Новосибирские эксперты рассказали, остановит ли дорогая ипотека цены на новостройки

Крупные игроки ипотечного рынка один за другим объявляют о повышении ставок по рыночной ипотеке. О росте ставок уже среди них Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ. Корректировку они объясняют недавним повышением «ключевой ставки» до 18% годовых.

Эксперты, опрошенные Infopro54, уверены, что рост рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ, с учетом завершения действия госпрограммы льготной ипотеки, негативно скажется на спросе на ипотеку.

По словам аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, игроки ипотечного рынка прогнозируют падение ипотечных выдач во втором полугодии текущего года на 35-40% по отношению к первому полугодию.

Основатель новосибирской группы «Мета» Владимир Мартыненков также отметил, что повышение банками ипотечных ставок сократит спрос населения.

— Повышение ипотечных ставок банками на нас, застройщиков влияет не так сильно, как эта ставка влияет на покупателей. Но мы очень сильно зависим именно от покупателей, поэтому могу констатировать, что спрос на ипотеку значительно сократится.  Она будет актуальна лишь для защищенных категорий граждан, попадающих под дальневосточную ипотеку, IT-ипотеку или семейную ипотеку. Для остальных — история напряженная, — отметил эксперт. — Минимальная рыночная ставка по ипотеке сегодня начинается от 20,5%. Думаю, что спрос по этой ипотеке в основном остановится. Мы помним, что 10 лет назад в России ипотека начала потихоньку работать со ставки 18%.

Игорь Додонов считает, что банкам и застройщикам, судя по всему, предстоит непростой период адаптации к новым условиям.

— Банки, вероятно, будут стремиться по максимуму выдавать ипотеку по оставшимся программам с господдержкой. Кроме того, можно ожидать увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых последние будут частично субсидировать ставку по займу, — говорит аналитик.

Тем не менее, эксперт не видит причин для дальнейшего значимого увеличения цен на новостройки. Однако, добавляет, что и на снижение пока рассчитывать не стоит.

—Препятствовать снижению цен будет постоянно растущая себестоимость строительства жилья, да и у большинства крупных застройщиков имеется определенный запас прочности, чтобы попытаться пережить нынешнюю неблагоприятную ситуацию без каких-то серьезных уступок по ценам. Так что я бы пока в целом ожидал стагнации цен на новостройки, при этом нельзя исключать, что застройщики будут чаще предлагать более привлекательные условия на покупку жилья в рамках каких-то маркетинговых акций или индивидуальных предложений, — прогнозирует Игорь Додонов.

Владимир Мартыненков не исключает, что в нынешней ситуации не все заявленные ранее проекты будут выведены на рынок, а те, которые реализуются, могут остановиться.

— Банки будут более внимательно оценивать проекты застройщиков, их технико-экономическое обоснование. Раньше кредитор требовал, чтобы у проекта была рентабельность 20-25%, чтобы отбивать ставки. Сейчас банки вообще будут дуть на воду. По действующим проектам, если продаж не будет, то есть риск, что финансирование строительства остановится. Эту историю мы несколько лет назад наблюдали на примере проектов компании «ПТК-30» на Затулинке, — комментирует эксперт.

При этом, эксперт уверен, что снижение ипотечных ставок возможно лишь при снижении инфляции и макроэкономическом регулировании.

— Пока инфляция растет, одной процентной ставкой ее не зажать. Сейчас у нас растут все показатели по себестоимости, и мы не от хорошей жизни, а от экономической ситуации вынуждены постоянно повышать стоимость квадратного метра. Хотя, мы помним время, когда инновационными методами по проектам нам удавалось даже снижать себестоимость строительства. Сейчас же цена растет все время. Поэтому нам приходится постоянно вносить коррективы и согласовывать их с банками, — добавил собеседник редакции.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что ежемесячный ипотечный платеж в Новосибирске уже сегодня превышает арендные ставки в 3,1 раза. По подсчетам эксперта, ежемесячный платеж по ипотеке за 2-комнатную квартиру площадью 55 кв. метров в среднем составляет около 109,4 тысяч рублей.

— Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройке города 140 000 рублей, цена квартиры площадью 55 квадратных метров, соответственно, 7 700 тысяч рублей. Первоначальный взнос от 15%, или 1 155 тысяч рублей, тело кредита 7 700 – 1 155 = 6 545 тысяч рублей, средний срок кредита в Новосибирской области на 01.07.2024 года (Данные ЦБ РФ) – 26 лет. Диапазон полной стоимости кредита от 19,95% до 23,45%, берём по минимальной ставке. Ежемесячный платеж – 109 448 рублей.  Тогда как арендная ставка на начало августа была на уровне 35,2 тысяч рублей, — приводит пример эксперт.

Он уточнил, что опирался в расчетах на предложения от арендодателей и цены квартир на рынке новостроек Новосибирска. Кроме того, аналитик брал за основу базовую ипотечную программу на покупку строящейся квартиры от ДОМ.РФ и ипотечный калькулятор.

— Отсюда вывод, число ипотечных кредитов на первичном рынке на время экспериментов ЦБ РФ с ключевой ставкой сократится до суммарной доли всех льготных и субсидированных программ, — резюмирует Сергей Николаев.

Ранее редакция сообщала, что вторичный рынок недвижимости Новосибирска становится более привлекательным для покупателей, чем новостройки.