостью, потому что население не доверяет банкам, — рассуждает Петр Гусятников. — Наши граждане уже не один раз обжигались и теперь ищут более надежные варианты для вложений. Недвижимость в этом плане выглядит самым надежным инструментом в глазах населения. Но она имеет один очень существенный недостаток — высокий порог входа. Поэтому те, кому в новых условияхтне хватит денег на приобретение недвижимости без кредита, будут искать другие варианты — депозиты население будет рассматривать в последнюю очередь, тем более если речь идет о крупных суммах.

Стоит отметить, что ставки по потребительским кредитам банки сейчас предлагают на уровне 22-26% годовых. Предприниматели сообщают, что им предлагают кредиты под 35% годовых.