Уличная розница вновь привлекательна

Пророчества ранних 2000-х о том, что магазины вдоль улиц превратятся в уходящую реалию, а покупательский трафик переместится в локальные и общегородские ТЦ, оказались далеки от реальности: стрит-ритейл возвращается в городской ландшафт.  Более того — он становится предметом инвесторского интереса. Тренд этот пока дискуссионный, «пунктирный», но замечаемый даже теми, кто смотрит на активизацию рынка скептически.

— Поскольку идет понижение депозитных ставок по многим банковским продуктам, люди ищут более выгодные векторы инвестиций, — констатирует Сергей Рыжов, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Этажи». — Часть инвесторов, зарабатывавших арендой квартир, начинает перекладывать деньги в коммерческую недвижимость. От сдачи квартиры средняя годовая доходность — 6-7%, и это в лучшем случае. Тогда как в секторе коммерческой недвижимости она составляет 10-12%. Доходность в 20-30% тоже есть, но это, скорее, частные — штучные — случаи по особенным объектам.

Сергей Рыжов так квалифицирует структуру спроса по итогам 2019 года: более 50% клиентов, обращающихся к нему и его коллегам, — это люди с запросом именно на арендный бизнес в сфера услуг и стрит-ритейле.

Структура предложения коррелятивна со спросом. Более половины — это торговые площади, востребованные и ритейлом, и арендным бизнесом.

— Там самые большие ставки, самая инвестиционно привлекательная и быстрая доходность — поясняет Сергей Рыжов. — На втором месте — офисные помещения. Инвесторы, которые занимаются арендным бизнесом, готовы рассматривать офисы, готовы вкладывать в них деньги, получать пассивный доход.

Субъектами арендного рынка становятся и малые локальные операторы, и крупные торговые сети. Для фуд-ритейла отдельно стоящий крупнометражный ангар с широким шагом колонн перестал быть предметом целевой концентрации, в поле интереса вновь вернулись встроенные магазины на транзитных улицах.

— Логично, что пищевая розница интегрирована в стрит-ритейл, — рассуждает Сергей Рыжов. — Крупные фуд-ритейлеры сейчас чаще сидят на аренде, нежели ставят себе на баланс эти торговые площади — им сегодня так выгоднее.

В общем, стрит-ритейл снова на авансцене. Офисные помещения — на следующем месте по спросу.

— А замыкают список склады и производственные площади, — дополняет Сергей Рыжов. — Это не ядро продаж, рынок тот достаточно узкий, игроков меньше — и структура спроса совершенно другая.

По наблюдению эксперта, предметная база рынка — это не только коммерческие помещения на обжитых улицах, прошедшие реконструкцию и реновацию (зачастую, даже не одну), но и площади совсем новые, «с иголочки». Их теперь все больше. Инициаторы такого пополнения — сами строительные компании.

— Несколько лет назад было так: застройщики, сами создававшие коммерческие площади, оставляли их за собой и сами сдавали в аренду (ГК «Стрижи», «Вира-строй»), — объясняет Рыжов. — А тенденция 2018-2019 годов в том, что эти застройщики стали выпускать созданные ими коммерческие площади на открытый рынок. Конечно, там есть определенные условия, определенный «фейс-контроль». Еще тренд из той же обоймы — застройщик разворачивается лицом к крупным инвесторам. Когда идет проектирование или начинается активная стадия строительства, он готов переформатировать коммерческие площади дома под нужды каждого конкретного инвестора.

Ценовой обвал середины прошедшего десятилетия Рыжов характеризует уже как факт истории, не ожидаемый к повторению в обозримом будущем:

— Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости (торгплощади и офисы) обусловлена очень сильной привязкой к ставке аренды. 2015-2016 годы — достаточно резкое падение рыночных ставок за аренду. Дисконты доходили до 50-70% на объект. А с середины 2018-го начался небыстрый, но планомерный рост цен на коммерческую недвижимость. Прирост в 10-12% налицо. Соотношение ядра продаж и ядра спроса сегодня достаточно уравновешенное. У нас по этому поводу острожный оптимизм.

Начало 2020-го эти ожидания подтверждает. Январь показатели ноября-декабря 2019 по количеству сделок перебил уже на 130%.

По мнению других экспертов, активизация в сегменте малометражных и среднеметражных коммерческих площадей вдоль улиц — это еще не оздоровление рынка в целом.

— Есть действующие ставки и ставки предложений, — напоминает Максим Марков, директор по управлению инвестициями и проектами группы компаний «Ёлка девелопмент». — В ставках предложения всегда болтается какая-то часть неликвида, хронически несданных площадей. Объем неликвида начинает снижать ставки действующие. У всех арендодателей правдами и неправдами в договорах зашиты по 3-6% ежегодной индексации. Девелоперы опираются на видимые ставки, и это становится преградой для новых девелоперских проектов. Поэтому, например, и висят 100 тысяч «квадратов» в ТЦ «Европейский» (может быть, в этом году сдадутся, но пока неизвестно, кто на эти квадратные метры сядет). Показаний к росту потребления нет, а ставка на рынке торговой недвижимости привязана к потреблению.

По мнению Маркова, для инвесторов, желающих быстрой результативности, сейчас предпочтительнее форматы коммерческой  недвижимости из числа совсем новых — из тех, каких лет десять назад даже и в словаре-то не было.

Чем больше в розничной компании безналичных платежей, тем мне спокойнее живется

— Думаю, коммерческая недвижимость высокий доход генерирует в сфере синтетических форматов: коворкинги всякие, лофт-пространства, — рассуждает Марков. — На открытии  лофт-центра  «Ф39» я был модератором, и как раз там-то мы поговорили про синтетические форматы. Так вот, ниже 20% эффективности ни у кого не прозвучало. Вот там можно ловить эффективность. На мой взгляд, это единственный пока проблеск на нашем тухленьком пока рынке коммерческой недвижимости. Что до нас конкретно, то мы оттуда ушли и пока там вновь не появимся. У нас есть алгоритм, который нам показывает, что происходит с индексом N2. Вот когда он начнет обгонять инфляцию в +3%, тогда мы и будем смотреть на рынок коммерческой недвижимости. А до достижения этого показателя мы не видим доходности выше банковской. Там пока нельзя всерьез работать с инвесторами. Как частное лицо или как маленькая компания ты, возможно, сможешь поймать эффективность, но мы-то зарабатываем на работе с инвесторами. И там доходов для нас не получается.