Заемщикам разрешили самостоятельно продавать ипотечные квартиры

Заемщики, которые не могут выплачивать жилищный кредит, теперь смогут самостоятельно продавать ипотечные квартиры, чтобы расплатиться с банком. Госдума приняла законопроект во втором и третьем чтениях. Формально поправки закрепляют схему взаимодействия, которая существовала и ранее.

Для этого нужно согласовать процедуру, установить предельные сроки продажи и минимальную цену.

— Если итоговая цена превысит размер долга, разницу заемщик оставит себе. В период продажи, кредитор не сможет обратить взыскание на залог, — говорится в документе.

В самостоятельной продаже залога могут отказать, если ипотека связана с предпринимательством, запущено банкротство залогодателя или залогодержателя, начался процесс обращения взыскания. Кроме того, использовать механизм нельзя, если имущество выступает залогом по другим договорам.

В законопроекте прописаны сроки добровольной реализации ипотечной квартиры, находящейся в залоге — четыре календарных месяца. Кроме того, прописано, что деньги от продажи поступают на счёт залогодержателя (кредитора). Если срок нарушен, то во второй раз обратиться к кредитору за разрешением добровольной реализации ипотечной квартиры нельзя. Задолженность считается на день окончания срока самостоятельной реализации.

— С точки зрения социальной справедливости — нужный закон, — считает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — Некоторое число структур, завязанных на продажу залоговых квартир, потеряют кормушку, а у заемщиков, попавших в сложное финансовое положение, будет больше вариантов для маневра, плюс отсрочка 4 месяца.

Генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксенов придерживается иного мнения. Он считает, что продать квартиру за четыре месяца не всегда представляется возможным.

— Определяет минимальную стоимость квартиры залогодержатель, то есть кредитор. Срок самостоятельной реализации продлевается исключительно по согласию сторон. В контексте текущей ситуации на рынке недвижимости заемщикам будет трудно уложиться в указанные сроки, — уверен он.

Напомним, в Новосибирской области количество продаж жилых помещений, с учетом апартаментов снижается, а число непроданных квартир — растет. По данным Сергея Николаева, в Новосибирской агломерации количество продаж жилых помещений, с учетом апартаментов, в апреле к марту по ДДУ снизилось на 11,5%, а число непроданных квартир выросло на 6,5% с 54020 до 57 465 лотов. Доля заложенных квартир или квартир, проданных из-за нарушения ипотечных платежей, по его данным, в 2023 году составила по региону 0,045%.

— Мы полагаем, что с учетом уже действующих законодательных норм поддержки заемщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию, будь то кредитные каникулы или собственные программы реструктуризации, новая норма станет дополнением и будет востребована среди тех, кто готов расстаться как с долгом, так и с ипотечным жильём. Но ждать увеличения предложения ипотечных квартир не стоит, — рассуждает Денис Аксёнов.

Он добавил, что самое сложное при реализации залога — убедить заемщика, что это является наилучшим вариантом для погашения просроченного долга.

— Не все заемщики готовы расстаться с ипотечной квартирой добровольно. Ранее доля заемщиков, готовых воспользоваться вариантом добровольной реализации залога не превышала 25%, вряд ли эта доля изменится и сейчас, — резюмирует он.

Ранее редакция сообщала, что частные дома в Новосибирске за апрель-май потеряли в цене порядка 500 тысяч рублей (7%).  Если в апреле средневзвешенная цена за объект составляла порядка 7,4 млн рублей, то в мае она снизилась до 6,9 млн рублей. По мнению экспертов, такая ситуация не типична перед началом летнего сезона.