Сергей Николаев: «В августе мы получим 116 проблемных объектов»

По итогам первого квартала 2019 года в пределах 40 км от Новосибирска находится 444 дома, на строительство которых пошли деньги дольщиков и членов ЖСК. Их все можно разделить на 4 группы по той же методике, которая применялась аналитиками рынка недвижимости в Москве. Об этом сообщил на заседании «Сибирского форума недвижимости» независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

По его оценкам, на проектное финансирование в Новосибирске к 1 июля планируют перейти 129 объектов (29%), при этом 69 его точно не смогут получить.

— Возможно, по ним даст гарантии область, и они будут как-то достраиваться, но факт остается фактом: после 1 июля они у нас просто повиснут, — уверен Николаев.

По старой схеме, скорее всего, будут достраиваться 295 домов. Из них 101 — это объекты ГК «Дискус», которые реализуются в форме ЖСК.

— У них сегодня 84 дома в ЖК «Просторный», которые заселены, но не сданы. По ним точно никто не даст проектное финансирование. Кроме того, 17 домов в высокой степени готовности находятся на Плющихинском жилмассиве, — перечисляет Николаев.

Скорее всего, эти дома будут достраиваться по старой схеме.

По 6 домам новосибирских застройщиков ситуация не очень понятная. Они могут попасть как в первую, так и во вторую группу. 14 домов (3%) компании будут строить на собственные деньги.

— По моей информации, вопреки официальным данным (55 домов), в городе сегодня 84 проблемных дома. Еще около 30 пополнят этот список, так как не смогут получить проектное финансирование. В результате, в августе мы получим 116 проблемных объектов, — уверен Сергей Николаев. — Корректировки в законодательство были начаты для того, чтобы уменьшить число проблемных домов и решить ситуацию с обманутыми дольщиками. Как видим, мы получим фактически обратную ситуацию. Это будет тяжело скрыть, так как дома не смогут выйти на проектное финансирование и не понятно, за какие деньги будут достраиваться.

Он не исключил, что в этот список прицепом попадут еще около 20 домов. От тех компаний, которые работают на двух площадках и только на одной имеют готовность объекта свыше 30%.  В итоге число проблемных домов от официально заявленных увеличится в 2,5 раза, а от реально существующих — на 50-60%.

— Я не разделяю оптимизма некоторых экспертов, что к концу года у нас будет около 60% квартир продаваться через эскроу-счета. Думаю, что это будет максимум 30%, — прогнозирует Николаев. — Застройщики создали задел и сейчас будут 1-1,5 года смотреть, как разворачивается ситуация на рынке.

Он не исключил, что в конце концов произойдет передел рынка, который и был главной целью корректировок законодательства.

Залоговые квартиры дольщиков «ПТК-30» не будут выставляться на торги

— Мы уже увидели, что все застройщики будут равны, но два оказались равнее других — им уже планируется разрешить строить без счетов эскроу (ГК ПИК и ГК ЛСР), — рассуждает Сергей Николаев. — Не исключено, что через некоторое время на всю страну останется около 70 крупных застройщиков. В первый год банки будут паразитировать на надежных застройщиках, но потом наступит светлое будущее, так как задачи, поставленные президентом РФ: увеличение ввода жилья до 120 млн кв. м в год, нужно будет как-то решать.

Генеральный директор, председатель правления ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов считает, что одна из основных проблем застройщиков сегодня — где брать деньги на покупку новых участков и как заходить на новые объекты. Он отметил, что компании сейчас просчитывают все варианты, так как понимают, что забрать средства из проекта в банке уже будет невозможно.

Достройкой проблемных объектов в Новосибирске может заняться АРЖС

— Мы подключаемся к работе со счетами эскроу, но какое количество объектов будет на них переведено — пока непонятно. До сих пор нет четких пояснений, каков должен быть процент готовности объекта, чтобы его можно было строить по старым правилам. Если это будут анонсированные 30%, то неясно, что будет в них входить, как будут считать и проверять соблюдение этого показателя. Впрочем, я не исключаю, что в итоге мы получим совсем не то, что обсуждалось. Примеров этому уже немало, — комментирует Гаврилов. — Застройщики сейчас играют с банками в смешные игры, чтобы подстроить свои показатели под их требования для проектного финансирования. И это все понимают. Вам не нравится наш проект с учетом дороги? Так мы ее уберем! И его эффективность сразу станет выше. Но все понимают, что дорогу застройщик все равно будет строить. Самая большая проблема, с которой сейчас сталкивается строительный рынок, по мнению Евгения Гаврилова, — это постоянные изменения в законодательстве. Только застройщики поймут внесенные корректировки, подстроятся к ним, как им выносят совершенно другой документ,  вводящий рынок в очередной ступор.

Фото автора