По итогам 2019 года ипотечный портфель Сибирского Сбербанка в Новосибирской области вырос на 16,5%. Как отметила заместитель управляющего Новосибирским отделением №8047 ПАО Сбербанк Ольга Коновалова, одним из положительных факторов, влияющих на размер ипотечного портфеля, стало снижение ставок и улучшение условий льготных ипотечных программ.
— При этом, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2019 года, в сравнении с аналогичным периодом 2018-го, объем выдач на ипотечном рынке Новосибирской области снизился на 6%, а количество выданных кредитов — на 14%, — подчеркивает Коновалова.
Прошедший 2019 год удачным называют и в ПАО КБ УБРиР в Новосибирске. Директор дивизиона «Сибирь» Андрей Третьяков сообщил, что количество выданных займов на покупку жилья в банке увеличилось на 6,5%. Объем выдач по ипотеке вырос на 19%.
— Несмотря на то, что спрос на ипотечное кредитование сейчас заметно снизился, сама ипотека не потеряла своей актуальности. Может быть, темпы прироста не будут бить рекорды, но спрос на ипотечное кредитование останется стабильным, потому что потребность в собственном жилье всегда оставалась и останется одной из основных для населения, — говорит банкир. — На фоне того, что уже несколько лет реальные доходы людей не растут, ипотека — практически единственный способ приобрести жилье при отсутствие собственных средств.
В ВТБ сообщили, что на фоне общего снижения рынка ипотеки банк в Новосибирске увеличил объем жилищного кредитования, выдав в 2019 году 12,5 тысяч займов на 26 млрд рублей.
— Это на 2% больше, чем в 2018 году, — пояснила управляющий директор по ипотеке ВТБ (ПАО) в Новосибирской области Виктория Ферле на пресс-конференции в ТАСС. — В результате портфель ипотеки в 2019 году у нас вырос на 26% и составил 63 млрд рублей, а доля банка на региональном рынке — 34%.
В Райффайзенбанке пока говорят о предварительных итогах и отмечают, что по данным за 9 месяцев 2019 года портфель ипотечных кредитов в регионе также показал небольшой рост.
— В 2019 году в целом по рынку темпы роста этого сегмента несколько замедлились. Думаю, что по итогам года в нашем банке рост будет более существенный. В конце года спрос на ипотеку, особенно на рефинансирование, значительно вырос. Всего за год по этой программе в Райффайзенбанке совершены 3 тысячи сделок на общую сумму более 9 млрд рублей, — комментирует начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка (АО) Ирина Ярыгова.
По ее оценкам, 2019 год стал одним из самых выгодных периодов для приобретения недвижимости в ипотеку — в первую очередь, из-за рекордно низких ставок на рынке.
— За минувший год мы 5 раз снижали ставку по ипотеке, следуя за снижением ключевой ставки. Поэтому многие клиенты следили за этой динамикой, ожидая новых условий, и активно обращались к нам в конце года, — рассказывает Ярыгова. — В последний раз Райффайзенбанк снизил процентную ставку по ипотечным кредитам 18 ноября. На данный момент минимальная ставка на приобретение недвижимости в новостройке составляет 8,39%, а на вторичном рынке — 8,49%. Сейчас ставка рефинансирования в Райффайзенбанке начинается от 8,39%, а льготная ставка по ипотеке для семей с двумя детьми и более — 4,99%.
По данным Сибирского главного управления ЦБ, ипотечный портфель банков, работающих в Новосибирской области, за 2019 год вырос на 16,1% — до 177 млрд рублей. В штуках в 2019 году в регионе выдано 32,4 тысячи займов на покупку жилья (-12,92%). Баланс сделок по-прежнему смещен в сторону вторички. Однако доля ипотеки, направленной на покупку новостроек, выросла с 26% в 2018 году до 30%. Доля просрочки на новосибирском рынке не меняется уже несколько лет подряд и составляет менее 1% от общего объема задолженности по ипотеке.
— Средний срок кредитования на протяжении 2019 года имел тенденцию к увеличению. Так, если в 2018 году средний срок кредита составлял около 16 лет, то в 2019-м это уже 18 лет. Основная причина — рост стоимости жилья при стагнации доходов населения. При этом размер ежемесячного платежа практически не изменился, — рассуждает Андрей Третьяков.
Впрочем, он также отмечает, что клиенты, как правило, погашают жилищный займ раньше установленного срока. В целом по рынку сроком «жизни» ипотеки называется 7-8 лет. На досрочное погашение заемщики обычно пускают материнский капитал, налоговый вычет и стараются вносить чуть больше установленного ежемесячного платежа — все это банкир называет «лайфхаками», подчеркивая, что они действительно сокращают конечную переплату по кредиту.
В УБРиРе средний по банку размер ипотечного кредита в 2019 году составлял 1,9-2 млн рублей, за год сумма увеличилась на 8%. Средний размер платежа по ипотечному займу — 18-20 тысяч рублей. Он рассчитывается индивидуально — исходя из суммы и срока кредита, процента по ипотеке.
— Средний чек для Новосибирска и Новосибирской области в банке в 2019 году составил 2 200 000, так что средний платеж в районе 18-19 тысяч рублей. Это наиболее комфортный платеж, позволяющий клиенту гибко подходить к распределению своего бюджета, — говорит региональный управляющий филиалом «Новосибирский» Альфа-Банка (АО) Андрей Фишер.
В Райффайзенбанке клиенты покупали квартиры в ипотеку в новостройках в среднем по 2,31 млн рублей. Это на 12% больше, чем в предыдущем периоде. Средняя сумма платежа по жилищным кредитам на новостройки в банке также выросла — 21 039 рублей в месяц со сроком выплаты в 15 лет против 18 825 рублей в 2018 году. Средний чек на покупку квартиры на вторичном рынке также вырос, но менее заметно — на 3,3%, с 1,8 до 1,9 млн рублей.
— В ноябре 2019 года мы проводили собственное исследование доступности ипотеки в разных регионах страны. Мы проанализировали данные о средней заработной плате, цене жилья, ежемесячных платежах и среднем сроке возврата ипотечного кредита. Сибирские города оказались в середине рейтинга. Ежемесячный платеж в регионе составляет около 20 590 рублей, а с учетом средней зарплаты в регионе — это 52% от доходов, — поясняет Ирина Ярыгова. — В Новосибирске соотношение ипотечного платежа к доходу еще выше — 56%. Но за последнее время ипотека, в целом, стала доступнее. На фоне снижения ставок популярность продукта возрастает, и мы ожидаем, что такая тенденция сохранится и в этом году.
В Сбербанке средний размер ипотечного кредита за 2019-й увеличился на 5% и составил около 2 млн рублей. Ольга Коновалова считает, что этому способствовали снижение ипотечных ставок и увеличение стоимости жилья в регионе.
По данным Сибирского ГУ ЦБ, средняя сумма кредита в сегменте новостроек в 2019 году в регионе была 2,3 млн рублей (+14%).
Ольга Коновалова напоминает, что в 2019 году ЦБ 5 раз снижал ключевую ставку, уменьшив ее значение за год на 1,5%. Банки также реагировали на это увеличением доступности ипотеки.
— При этом в первой половине года мы отмечали приток клиентов, вызванный снижением ставок, во второй половине года такой зависимости явно не прослеживалось. В течение 2019 года были отдельные месяцы, когда клиенты отдавали большее предпочтение строящейся недвижимости, но наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры на вторичном рынке, — констатирует банкир.
Андрей Третьяков также говорит о росте в УБРиР доли ипотеки на готовое жилье. Впрочем, он заявляет, что это нельзя назвать общерыночной тенденцией — скорее, следствием внутренней специфики действующих программ и акцентов банка. К примеру, в ВТБ на долю вторичной ипотеки приходятся 67% сделок (в 2018-м — 65%).
— Снижение ставок не привело к существенному росту спроса на ипотеку. Новый «бум» в ипотечном кредитовании пока не случился. Частично это связано с ожиданиями дальнейшего снижения ставок, а частично — с отсутствием роста реальных доходов населения, низкой покупательной способностью. Но положительная динамика по объемам выдач наблюдается, — поясняет Третьяков.
Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования АО Банк «Санкт-Петербург» уверен, что уменьшение ставок по ипотеке позволило удержать спрос, который неуклонно снижался в течение всего второго полугодия 2019 года. По его оценкам, благодаря снижению ставок вернулось выгашивание кредитов за счет рефинансирования ранее выданных кредитов с более высокими ставками.
Руководитель департамента развития ипотечного кредитования Альфа-Банка Артем Иванов считает, что сегодня банки предлагают достаточно привлекательные условия для заемщиков.
— На рынке кредитования есть потенциал для снижения ставок по ипотеке, но незначительный — в пределах 0,2-0,5 пп, и тренд на сокращение ставок по ипотеке сохранится. С высокой вероятностью рынок ипотечного кредитования продемонстрирует рекордно низкие ставки, что, в свою очередь, отразится на росте спроса на покупку жилья и на рост объемов ипотечного кредитования, — рассуждает он. — Мы видим тренд на увеличение сделок на рынке вторичного жилья, при этом сохраняются высокие темпы выдач ипотеки в строящемся и готовом жилье, что обуславливается выгодными предложениями застройщиков.
Виктория Ферле подтвердила сохранение тренда на снижение ставок, отметив, что в феврале 2020-го банк снова скорректировал процент по ипотеке, и сейчас он начинается с 7,9% годовых.
Комментируя специфику спроса Андрей Фишер отмечает, что в Новосибирске в прошлом году наибольшее число сделок пришлось на двухкомнатные квартиры, 50% сделок — на стройку, 40% — на готовое жилье и 10% — на программу рефинансирования.
В Райффайзенбанке фиксируют рост объема ипотечных займов на двухкомнатные квартиры и однокомнатные (площадью более 30 кв. м). В УБРиРе наблюдают перераспределение доли в пользу индивидуальных домов.
В Сибирском ГУ ЦБ констатируют, что в декабре 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка в регионе опустилась до 9,1% годовых, а на первичном рынке — до 8,4%.
В Сибирском ГУ ЦБ сообщают, что рост спроса на ипотеку в ближайшие полгода ожидают 26% банков, работающих в Новосибирской области, 61% — его сохранения. Судя по словам участников обзора, на 2020 год у многих достаточно амбициозные планы. В УБРиР планируют уделять больше внимания развитию ипотечного направления. Перед областным филиалом банка стоит задача — прирасти по объемам привлечения не меньше, чем в 2 раза.
— Основная цель — это диверсификация кредитного портфеля. Ипотечные кредиты — один из наименее рискованных активов для банка, так как они обеспечены залогом недвижимости, уровень просроченной задолженности по ипотеке менее 1%. Уже сейчас УБРиР предлагает своим клиентам ипотеку по ставкам от 8,29%, ниже средней ставки по рынку, что само по себе является конкурентным преимуществом, — уверен Андрей Третьяков.
— Традиционно банк силен на первичном рынке недвижимости, что отражается в структуре выдач (более 65% новых выдач — это первичка), но есть аппетиты к увеличению доли вторичного рынка (за счет ее прироста) и увеличению объемов сделок с эскроу-счетами на вторичном рынке, — рассказывает Антон Комаров.
В Сибирском Сбербанке в 2020 году прирост ипотечного портфеля ожидают несколько больший, чем по итогам 2019 года.
— На наш взгляд, этому будут способствовать расширение мер государственной поддержки доступности жилья, развитие проектного финансирования застройщиков с применением счетов эскроу, что позволит населению региона приобретать недвижимость в ипотеку по низким ставкам и тратить меньше времени на накопление первоначального взноса. Так, уже сегодня мы предлагаем ипотеку по ряду строящихся жилых комплексов от 1% на период строительства, — поясняет Ольга Коновалова.
— Речь идет о сделках на покупку домов с земельными участками, квартир на вторичном рынке и новостройках под 2,7-3% годовых. Основное условие — приобретение недвижимости в сельских агломерациях, — пояснила на пресс-конференции в ТАСС начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Новосибирского филиала АО «Россельхозбанк» Юлия Попкова.
Опрошенные InfoPro54 участники рынка уверены: в связи с ростом информированности о господдержке, все больше клиентов будет обращаться по «детской ипотеке».
— Программы с господдержкой всегда позитивно влияют на рынок, открывают возможности кредитования для большего числа семей. Мы уделяли значительное внимание льготной программе для семей с двумя и более детьми: консультировали клиентов, обращали внимание, что по этой программе можно не только оформить новый займ, но и провести рефинансирование уже существующего. Спрос на эту ипотеку рос в течение всего года. Также со стороны государства рынок ипотечного кредитования поддерживается и другими мерами: возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения, предоставляются 450 000 рублей на погашение кредита при рождении третьего (или последующего) ребенка, введены счета эскроу. Все это позитивные изменения для клиентов и рынка, — поясняет Ярыгова. — Длительный тренд на снижение ставок, различные программы господдержки формируют высокий спрос на ипотечное кредитование. Сейчас благоприятные условия для покупки жилья, поэтому у нас только за январь количество заявок на ипотеку выросло на 20%.
Андрей Третьяков также уверен, что в 2020-м увеличится спрос на программу кредитования с материнским капиталом, однако оценить величину предполагаемого спроса пока затрудняется.
— Если посмотреть на портрет клиентов, оформляющих ипотеку, то основной заемщик — это семьи в возрасте 30-35 лет с 1-2 детьми. Стоит отметить, что увеличится досрочное погашение по ипотеки за счет средств материнского капитала, так как молодые семьи с первым ребенком, уже имеющие ипотечный кредит, будут направлять средства маткапитала именно на погашение действующих обязательств, — говорит он.
Антон Комаров считает, что решение президента о выделении материнского капитала при рождении первого ребенка, вероятно, станет еще одним инструментом, позволяющим не уронить спрос, потому что платежеспособность и закредитованность населения не оставляют возможности прирастать, как это было в предыдущие годы.
В Райффайзенбанке также ждут роста интереса к рефинансированию кредитов.
— Разница между ставками 2018 года и сегодняшними составляет уже более 2%. Значит, перекредитование позволит клиентам значительно снизить свой ежемесячный платеж, — говорит Ирина Ярыгова. — Будет интересна и программа расширенного рефинансирования, которая позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке и консолидировать до 5 кредитов сторонних банков под залог приобретаемой, имеющейся в собственности или строящейся квартиры по ставке от 8,39%, если хотя бы один из кредитов — ипотечный.
Президент саморегулируемой организации «Строители Сибирского региона» Александр Савельев настроен более скептично в отношении дальнейшего развития ипотечного рынка. По его словам, ситуация на этом сегменте рынка во многом зависит от покупательской способности населения. А между тем, по данным статистики, по размеру зарплаты область хронически отстает от среднероссийских показателей — на 19-20%.
Александр Ким, руководитель Абсолют Банка в Новосибирске:
Во-вторых, Абсолют — один из немногих — принимает по госпрограмме в качестве части первоначального взноса маткапитал. Это принципиальный момент для многих семей с детьми, которые планируют покупку квартиры. В Новосибирске по стандартным программам маткапитал в качестве части первоначального взноса используют 10% заемщиков, по госпрограмме — около 40%.
Если говорить о региональном рынке в целом, то средняя сумма ипотечного чека в Новосибирске за год выросла — с 2,05 млн до 2,36 млн рублей. Это произошло не только из-за роста цен на недвижимость (от 7% до 20% за год в зависимости от категории жилья), но и потому, что заемщики стали приобретать более просторное жилье. Так, средняя площадь ипотечной квартиры выросла с 45 до 50 кв. м. При этом финансовая нагрузка на заемщика выросла незначительно. Средний ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 20 тысяч рублей до 21,5 тысячи рублей. Это произошло благодаря увеличению среднего срока, на который берут ипотеку, с 18 до 20 лет. Чем длительнее срок ипотеки, тем меньше ежемесячный платеж, посильней нагрузка на личный и семейный бюджет.
Трендом 2019 года можно назвать снижение средней суммы первоначального взноса — с 28% до 24% от стоимости квартиры. Но это не говорит о том, что потенциальным заемщикам стало тяжелее копить на первоначальный взнос. Во многом снижение произошло за счет более активного, чем в предыдущие годы, использования маткапитала в качестве части первоначального взноса, особенно по госпрограмме «Детская ипотека». По стандартным ипотечным программам средняя сумма первоначального взноса осталась прежней.
Хитом продаж на новосибирском рынке недвижимости по-прежнему остаются готовые квартиры. Однако, если еще год назад сибиряки предпочитали однушки, то сейчас ситуация изменилась, и они охотнее покупают двухкомнатные квартиры. Интересно, что этот тренд уловили и застройщики — за год количество выставленных на продажу однокомнатных квартир уменьшилось почти на 30%.
В случае со вторичкой наибольшим спросом пользуется жилье, построенное после 2000 года, а также в «сталинках» и поблизости от метро. «Хрущевки», построенные в 50-60-е годы, наоборот, теряют ликвидность и падают в цене.
Новосибирская специфика: почти 30% предложений на рынке вторичного жилья — это квартиры, которые находятся в залоге у банка, за них еще выплачивается ипотека. В связи с этим в 2019 году мы зафиксировали более чем двукратный рост спроса на такой продукт, как «ипотека на ипотеку» — когда заемщик с помощью жилищного кредита покупает квартиру, уже находящуюся в залоге у этого же или другого банка. Но не все ипотечные банки пока способны их проводить из-за более высокой юридической сложности. Для риэлторов возможность получения ипотеки на залоговое жилье все чаще становится принципиальным моментом при сотрудничестве с банком. Это особенно актуально при сделках с недвижимость в виде обменных цепочек, а сейчас их доля составляет более 50% от общего числа.
Что касается первичного рынка, то новосибирский заемщик в 70% случаев выбирает жилье с чистовой отделкой. Это и ускоряет возможность заселения, и дает возможность сэкономить на приобретении строительных и отделочных материалов, поскольку застройщик покупает их по оптовым ценам, недоступным в розницу.
В целом же рынок ипотеки в регионе «просел»: по итогам 2019 года зарегистрировано на 9% меньше ипотечных сделок, чем в 2018-м. Однако из-за укрепления тренда на снижение ставок мы прогнозируем рост рынка ипотеки в Новосибирской области в 2020 году в среднем на 10-15%, по сравнению с 2019 годом. Ожидаем, что доля «Детской ипотеки» в нынешнем году может достигнуть 15% от общего числа сделок. Кроме того, спрос на жилищные кредиты, увеличит расширение возможности получения материнского капитала при рождении первого ребенка. По статистике, в Новосибирской области доля семей с одним ребенком составляет 40%, с двумя — 38%. Таким образом, количество заемщиков с маткапиталом после реализации этой инициативы может вырасти почти в 2 раза. Однако надо учитывать, что сейчас мы наблюдаем небольшой провал в рождаемости — так, в Новосибирской области количество рожденных детей, по сравнению с 2017 годом, упало на 20%, и в ближайшие годы эта тенденция едва ли изменится.
Что касается работы застройщиков в новых условиях финансирования, то в начале 2020 года в Абсолют Банке в Новосибирске количество сделок со счетами эскроу не превышало 10-20% от общего числа на первичном рынке. Мы ожидаем, что к концу года их доля может вырасти до 30-40%. С точки зрения заемщика, сделки с эскроу-счетами ничем не отличаются от сделок по ДДУ — ни ставками, ни условиями программ, ни скоростью одобрения заявки. Кстати, минимальная ставка в Абсолют Банке по стандартным ипотечным программам сегодня составляет 8,74% годовых. Для сравнения: средняя рыночная ставка держится на уровне 9% годовых. Мы ожидаем, что до конца года она не преодолеет планку 8% годовых, а снизится до уровня 8,3-8,5% годовых. Поэтому тем, кто хочет приобрести квартиру и накопил минимальный первоначальный взнос, я советую не ждать более благоприятных условий. Жилье будет дорожать, и возможная экономия не сможет компенсировать рост цен.
Фото: баз-pixabay.com, автор- skorchanov, фото экспертов предоставлены пресс-службами банков
Объем инвестиций в проект составил 2,3 млн рублей
Её строительство планировалось начать в 2024 году
На суде выяснилось, что мужчина часто садился за руль пьяным
Этот фермент также выявили в сосисках, которые ранее продавались в магазинах Новосибирска
Это на треть больше, чем за аналогичный период прошлого года
Всего под ярмарки мэрия отвела семь площадок