Рынок недвижимости в наступившем году будет спокойным и сосредоточенным на качественных аспектах развития. Впрочем, это будет так называемое «бодрое» спокойствие, так как тонизирующее (точнее, «витаминное») воздействие на рынок оказало обращение президента.
— Первоначально темой круглого стола подразумевалась коммерческая недвижимость, но президентское обращение добавило в повестку жилье, — подчеркнула модератор круглого стола, который прошел в НГУЭУ, президент Клуба управляющих бизнес-центрами, генеральный директор ООО «Агентство развития бизнеса» Татьяна Гениберг. Новые акценты социальной политики, оглашенные в Послании, аналитики и операторы рынка оценивают как потенциально сильные и долгосрочные факторы активизации рынка, поскольку федеральные власти обещают направить деньги в экономику через материнский капитал и другие социальные форматы.
— Думаю как минимум 50% из этих ресурсов все равно так или иначе попадут в сферу недвижимости, — предположил независимый эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев. — Это, с одной стороны, взбодрит строительную деятельность, а с другой — «успокоит» цены. Так что вплоть до конца 2020 года мы не ожидаем ни роста цен, подобного прошлогоднему, ни провала. А дальше все зависит от конкретики. В том числе и от процентов по ипотеке. От того, насколько насколько быстро эта новая социальная программа будет внедряться.
«Если ипотека станет выгодной, не пострадает ли рынок жилищной аренды?» — этот вопрос автоматически возник в контексте беседы.
— Вряд ли, — рассуждает Сергей Николаев. — В развитых странах, где ипотека составляет всего 2%, рынок аренды никуда не делся. Там жилье снимают 40% обывателей. Для молодежи это вообще преобладающая практика. Они легки на подъем, часто меняют место работы и предпочитают не привязываться к жилью надолго. В Новосибирске доля студенчества и офисной молодежи весьма велика, потому такая поведенческая модель и для нашего города может быть вполне органичной. Возможно, арендный рынок ощутит некий «укол», временное воздействие. Но вряд ли он сдуется. Сейчас, по крайней мере, ипотечные ставки падают, а арендные все равно растут. И это не означает, что молодежь не будет ориентирована на покупку собственного жилья.
Впрочем, о воздействии новой социальной политики специалисты рынка пока говорят в гипотетической, сослагательной тональности. Зато практика проектного финансирования оценена уже в полном спектре последствий. Материала для наблюдений с июля 2019-го накопилось вполне достаточно.
Как отметил Сергей Николаев, общее количество эскроу-счетов по стране увеличилось в 7,5 раз. При этом он подчеркнул, что смена принципов финансирования имеет и «сумрачный» спектр последствий.
Например, сообщество обманутых дольщиков может увеличиться на 260 тысяч. Причина в том, что между проектным финансированием по эскроу-счетам и прежней практикой зависли 11% российских застройщиков.
— По данным ДОМ.РФ на 13 января по России 12,6 млн кв. м принадлежали застройщикам, которые не попали в проектное финансирование и не успели довести свои объекты до 30% готовности, — констатирует Сергей Николаев. — То есть они и проектное финансирование не получают, и денег с дольщиков взять не могут, а своих у них уже нет. В определенном смысле 214-ФЗ сработал как катализатор — и начало расти число проблемных объектов, задержанных минимум на 2 года, которые невозможно достроить без привлечения дополнительных средств. Да, из-за эскроу-счетов прямой доступ к карману дольщиков перекрыт. Впрочем, в этот карман и так уже глубоко залезли. В 2019-м продано на 8750 квартир больше, чем построено. На начало января «в стройке» продан 1 млн 935 тысяч кв. м — то есть еще в неготовом виде. Это на 120 млрд рублей — столько застройщики взяли у дольщиков.
Динамика 2019-го была наблюдаемой, но не слишком яркой. Так что к предположительному спокойствию 2020-го рынок уже психологически готов.
— Если сравнить 2018 и 2019 годы, то при тех же самых продажах общая цена увеличилась на 11%, площадь выросла еще процентов на шесть, — отметил Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент», полномочный региональный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов. — Объем продаж в рублях увеличился в 2019 году к 2018-му на 16-17%. Рост за год между декабрями 2018-го и 2019-го — 10,5%. Инфляция у нас сейчас 3%. Вчистую 7% капитализации можно поймать. А дальше есть новые «но». Например, сейчас мы подбираемся к показателям 30 «квадратов» на человека — показателю, рекомендованному Международной организацией здравоохранения. То есть Новосибирск в сегменте новостроек подходит вплотную к международным стандартам. Даже в Москве они еще не перевалили 20 кв.м на человека. На одного жителя у нас на 10 «квадратов» больше, чем в Москве. И это начинает давить на рынок, он переходит от количественного к качественному росту.
Соответственно, по мнению Максима Маркова, в уходящую реалию начнут превращаться малоформатные квартиры. Они не исчезнут с рынка, но перестанут быть «выручалочкой» для застройщиков.
— Год назад однокомнатных квартир на рынке предлагалось 26%, сейчас — 23%, — поясняет Максим Марков. — Подросла доля двухкомнатных квартир — с 22% до 33%, доля трехкомнатных — с 31% до 33%. Подрастает и доля четырехкомнатных. Значит, сокращается доля «однешек» — как обычных, так и студий. Думаю, она упадет ниже 20%. А ведь совсем недавно появлялись на рынке дома, где тысяча квартир были однокомнатными студиями. Падает и арендная стоимость однокомнатных квартир — это тоже яркий индикатор. Двухкомнатные квартиры — лидеры по запросам в агентствах недвижимости. Раньше лидировали однешки, потом воцарился паритет между однешками и двушками, а теперь и вовсе сменился лидер.
Меняются лидеры и в списке Топ-100 — в перечне сильнейших новосибирских застройщиков.
— В этом году в сообщество лидеров по объему ввода вернулась ГК «Дискус», — отмечает Сергей Николаев. — В прошлом году «Дискус» в списке вообще не числился, у него не было ни одной сдачи, а сейчас сдал сразу 17 домов. И на сдаче у него еще 500 тысяч кв. м. В прошлом году сегмент индустриального жилья статистически просел из-за того, что «Дискус» не посчитали. Из 100 компаний, что были лидерами в начале 2000-х, в десятке остались «Дискус», Концерн «Сибирь», ООО «КПД-Газстрой», ООО «Энергомонтаж». ГК «Первый строительный фонд» на 11 месте — за рамками десятки, но имеет хорошую прогрессию и шансы в нее войти. А по динамике прироста у нас новые лидеры: СК ООО «Вира-Строй», ГК «Стрижи», ГК «Брусника», группа компаний Владислава Крючкова (ООО «СибирьИнвест»), ГК «Расцветай», группа компаний Анатолия Павлова (ООО «Сибмонтажспецстрой») и ООО «Дивногорский» (входит в ГК СЛК). Правда, у «Дивногорского» всего один земельный участок. Сейчас у них рост, но как дальше они будут развиваться, исчерпав участок, — мне пока непонятно.
Ожидается, что исчерпание рынка (на нынешнем уровне запроса к качеству жилья) совершат застройщики из первой половины списка ста.
— За 2018-2019 годы реально в регионе начали строить 271 дом, — резюмирует Сергей Николаев. — На первую десятку компаний приходятся 48% всего нового строительства. А на первые 21 — 74%. Еще десяток таких застройщиков — и они перекроют весь спрос на новостройки в Новосибирске.
Фото Игоря Смольникова
, являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна