Уличная розница вновь привлекательна

Стрит-ритейл попал в поле интереса тех, кто хочет зарабатывать на аренде.
  • 14/02/2020, 10:08
Автор: Игорь Смольников
Субъектами арендного рынка становятся и малые локальные операторы, и крупные торговые сети.

Пророчества ранних 2000-х о том, что магазины вдоль улиц превратятся в уходящую реалию, а покупательский трафик переместится в локальные и общегородские ТЦ, оказались далеки от реальности: стрит-ритейл возвращается в городской ландшафт.  Более того — он становится предметом инвесторского интереса. Тренд этот пока дискуссионный, «пунктирный», но замечаемый даже теми, кто смотрит на активизацию рынка скептически.

— Поскольку идет понижение депозитных ставок по многим банковским продуктам, люди ищут более выгодные векторы инвестиций, — констатирует Сергей Рыжов, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Этажи». — Часть инвесторов, зарабатывавших арендой квартир, начинает перекладывать деньги в коммерческую недвижимость. От сдачи квартиры средняя годовая доходность — 6-7%, и это в лучшем случае. Тогда как в секторе коммерческой недвижимости она составляет 10-12%. Доходность в 20-30% тоже есть, но это, скорее, частные — штучные — случаи по особенным объектам.

Сергей Рыжов так квалифицирует структуру спроса по итогам 2019 года: более 50% клиентов, обращающихся к нему и его коллегам, — это люди с запросом именно на арендный бизнес в сфера услуг и стрит-ритейле.

Структура предложения коррелятивна со спросом. Более половины — это торговые площади, востребованные и ритейлом, и арендным бизнесом.

— Там самые большие ставки, самая инвестиционно привлекательная и быстрая доходность — поясняет Сергей Рыжов. — На втором месте — офисные помещения. Инвесторы, которые занимаются арендным бизнесом, готовы рассматривать офисы, готовы вкладывать в них деньги, получать пассивный доход.

Тренд ближайшего будущего — dark stores

Субъектами арендного рынка становятся и малые локальные операторы, и крупные торговые сети. Для фуд-ритейла отдельно стоящий крупнометражный ангар с широким шагом колонн перестал быть предметом целевой концентрации, в поле интереса вновь вернулись встроенные магазины на транзитных улицах.

— Логично, что пищевая розница интегрирована в стрит-ритейл, — рассуждает Сергей Рыжов. — Крупные фуд-ритейлеры сейчас чаще сидят на аренде, нежели ставят себе на баланс эти торговые площади — им сегодня так выгоднее.

В общем, стрит-ритейл снова на авансцене. Офисные помещения — на следующем месте по спросу.

— А замыкают список склады и производственные площади, — дополняет Сергей Рыжов. — Это не ядро продаж, рынок тот достаточно узкий, игроков меньше — и структура спроса совершенно другая.

По наблюдению эксперта, предметная база рынка — это не только коммерческие помещения на обжитых улицах, прошедшие реконструкцию и реновацию (зачастую, даже не одну), но и площади совсем новые, «с иголочки». Их теперь все больше. Инициаторы такого пополнения — сами строительные компании.

— Несколько лет назад было так: застройщики, сами создававшие коммерческие площади, оставляли их за собой и сами сдавали в аренду (ГК «Стрижи», «Вира-строй»), — объясняет Рыжов. — А тенденция 2018-2019 годов в том, что эти застройщики стали выпускать созданные ими коммерческие площади на открытый рынок. Конечно, там есть определенные условия, определенный «фейс-контроль». Еще тренд из той же обоймы — застройщик разворачивается лицом к крупным инвесторам. Когда идет проектирование или начинается активная стадия строительства, он готов переформатировать коммерческие площади дома под нужды каждого конкретного инвестора.

На строительном рынке меняется философия и модель доходности

Ценовой обвал середины прошедшего десятилетия Рыжов характеризует уже как факт истории, не ожидаемый к повторению в обозримом будущем:

— Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости (торгплощади и офисы) обусловлена очень сильной привязкой к ставке аренды. 2015-2016 годы — достаточно резкое падение рыночных ставок за аренду. Дисконты доходили до 50-70% на объект. А с середины 2018-го начался небыстрый, но планомерный рост цен на коммерческую недвижимость. Прирост в 10-12% налицо. Соотношение ядра продаж и ядра спроса сегодня достаточно уравновешенное. У нас по этому поводу острожный оптимизм.

Начало 2020-го эти ожидания подтверждает. Январь показатели ноября-декабря 2019 по количеству сделок перебил уже на 130%.

По мнению других экспертов, активизация в сегменте малометражных и среднеметражных коммерческих площадей вдоль улиц — это еще не оздоровление рынка в целом.

— Есть действующие ставки и ставки предложений, — напоминает Максим Марков, директор по управлению инвестициями и проектами группы компаний «Ёлка девелопмент». — В ставках предложения всегда болтается какая-то часть неликвида, хронически несданных площадей. Объем неликвида начинает снижать ставки действующие. У всех арендодателей правдами и неправдами в договорах зашиты по 3-6% ежегодной индексации. Девелоперы опираются на видимые ставки, и это становится преградой для новых девелоперских проектов. Поэтому, например, и висят 100 тысяч «квадратов» в ТЦ «Европейский» (может быть, в этом году сдадутся, но пока неизвестно, кто на эти квадратные метры сядет). Показаний к росту потребления нет, а ставка на рынке торговой недвижимости привязана к потреблению.

По мнению Маркова, для инвесторов, желающих быстрой результативности, сейчас предпочтительнее форматы коммерческой  недвижимости из числа совсем новых — из тех, каких лет десять назад даже и в словаре-то не было.

Чем больше в розничной компании безналичных платежей, тем мне спокойнее живется

— Думаю, коммерческая недвижимость высокий доход генерирует в сфере синтетических форматов: коворкинги всякие, лофт-пространства, — рассуждает Марков. — На открытии  лофт-центра  «Ф39» я был модератором, и как раз там-то мы поговорили про синтетические форматы. Так вот, ниже 20% эффективности ни у кого не прозвучало. Вот там можно ловить эффективность. На мой взгляд, это единственный пока проблеск на нашем тухленьком пока рынке коммерческой недвижимости. Что до нас конкретно, то мы оттуда ушли и пока там вновь не появимся. У нас есть алгоритм, который нам показывает, что происходит с индексом N2. Вот когда он начнет обгонять инфляцию в +3%, тогда мы и будем смотреть на рынок коммерческой недвижимости. А до достижения этого показателя мы не видим доходности выше банковской. Там пока нельзя всерьез работать с инвесторами. Как частное лицо или как маленькая компания ты, возможно, сможешь поймать эффективность, но мы-то зарабатываем на работе с инвесторами. И там доходов для нас не получается.

Примечательно, что и Сергей Рыжов отмечает «синтетиков» как предмет интереса — вниманию к стрит-ритейлу это, по его мнению, отнюдь не противоречит:

— Да, те же коворкинги  — достойный формат, чтоб к нему присмотреться. Это направлении потихоньку, но уверенно развивается. Да, в западных мегаполисах России оно еще динамичнее, Новосибирск на этом фоне — первоклассник, но и по сибирскому  региону — лидер. Например, уже упомянутый «Ф-39» — достаточно интересное пространство, сделанное не хуже, чем в столицах.

«ВербаКапитал» расширяет портфель апартаментов

В разговорах о долгосрочности инвесторского интереса к «торговке», Рыжов, скорее, оптимист. И даже финансовая «малорослость» участников процесса не является, по его мнению, неизбывной проблемой:

— В 2019 году инвесторы начали консолидироваться. Находили второго, третьего инвестора, укрупнялись и брали что-то более значительное. К тому же растет и предметная вариативность — это тоже подспорье инвесторам. Например, инвесторы из сферы торговых площадей могут дрейфовать и в тему апартаментов.

Плюс апартаментов — это их универсальность, дельта функционала. В Москве это уже 25% строящегося жилья. Точнее, «как бы жилья». Потому что, напомню, апартаменты — это площади с открытым функционалом: если нужно — жилье, если нужно — офис или шоурум. Так что, думаю, вслед за интересом к стрит-ритейлу у инвесторов появится и интерес к апартаментам. Разумеется, к моменту, когда доля этой реалии на рынке станет существенной.

Фото автора

Каталог недвижимости

Популярное с сайта

Тотальная «оцифровка»

Тренд «оцифровки» HoReCa-индустрии, зародившись как сугубо технологический, плавно переместился в сферу маркетинга и мотиваций.

В Заельцовском районе появится лыжная база

Она будет построена к июню текущего года.

Новосибирцы стали чаще делать переводы денег со смартфонов

В среднем они переводят по 1565 рублей.

Подписаться на новости

Введите свой e-mail

 
×
×
Февраль 2020
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Янв    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
242526272829  
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×





Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×
Андрей Травников

Губернатор Новосибирской области. В 2019 году возглавил реготделение партии «Единая Россия». За эффективную работу губернатора и областных органов исполнительной власти регион вошел в десятку лидеров рейтинга и получил из федерального бюджета 1,4 млрд рублей, в область пришли деньги на разморозку перинатального центра, строительство волейбольного центра, ЛДС. Урегулировал взаимодействие между исполнительной и законодательной властью, а также правительством и мэрией Новосибирска.

×
Андрей Травников

Мэр Новосибирска. В сентябре второй раз выиграл выборы на пост главы города. Добился увеличения в бюджет города налогов (УСН), ранее поступавших в областной бюджет

×
Андрей Шимкив

Спикер регионального парламента. Назначен куратором выборной кампании в региональный парламент и горсовет от партии «Единая Россия». Продвигает создание законов по регулированию лесной отрасли, был одним из инициаторов модернизации закона об аграрной политике.

×
Андрей Панферов

В 2019 году руководил реготделением партии «Единая Россия», параллельно работал в статусе вице-спикера регионального парламента. После назначения главой реготделения Андрея Травникова, стал его заместителем. По версии исследования, проведенного новосибирским Институтом политики и технологий и алтайским Центром политического консалтинга, является лидером рейтинга по уровню доверия избирателей среди депутатов Законодательного собрания.

×
Сергей Бойко

Координатор регионального штаба Алексея Навального в Новосибирске. Получил второе место на выборах мэра города. Заявил о готовности принять участие в выборах в горсовет Новосибирска в 2020 году.

×
Наталья Пинуc

Депутат горсовета Новосибирска. Участвовала в выборах мэра от «Российского общенационального союза». Активно поднимала темы задолженности застройщиков за аренду земли, размещения мусорных полигонов, утилизации ТБО.

×
Антон Горестов

Совладелец федеральной сети стрит-фуда «Дядя Дёнер», основатель сети Primetime.

Расширение сети кафе Primetime, запуск проекта «фабрика-кухня», разработка проекта по корпоративному питанию. Переформатирование сети бутик-отелей Ahotels в службу бронирования. Выход на долговой рынок.

×
Александр Лубенец

Финансист, инвестор, председатель НРО ООО «Российский Союз Налогоплательщиков», руководитель комиссии по устойчивому развитию региона и вопросам инвестиционного климата Общественной палаты Новосибирской области. Реализация масштабного проекта по добыче золота в Алтайском крае. Подготовка предложения по регулированию добычи стратегических ресурсов, которые сейчас переданы на рассмотрение в Госдуму и Совет Федерации.

×
Игорь Дедюхин

Гендиректор ООО «РоссПак». Запуск нового производства в Промышленно-логистическом парке. В 2019 году за счет новой площадки компания планировала увеличить выпуск продукции на 25%, в 2020 году — на 30-40%.

×
Борис Горкунов

Руководитель и собственник ГК «Горкунов». В 2019 году началась реконструкция производственных площадей тепличного комплекса «Новосибирский», который будет перепрофилирован под розы. В 2020 году компания планирует приступить к выращиванию цветов на срез. Запустил реализацию проекта по созданию в Колывани селекционно-генетического центра по разведению крупного рогатого скота.

×
Виталий Хан

Гендиректор ОАО «СКТБ «Катализатор». В рамках программы реиндустриализации «СКТБ «Катализатор» реализует проект «Реализация технологической инициативы КИТ: Катализаторы, Инжиниринг, Технологии». На площадке предприятия в Новосибирске создается научно-технологический центр прикладного катализа мирового уровня по разработке современных катализаторов и адсорбентов. В 2019 году компания приступила к реализации проекта «Национальный центр инжиниринга и испытаний катализаторов», в его рамках планируется создание на площадке в Новосибирске парка пилотных установок по основным процессам нефтепереработки, на которых можно было бы проводить испытания катализаторов в реальных условиях работы установок на конкретных НПЗ и на реальном сырье. Участвует в проекте «Строительство завода по производству солей и редкоземельных металлов» в ТОСЭР «Линево».

×
Сергей Грибов

Бизнесмен и девелопер (ГК «Новоград»). Освободился из мест заключения в ноябре 2019 года. Намерен опротестовывать выдвинутые против него обвинения. Учредитель Новосибирской региональной общественной организации правовой и социальной помощи участникам пенитенциарной системы «Сибирский острог». Работает над рестартом МФК «Снежная миля». Дорожную карту по развитию проекта планирует представить в марте 2019 года.

×
Модернизация аэропорта Толмачево и его инфраструктуры

 

В ценах 2019 года совокупная сумма инвестиций в два этапа модернизации аэропорта составит 20 млрд рублей. Около 3,6 млрд рублей будут инвестированы в реконструкцию ВПП-2 (взлетно-посадочная полоса). Сейчас руководство аэропорта ведет переговоры о реконструкции ВПП-1. Еще около 4 млрд рублей планирует вложить в строительство новой ВПП Минобороны РФ и 4 млрд рублей — в создание дополнительных рулежных дорожек — Минтранс РФ.

×
Сырзавод Холдинга «ЭкоНива»

В 2019 году началось строительство сырзавода Холдинга «ЭкоНива» в Маслянинском районе. Общий объем инвестиций — 20 млрд рублей. Предприятие станет одним из крупнейших в России производителей широкого ассортимента молочной продукции, в том числе сыров российской, голландской, швейцарской групп, сливочного масла, йогуртов и сухой деминерализованной сыворотки. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2020 год.

 

×
Логистический комплекс «Почты России»

На объекте логистического комплекса уже закрыт корпус, идет поставка и установка оборудования. Запуск намечен на 2020 год. Это будет один из крупнейших в России логистических центров площадью около 50 тысяч кв. м. Расчетная пиковая нагрузка — до 2 млн отправлений в сутки.

 

×
Завод PepsiCo по производству снеков

Новое предприятие станет третьей производственной площадкой в России, выпускающей данную продукцию. Объем инвестиций в проект — не менее 10 млрд рублей. На новом производстве будут созданы около 900 новых рабочих мест (без учета сопутствующих рабочих мест, связанных с ресурсным и сервисным обеспечением площадки). Запланирована установка 4 производственных линий, которая будет осуществлена в несколько этапов с 2019 по 2022 год. Завод намерен покупать сырье у новосибирских сельхозпроизводителей.

 

×
Завод «Ангиолайн»

Новый производственный комплекс компании ООО «Ангиолайн» сдан на год раньше запланированного срока. Инвестиции в строительство составили более 500 млн рублей. Новый научно-исследовательский и производственный центр занимает 9,5 тысячи кв. м, что позволит нарастить производственные мощности более чем вдвое. Благодаря этому будут созданы принципиально новые возможности для производства инновационных медицинских изделий с целью лечения сердечно-сосудистых заболеваний.

 

×
ПФК «Обновление»

Единственная фармкомпания не только в России, но и в мире, которая перешла на стопроцентную маркировку всей своей продукции. Линии по маркировке были запущены в декабре 2019-го, несмотря на то, что правительство РФ перенесло срок вступления в силу закона на середину 2020 года. Объем инвестиций в оборудование для нанесения кода Data Matrix на продукцию в компании не называют. На производственной площадке в Сузуне недавно, в декабре 2019 года, компания запустила полномасштабное галеновое производство. В 2020-м запланирован запуск еще нескольких производственных площадок. Сегодня компания выпускает каждую тридцатую упаковку лекарственных препаратов (сейчас выпуск составляет 15-20 млн упаковок в месяц). Задача: к концу 2021 года выйти на производство 300 млн упаковок в год.

 

×
Правила голосования

 

В голосовании принимают участие читатели информационно-аналитического портала Infopro54.ru. 
Голосование является независимым и анонимным.
Выбирайте в трех номинациях наиболее достойные персон и проекты с вашей точки зрения. Голосование продлится до 31 января 2020 года. 
После этого редакция портала Infopro54.ru подвеет итоги голосования.
Чтобы получить информацию о персоне или проекте,  нужно нажать на подпись под фотографией.
Важное условие: один читатель может выбрать только 1 номинацию в каждой категории.

 

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Извините! Страница пока в разработке!

×

Эксклюзивный материал

Материалы, отмеченные значком , являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна

×
Наверх в Новости Новосибирска