В жилищном строительстве ситуация близка к чрезвычайной

В 2018 году застройщики Новосибирска сдали более 1 млн кв. м жилья. При этом компании получили документацию на строительство более 5 млн кв. м. Об этом напомнил на заседании департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска руководитель департамента Алексей Кондратьев.

— Мы провели анализ жилья, на которое получена разрешительная документация. Исходя из операторов, осуществляющих строительство, состояния жилья, считаем, что ситуация в отрасли в 2019 году будет достаточно напряженной, я бы даже сказал — чрезвычайной, — констатировал чиновник.

Он пояснил, что сегодня в Новосибирске всего 10% объектов строятся с использованием проектного финансирования. До 1 июля строительные организации должны отработать с банками эти вопросы. Руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко считает, что деньги банков достаточно дорогие — 12-15% годовых, и вряд ли они достанутся всем участникам рынка. По оценкам федерального минстроя, уже сейчас 30% застройщиков находятся в «красной» зоне и не смогут получить финансирование.

Очередная смена правил игры вынудила застройщиков взять паузу

— Тем застройщикам, которые готовы работать на рынке в новых условиях, уже сейчас нужно переходить на проектное финансирование и эскроу-счета. Делать это с 1 июля 2019 года будет поздно. Основной кредитор этого рынка— Сбербанк — просто не переварит такое количество заявок, и в лучшем случае вы получите финансирование в 2020 году, — предупредил он представителей строительных компаний.

Руководитель направления по финансированию недвижимости Новосибирского отделения №8047 ПАО Сбербанк Евгений Штихлинг сообщил, что банк сегодня занимает около 97% рынка проектного финансирования в регионе. По его словам, еще 3-4 кредитные организации из списка уполномоченных банков сегодня ведут диалог с застройщиками в этом направлении.

— У нас в работе находится 20 проектов, где мы собираем документы и готовимся к реализации сделок с выходом в феврале-апреле 2019 года. Это уже сопоставимо с тем объемом, который мы провели за 2018 год (31 сделка). Кроме того, мы видим еще ряд проектов по строительству 850 тысяч кв. м жилья на сумму 24 млрд рублей. И это только 20% рынка, — говорит банкир.— Если весь этот рынок придет к нам в мае, мы его не осилим, даже несмотря на то, что сейчас занимаемся подготовкой необходимых специалистов.

По оценкам Федорченко, сейчас — в ситуации, когда банки стали ведущими игроками на строительном рынке, — нужно серьезно подумать, как привлекать финансы в строительную отрасль, как убедить инвесторов, что объект сможет принести им прибыль.

— Одно из главных опасений банков в том, что объект не будет сдан в срок или не будет принят в эксплуатацию. В такой ситуации банк будет обязан вернуть средства дольщикам и останется с объектом. Нужно снижать административные барьеры, когда различные муниципальные службы, контролирующие органы срывают постройку или сдачу дома, — говорит эксперт. — Нужно вводить самую серьезную ответственность за неисполнение обязательств ресурсными компаниями. В идеале муниципалитет и область должны предоставлять застройщикам комплексные площадки для строительства, обеспеченные всей документацией и инфраструктурой. Под такие объекты банки будут давать деньги охотно. В целом я считаю, что 2019 год будет годом коренного перелома в жилищном строительстве.

 

Алексей Кондратьев также считает, что в новом режиме принципиально важными становятся сроки строительства.

— В такой ситуации высокая ответственность лежит на организациях, которые осуществляют администрирование строительства. Сегодня нерадивый чиновник может остановить процесс и обанкротить предприятие, если будет предъявлять некорректные замечания или затягивать с проверкой,— говорит Кондратьев. — Кроме того, в этом процессе задействованы контролирующие органы, налоговая инспекция. Любые паузы при принятии каких-то действий по срочному взысканию платежей можно решить мировым соглашением. Любые санкции, которые могут случится в этот период, особенно спонтанно, повлияют на решение банка по предоставлению кредита. Этого нам нужно избежать.

Между тем застройщики заявили о новых сложностях, возникающих у них при взаимодействии с банками. В частности, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский поинтересовался — с чем связано дополнительное дисконтирование земельного участка первой очереди в одном из объектов компании, который после рассмотрения в залоговом департаменте неожиданно подешевел на 30%. На его вопрос: «На основании каких данных эксперты банка делают такие заключения?» — представитель банка пояснил, что руководствуются пессимистическим сценарием развития ситуации. Много вопросов у застройщиков вновь возникло о специфике работы на площадках, где требуется расселение ветхого и аварийного жилья, а также при комплексном развитии микрорайонов. Как отметила генеральный директор ООО «Новосибирск «СтройМастер» Вера Коновалова, до сих пор непонятно, как подавать заявки на проектное финансирование нескольких домов, расположенных на одном участке.

В итоге Алексей Кондратьев предложил до конца февраля создать координационный совет по жилищному строительству с участием представителей власти, ресурсных, строительных компаний и банков.

— Предлагаю оперативно обсуждать и в ручном режиме решать на совете все возникающие проблемы, в том числе по комплексному развитию застроенных территорий, по урегулировано сложностей, которые могут возникнуть у застройщиков с банковскими структурами, надзорными органами, ресурсными компаниями, по предоставлению кредиторам необходимой аналитической информации по рынку. Если мы видим, что проблемному объекту не хватает социальной инфраструктуры, то мы можем принять решение о гарантировании строительства в течении трех лет школ, детских садов. Это факт оказывает серьезное влияние на спрос, — перечисляет Кондратьев. — В 2018 году в городе наметилась тенденция по увеличению спроса покупателей на строящееся жилье. Не хотелось бы ее потерять.

Он также призвал руководителей строительных организаций оперативно сообщать в департамент о всех возникающих сложностях, чтобы максимально эффективно урегулировать ситуацию. Судя по комментариям, которые звучали в кулуарах после завершения совещания, на основные вопросы ответов застройщики так и не получили. «Собрали, поговорили — и все, идите работать» — иронизировали руководители даже крупных компаний, которые по итогам 2018 года попали в число крупнейших застройщиков Новосибирска.

Фото автора