— Согласно проектным декларациям, подготовленным застройщиками на ближайшие 3-5 лет, 2019 год мы закрываем с запланированными 1,65 млн кв. м сданного жилья. Прогноз планируемого ввода жилья в эксплуатацию в Новосибирской области на 2020 год — 1,3 млн кв. м, на 2021 год — 878 тысяч кв. м, 2022-2024 годы также проваливаются: 259, 213 и 170 тысяч кв. м соответственно. Напомню, по нацпроекту в 2024 году мы должны сдать 2,6 млн кв. м жилья. Что будет дальше — мне сказать трудно, но об этом нужно думать сегодня, так как новые застройщики на рынке не появятся, на нем будут работать действующие игроки, — констатировал, выступая на совещании Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», президент саморегулируемой организации НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.
По его словам, в топ-10 застройщиков региона, которые в ближайшие 4-5 лет, судя по опубликованным на их сайтах декларациям, планируют сдать не менее 100 тысяч кв. м жилья, входят ГК «Брусника» (154 тысячи кв. м, 19 домов), ГК АКД (143 тысячи кв. м, 26 домов), ООО СК «Вира-Строй» (126,8 тысячи кв. м, 18 домов), ГК «Сибмонтажспецстрой» (126,6 тысячи кв. м, 9 домов), ГК «Стрижи» (125 тысяч кв. м, 21 дом), СХ «Строй-мастер» (118 тысяч кв. м, 12 домов), ООО «Краснообск-Монтажспецстрой» (117 тысяч кв. м, 10 домов), ГК «Первый строительный фонд» (117 тысяч кв. м, 17 домов), ООО «Энергомонтаж» (111,6 тысячи кв. м, 7 домов), ООО «Жилищная инициатива» (109 тысяч кв. м, 12 домов).
По приведенной Савельевым статистике, Новосибирская область по итогам 10 месяцев 2019 года скатилась на 12 место по объему ввода новостроек, в 2018 году регион занимал 7-8 место. Эксперт также отметил, что сегодня в регионе работают 185 застройщиков (35 тысяч договоров), из них 107 — по старым правилам (23 тысячи договоров), 49 (8909 договоров) являются проблемными, 22 (1332 договора) планируют получить проектное финансирование и использовать эскроу-счета, 7 (1545 договоров) — предполагают завершить строительство за свой счет. С привлечением средств граждан сегодня в регионе строятся 554 дома (5,5 млн кв. м), из них 412 получили разрешение о соответствии старым правилам (3,8 млн кв. м), 66 домов (882 тысячи кв. м) уже признаны проблемными, 25 домов (233 тысячи кв. м) застройщики достраивают за свой счет.
— То есть в зоне риска оказались еще 22 застройщика (12%), которые уже не могут работать ни по старым правилам, ни получить доступ к проектному финансированию. 50 домов (около 500 тысяч кв. м), которые они строят, находятся в зоне риска, — констатировал Савельев. — Если учитывать уже имеющиеся в регионе проблемные дома, то это 1,3 млн кв. м — годовой объем сдачи жилья.
По его данным сегодня в Новосибирской области только 28 застройщиков перешли на проектное финансирование. 53 дома (393 тысячи кв. м) получили положительное решение на финансирование в кредитной организации. По этим проектам заключено 612 договоров. Только 7 банков (из 50 работающих в регионе) открывают счета эскроу и работают с проектным финансированием. В результат,е через проектное финансирование на ноябрь 2019 года в Новосибирской области в строительство привлечены 6 млрд рублей (19 сделок), в Сибири — 19 млрд рублей (43 сделки, в среднем по 444 млн рублей), в России — 640 млрд (519 сделок, из них 46 сделок на 326 млрд в Москве). В Новосибирской области открыты 767 счетов эскроу (на них размещено 1,6 млрд рублей), в Сибири — 1332 счета (2,87 млрд), в России — 23 тысячи счетов (73,8 млрд, из них 5,5 тысяч на 35 млрд — в Москве).
— Для сравнения: ранее за год участники долевого строительства вносили в развитие строительного комплекса примерно 4 трлн рублей, — напоминает Александр Савельев.
Эксперт также отметил, что резкого обвала цен на новостройки, который участники рынка ожидали после 1 июля 2019 года, не произошло. В среднем по Новосибирску квадратный метр сейчас стоит 58,7 тысячи рублей, на 9% больше, чем в аналогичный период прошлого года. На фоне того, что 75% домов продолжают строиться по старым правилам, то есть 85% средств поступают в строительную отрасль через средства дольщиков, 13% через банковские займы и только 2% составляют собственные ресурсы компаний.
При этом эксперт подчеркивает, что реальные располагаемые доходы населения в регионе сокращаются (-0,5%), а среднемесячная зарплата составляет 37 тысяч рублей, что на 19,5% меньше, чем в России. Доля населения с доходами менее 16 тысяч рублей в месяц — около 400 тысяч человек, они вряд ли придут за ипотечным кредитованием — даже при условии снижающейся ставки. Портфель ипотечных займов в области составляет 170 млрд, но 2/3 этих кредитов приходятся на вторичку. При этом как количество, так и объем ипотечных займов сокращаются: за январь-октябрь 2019 года в регионе выданы 25,5 тысячи жилищных кредитов на 52,5 млрд рублей (в 2018-м — 37 тысяч займов на 70,5 млрд).
— Строительство сегодня уперлось в потолок платежеспособного спроса населения. В самой отрасли сохраняется отрицательная динамика оценок финансовых показателей, доступности ресурсов и инвестиционной активности, — комментирует сложившуюся ситуацию Александр Савельев. — Мы прогнозируем сокращение объемов строительства не только из-за невозможности застройщиков получить кредиты, но и из-за отсутствия нужного количества покупателей.
К проблемам, сдерживающим развитие отрасли, он также отнес дефицит земельных ресурсов, отсутствие на резервных территориях комплексной застройки необходимой для ее освоения инфраструктуры. По данным областного минстроя, на эти цели необходимы около 7,8 млрд рублей.
— По нашим оценкам, существует угроза дефицита предложения на рынке новостроек и монополизация рынка крупными застройщиками, — подчеркнул Савельев.
Гендиректор ГК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов также не исключил — в ближайшем будущем отрасль ждет спад, а также отметил, что, судя по приведенным данным, национальный проект по вводу жилья уже пора спасать. Он озвучил перечень шагов, которые необходимо предпринять, чтобы решить этот вопрос, стабилизировать ситуацию в отрасли и попытаться выполнить задачу, поставленную президентом РФ.
— Отрасли жилищного строительства нужны доступные деньги — как для компаний, так и для населения. Возможно, стоит расширить категорию граждан, имеющих право на льготную ипотеку. Сейчас это слишком тонкая прослойка, — говорит он. — Кроме того, необходимо формировать земельный банк. При существующем коэффициенте плотности застройки 2,5 (который используют только застройщики, работающие в центральных районах города, чтобы в год сдавать 2,6 млн кв. м жилья) нужен годовой земельный банк в 100 га. У меня также есть предложение — провести пересмотр коэффициента плотности застройки в Центральном районе, по линии метро. Считаю, что вполне допустимо скорректировать его до 4-5.
Заместитель мэра Новосибирска, начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев отметил, что на 1 января 2020 года в городе сформирован задел под строительство 4,6 млн кв. м жилья. Работа с площадками, расположенными в центральных районах города, занятыми индивидуальными домами, ветхим и аварийным жильем, а также с федеральными землями, которые передаются городу, позволят осуществить жилищное строительство еще 9,5 млн кв. м.
— С 1 января при департаменте строительства мэрии начнет работать новый отдел, в задачи которого будет входить формирование таких площадок и их подготовка к аукционам, — говорит Кондратьев. — В начале 2020 года будут готовы документы по площадкам на Радиостанции и в поселке Клюквенный, но для их освоения необходимо решить вопрос с инфраструктурой. На эти цели нужны около 1,5 млрд рублей.
Павлов отметил, что его компании много работают с частным сектором, и предупредил — силами отдела из 5 человек за год ему удается освоить не более 3 га земли. Он также предложил мэрии Новосибирска провести ревизию земель, занятых промышленными предприятиями и объектами минобороны РФ, и разобраться с домами, которым присвоен статус памятников архитектуры.
— Несмотря на все сложности текущего момента, не нужно утрировать ситуацию и преувеличивать проблему. Нужно строить и создавать привлекательное, комфортное жилье за которым в регион приедут новые жители/покупатели, — заявил губернатор Новосибирской области Андрей Травников, подводя итог заседанию застройщиков. — Конечно, нельзя недооценивать риски, в том числе связанные с количеством компаний, оставшимся на старой схеме финансирования. Главный риск здесь не в том, что они могут не выйти на новые проекты, не получат проектное финансирование, а в том, что среди них могут оказаться люди, чей бизнес был построен на финансовых пирамидах. Тут нам нужна помощь строительного сообщества, чтобы его представители могли вовремя подсказать своим коллегам, подставить им плечо или дать нам сигнал, чтобы не появились новые проблемы.
Член Совета Федерации от Новосибирской области Владимир Городецкий заявил, что вопрос о господдержке обеспечения инфраструктурой площадок для комплексного жилищного строительства рассматривался в Совете Федерации, он предложил обсудить этот вопрос на региональном совещании с участием представителей Минстроя РФ и рассмотреть практики других регионов.
Фото автора
, являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией infopro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна