Закон о КРТ определит принципы выкупа частных домов в Новосибирске

— В декабре прошлого года был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ). В нем реализовано достаточно много революционных, долгожданных и необходимых строительной отрасли посылов, но, как и всякий глобальный закон, с точки зрения реализации он проработан слабо, — заявил на пресс-брифинге в рамках федеральной конференция «Новое законодательство о комплексном развитии территорий» председатель градостроительной комиссии при правительстве РФ (создана для реализации плана «Трансформация делового климата»), гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Сейчас, по его словам, в профильном сообществе идет активная работа по адаптации федерального закона к региональным и муниципальным условиям. В частности, аналогичный региональный закон планируется принять в Новосибирской области в двух чтениях на майской сессии Заксобрания. Но потом к нему необходимо разработать и утвердить еще около 19 подзаконных актов. Для строителей сейчас это очень больная тема, так как фактически уже несколько месяцев они живут в нормативном вакууме — старый закон о развитии застроенных территорий (РЗТ) уже не действует, а в новом очень много белых пятен, из-за чего принятые решения могут быть опротестованы в суде.

— У нас есть дорожная карта, согласно которой региональный закон о КРТ должен заработать летом 2021 года. Именно поэтому принято решение утвердить его на майской сессии, а потом доработать, — пояснил депутат регионального парламента, председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков. — По нашим оценкам, на согласование и утверждение подзаконных актов уйдут еще 1-2 месяца.

Кроме того, градостроительная комиссия под руководством Игоря Белокобыльского подготовила ряд предложений нормативных актов федерального уровня, с которыми планирует выйти на правительство РФ.

Подробнее о предложениях…

1. Введение в России процедуры обязательной инвентаризации жилья старше 50 лет. Это необходимо, так как сегодня ни на федеральном, ни на региональном, ни на муниципальном уровне никто не понимает полный масштаб проблемы аварийного жилья.

— Чтобы лечить болезнь — нужно поставить диагноз, а мы не понимаем, сколько домов уже являются ветхими, а сколько будут относиться к этой категории через 5, 10, 15 лет. Федеральный центр говорит, что это забота муниципалитета и региона, а мы настаиваем, что инвентаризацию необходимо провести за счет федерального бюджета, — поясняет Илья Поляков.

По мнению гендиректора ОАО «Гипрогор» (Москва), члена комиссии Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Елены Чугуевской, эту работу можно провести за счет средств и информационных систем корпорации «ДОМ.РФ». При этом информация об износе жилого фонда по каждому субъекту должна быть доступна не только органам власти, но и жителям этих регионов.

2. Урегулирование конфликта между механизмом КРТ и сформированным институтом генпланирования. Сейчас КРТ позволяет игрокам рынка игнорировать сложившиеся градостроительные нормативы.
3. На федеральном уровне необходимо разработать процедуру изъятия/выкупа гаражей, земельных участков, ИЖС, дачных и садовых участков, производственных помещений, попадающих в КРТ, по справедливой цене. Илья Поляков напомнил, что в Центральном, Заельцовском, Октябрьском районах Новосибирска довольно много площадок, которые заняты частным сектором, гаражными кооперативами и старыми промпредприятиями. Как правило, эти территории находятся в запущенном состоянии, но если их вовлечь в строительный оборот, то они будут привлекательны для застройщиков. Здесь можно использовать разные механизмы. К примеру, те же гаражи или старые многоэтажные дома выкупать по справедливой цене при получении согласия 2/3 собственников. Либо вместо капитальных гаражей предлагать владельцам место в многоуровневой парковке (как в Москве). Поляков уточнил, что «справедливую цену» предлагает либо застройщик, либо оценщик через суд. Представители ГК «Стрижи» при этом отметили, что из практики их компании предложение застройщика пока всегда было выше того, которое устанавливается через судебные инстанции.
4. Распространить КРТ на территории, занятые массовым индивидуальным жилищным строительством.

— Документация по КРТ законом поставлена над генпланом. Когда речь идет о реновации, это приводит к рискам планирования социальной, дорожной и т.д. инфраструктуры, — поясняет Елена Чугуевская. — Возникают сложности с выкупом объектов у правообладателей, хотя все понимают, что реконструкция городской застройки позволит сделать город более плотным и эффективным.

Для решения этой проблемы эксперт предложила использовать режим мастер-планирования, с помощью которого показывать бюджетную, коммерческую и социальную эффективность территории всем участникам процесса.

5. На федеральном уровне необходимо создать методику развития КРТ.

— На наш взгляд, всем субъектам сейчас нужна поддержка в определении методик развития застроенных территорий. Мы предлагаем, чтобы Минстрой РФ за свой счет пригласил профессиональный институт для разработки этих методических рекомендаций, чтобы на их основе субъекты создавали свои, — говорит Игорь Белокобыльский. — Чтобы регионы не придумывали их сами, а только корректировали под местные особенности.

Он добавляет, что пока законодательство о КРТ затрагивает только тех игроков рынка, которые привыкли работать со сложными продуктами (расселение ветхого и аварийного жилья, развитие застроенных территорий). В Новосибирске, к примеру, это всего 5-8 компаний.

— Для остальных застройщиков пока это работа в «боковом поле». Они начнут вступать в процесс только тогда, когда появятся четкие механизмы работы, — уверен Белокобыльский. — У регионов и муниципалитетов после разработки и вступления в силу полного пакета документов по КРТ появится, наконец, четкий механизм развития имеющихся территорий. Что касается федерального центра, то, думаю, он в итоге сильно удивится цифрам, необходимым для реализации КРТ.

4 июня градостроительная комиссия проводит завершающую согласительную процедуру по поправкам с Минстроем РФ. После этого они уйдут в правительство страны. В идеале разработчики рассчитывают, что их рассмотрит Госдума нового созыва уже в начале своей работы, а в силу они вступят в 2022 году.