Бизнес-модель торговой недвижимости полностью меняется

Известный новосибирский брокер рынка недвижимости, основатель компании Nazarov & Partners Александр Назаров запустил цикл круглых столов, в ходе которых участники рынка анализируют ситуацию на разных его сегментах. Первый был посвящен офисам. Второй — ситуации со складской недвижимостью,  третий — загородному жилью. В этот раз темой обсуждения экспертов стала ситуация на рынке коммерческой — торговой — недвижимости.

Заигрались в лояльность

Управляющая сетью новосибирских торговых центров «Континент» Наталья Патрина отмечает, что лично она, как представитель рынка коммерческой недвижимости, проходит уже четвертый кризис и выявила очень странную тенденцию.

— На мой взгляд, российские девелоперы заигрались в уступки арендаторам. Складывается такое впечатление, что у коммерческой недвижимости нет себестоимости. Арендаторы, как российские, так и иностранные, приходят и требуют: «Вы должны нам дать скидку». Даже если продолжают работать, — комментирует она. — В Европе такой истории нет. Если ты подписал договор, то это твое обязательство. Если съезжаешь раньше — плати за весь срок аренды. А у нас — шантаж, судебные разбирательства и решение, которое суд далеко не всегда выносит в пользу арендодателя. К примеру, у меня в портфеле два проигранных суда. И при этом никого не волнует, что арендодатель — тоже бизнесмен, которому нужно платить коммуналку, налоги, аренду земли.

Особенно острый характер арендный шантаж приобрел во время пандемии. Арендаторы апеллировали к положениям 98-ФЗ и требовали отсрочки и снижения ставки.

— По факту в ТЦ закрылись только те арендаторы, кто не хотел работать. Остальные поменяли ОКВЭДы, добавили нужные товары и продолжили обслуживать посетителей. При этом они собрали хорошую выручку, так как не было конкуренции, — констатировала Наталья Патрина.

Сейчас история повторяется. Причем, по наблюдению Натальи Патриной, самыми активными шантажистами выступают федеральные компании, которые и так «сидят» в ТЦ на льготных условиях. По информации участников круглого стола, средняя ставка аренды для федералов составляет 500 рублей за «квадрат».

— Федеральные арендаторы в принципе сидят в ТЦ на очень льготных условиях, так как заявляют, что «нам такие ставки дали в «Меге» и т. д., а ты, региональный ТЦ, не хочешь». Сейчас мне один такой арендатор говорит: «Сдавайте мне площади по 100 рублей за «квадрат», иначе мы уйдем». Они платят только коммуналку и все. И, судя по комментариям коллег из ТЦ других регионов, так происходит по всей России. При этом компания показывает такую выручку, которой у них не было за предыдущие два года аренды. Мы сами, торговые центры, загнали себя в такие условия, — признает она. — Разрывать такие договоры сложно, так как они заключаются на срок от 10 лет. И это при том, что по факту федеральные сети уже перестали быть «якорями» в ТЦ, генерируемый ими клиентопоток сильно упал.

Александр Назаров подтверждает, что с таким шантажом сегодня сталкиваются многие арендодатели. При этом он напоминает, что в Новосибирске большой дефицит качественной торговой недвижимости.

— Мы видим, что как только с таких площадок уходит арендатор, на его место тут же находится замена, — поясняет он.

Владелец, управляющий директор ЦУМ Новосибирска Эдуард Герлин  рассказывает, что компания пошла на опережение во взаимоотношениях с арендаторами. Все они были переведены на краткосрочные договоры на 11 месяцев с условием, что за 1-2 месяца арендодатель их может предупредить об освобождении площадки. Это позволяет ТЦ принимать оперативные решения по переработке концепции.

— В моменте такая политика помогает нам работать с арендаторами. У нас есть рычаг влияния на них, — добавил он. — По краткосрочной аренде часть партнеров сейчас сомневается в связи с последними событиями, по долгосрочной к нам стоит очередь.

Александр Назаров добавил, что сейчас часть арендодателей еще анализируют ситуацию, говорят, что даже крупные игроки, ушедшие с площадок, еще не расторгли договоры и продолжают вносить платежи. Более полная картина на рынке аренды торговой недвижимости, по его оценке, сформируется через 1-2 месяца.

Нужны всем

Говоря о текущем спросе на торговую недвижимость, участники круглого стола отмечают, что первые 2 недели после начала спецоперации у инвесторов и продавцов был шок и неприятие ситуации. Спустя 1,5 месяца резкие телодвижения прекратились — наступает время осмысленных действий. Так, брокер по коммерческой недвижимости АН «Авангард» Даниил Иванов рассказывает, что со второй половины марта резко выросло количество звонков от клиентов, желающих купить недвижимость с бюджетом от 10 до 20 млн рублей.

— Все хотя купить актив, который потом будет приносить деньги, с платежеспособным и добросовестным арендатором. При этом продавцы сняли такие объекты с продажи, так как сами не понимали, куда им потом вкладывать вырученные от покупки средства, — говорит он.

Брокер по коммерческой недвижимости Nazarov & Partners Роман Погребняк также отмечает, что самым большим спросом в марте у инвесторов пользовались объекты площадью 50-100 кв. м стоимостью от 5-15 млн рублей.

— Требования были достаточно стандартные: подешевле, с арендаторами, которые платят стабильно и вовремя. На рынке таких объектов нет, и найти их очень сложно, — соглашается он.

Учредитель и директор RID Analytics  Елена Ермолаева считает, что дефицита коммерческих и торговых помещении в Новосибирске нет. Есть вопрос в соотношении цены и качества.

— Если брать помещения всех классов, то их достаточно много. Но когда мы начинаем анализировать соотношение местоположения, качества и цены проектов, то тут появляются вопросы. У нас в городе низкие ставки на торговую и коммерческую недвижимость, которые не позволяют развиваться этому сегменту рынка. Либо робкие собственники, стесняющиеся повышать аренду, — говорит она.

Татьяна Бойко, директор «Риелторского бюро Бойко», считает, что инвесторы сейчас не глядя скупают коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов по ставкам 250 рублей за кв. м. Но не понимают, кто будет сидеть на этих площадках.

— Ранее говорили об окупаемости объектов недвижимости за 8 лет. Сегодня, думаю, можно будет говорить о сроках в 20 лет, — прогнозирует она. — Сейчас в центре Новосибирска помещение сдается за 2,5 тысячи, тогда как все федеральные сетки подтвердили цену 1,2 тысячи рублей. Один из новосибирских банков сдает помещение в центре Новосибирска за 2,8 тысячи рублей за «квадрат». Мне так и хочется сказать: «Ау, вы в каком мире живете?! Когда вы купили или построили недвижимость, было другое время».

То, что на хороших арендаторов на рынке идет настоящая охота, подтверждают и сами предприниматели. В частности, владелец сети «Академия кофе» Константин Буданов рассказал, что за последний месяц получил больше предложений по аренде, чем за предыдущие 7 лет.

— Я точно не предполагал, что мне предложат аренду в Академгородке на улице Ильича. Там всегда стояла очередь из арендаторов, и места были очень востребованы. Но нам сделали предложение, причем очень адекватное. Диалог меня вдохновил, и мы сразу договорились, — пояснил он.

Сейчас компания решила активно вкладываться в развитие, инвестируя деньги, отложенные ранее из операционной прибыли. Большие надежды предприниматель возлагает на точку, расположенную на улице Ипподромской, 8 — небольшая кофейня «у дома». Она хорошо зашла у горожан, и сейчас менеджмент планирует расширить площадку.

— Эта кофейня генерит нам хорошую прибыль. За март — +15% из ниоткуда. Мы разбираемся, с чем это связано, и пытаемся найти такие же помещения: придомовые, фасадные, расположенные у дороги, чтобы попытаться повторить успех, — говорит он.

При этом полным безумием Константин Буданов называет ситуацию на Вокзальной магистрали, где убираются парковочные места, а к арендаторам коммерческой недвижимости в стрит-ритейле выдвигаются безумные требования:

— Нам запретили ставить лавочки и летники. При этом мы должны за свой счет поменять фасады, а приток клиентов уменьшается. Нам говорят: «Не нравится — уходите».

Предприниматель сообщает, что принял принципиальное решение: ни одному арендодателю он не будет писать письмо о снижении ставок. Кроме того, он также принципиально решил вкладываться в реновацию имеющихся в сети кофеен.

— Я иду ва-банк, так как понимаю, что сейчас с рынка уйдут много игроков, и мы сможем занять освободившиеся ниши, — рассуждает он. — Дело в том, что сырьевая себестоимость в нашей нише растет очень сильно: на зерна кофе, шоколад и т. д. С такой ценой при нынешнем количестве гостей локальному игроку с одной точкой выжить будет крайне сложно. Мы сделали акцент на проработку себестоимости и сейчас четко понимаем каждую копеечку, которая в нее включена. Раньше ключевым акцентом в работе компании было качество, а вопрос «сколько можно заработать со стакана» — второстепенным.

Возможности для маневра

Елена Ермолаева вспоминает, что во время кризиса 2007 года ставки по свободным торговым помещениям снизились в Новосибирске на 5%, в 2008 году — на 18%, а в 2009 — еще на 31%, то есть в общей сложности упали в 1,5 раза.

— Возможно в этот раз ситуация не будет настолько критичной, так как в 2008 году на рынке ТЦ города был «надут пузырь» из-за высокой конкуренции. При этом хочу подчеркнуть, что в новый кризис по-серьезному мы еще не вошли — стоим на его пороге. И сказать, каким он будет, сложно, — рассуждает эксперт.

Татьяна Бойко рассказала, что в качестве брокера работает и с торговыми центрами, и с арендаторами, то есть видит ситуацию с двух сторон.

— Некоторые сетевые компании, занимающиеся онлайн-торговлей, торговлей бытовой техникой, продуктами питания, уже обратились в ТЦ с запросом о понижении ставок. При этом все стараются не посылать официальные документы. Менеджеры по регионам работают индивидуально с каждым продавцом, — поясняет она. — Решения принимаются после изучения документов, которыми арендаторы обосновывают просьбы, при личных контактах. При этом мы внимательно изучаем, может ли этот арендатор быть замещен или нет. Чаще всего при выборе арендаторов для клиентов мы садим их на минимальные ставки, то есть они четко понимают, что дальше арендодателю падать некуда.

По мнению Елены Ермолаевой, сейчас рынок торговой недвижимости стоит на пороге сильного вызова, который задает несколько тенденций, и они будут оказывать серьезное влияние на доходность объектов:

— Удар по онлайн-торговле. Россияне не могут совершать покупки из-за рубежа, в том числе потому, что не могут совершить оплату банковскими картами, — и переориентируются на местных игроков.

— Уход с рынка международных операторов. Из-за этого пострадали торговые центры, которые были заточены на таких игроков. Они потеряли значительные арендные платежи.

— В обществе формируется мобилизационный тип потребления. Люди будут отказываться от тех покупок, без которых могут обойтись. В корзине останутся лекарства, продукты питания и минимальная дешевая одежда. Все остальное испытает провал. Насколько серьезный — будет зависеть от экономики.

Руководитель отдела недвижимости ООО «Гид» Иван Урванцев напомнил коллегам, что за рубежом 90% арендаторов ТЦ работают на проценте от оборота. У них больше нет никакой, даже минимальной арендной платы.

— К этому пришел рынок в Европе и США, постепенно придет и у нас, — прогнозирует он.

Наталья Патрина сомневается, что российские ТЦ пойдут на этот шаг, так как пандемия показала, насколько он может быть рискованным. В то же время Эдуард Герлин отмечает, что торговым центрам уже приходится пересматривать свои бизнес-модели. Если раньше 30% аренды приходились на «развлекаловку» и 70% — на торговый бизнес, то после начала спецоперации стало понятно, что все пойдет в обратную сторону.

— Бизнес прекрасно понимает, что фудкорт и развлечения не генерят столько денег, чтобы покрывать текущие расходы. Они убыточны для ТЦ, но удобны для арендаторов, так как привлекают клиентопоток, и торговля приносит доход арендодателю. Сейчас эта модель сломалась. У нас нет столько развлекательного бизнеса, а у людей столько денег, закрываются кинотеатры. У арендаторов начинаются просрочки по платежам. ТЦ не хотят уменьшать ставки, забирают у партнеров средства с депозитов. Скидки в 50% арендодатели также делать не могут — у них рушится экономика, — поясняет он.

Фаррух Каримов, руководитель арбитражной практики АБ «Гребнева и партнеры», предупреждает арендодателей, что к снижению ставок для арендаторов нужно относиться очень аккуратно. Уже есть судебные истории, которые распространяются на сферу коммерческой недвижимости в делах о банкротстве.

— В декабре 2021 года Верховный суд РФ вынес определение, по которому разъяснил критерий неравноценности в делах о банкротстве. Аналогичная норма закреплена в гражданском законодательстве: есть порог сделки, когда объект условно стоит 10 рублей, а его продают за 2 рубля, — поясняет он. — То есть если ТЦ предоставит арендаторам, тем же федеральным игрокам, аренду по низким ставкам, а потом уйдет в банкротство, то ему это будет вменяться как заключение сделки на неравноценных условиях. Вас обвинят в том, что вы выводили активы в перед банкротством. Суды по-разному реагируют на предъявляемые доказательства.

«Перепрошивка» торговых центров

По мнению участников круглого стола, череда кризисов приводит к серьезной трансформации торговой недвижимости. Так, Эдуард Герлин напомнил, что в США с 2015 года не построен ни один крупный торговый центр, а работающие теряют клиентопоток и арендаторов.

— Маркетплейсы показали хорошую эффективность, в том числе во время пандемии. В первом квартале 2021 года по России на них работали около 72 тысяч поставщиков, сейчас —  около 0,5 млн. При этом арендаторов в ТЦ Новосибирска всего около 3-4 тысяч. Предпринимателям нет смысла занимать площадку в ТЦ, платить аренду и ждать своего клиента. Тенденция такова, что все переходит в маркетплейсы, активно развиваются складские комплексы, —  комментирует эксперт. — В американских ТЦ сейчас основная масса посетителей — люди в возрасте и молодежь, которая приходит потусоваться. Покупки там практически не совершаются, за исключением продуктов питания. Рынок очень сильно меняется, и ТЦ перестраиваются под огромные складские помещения. Мы на 7 лет опаздываем по развитию от американского рынка и еще верим в торговую недвижимость, которая может принести рентабельность. По количеству квадратных метров торговых площадей на жителя Новосибирск находится в топ-10 в России. Но все изменится.

Эдуард Герлин считает, что у ТЦ сейчас возникает много вопросов с привлечением арендаторов. Базовая ставка арендной платы в хорошем ТЦ не способствует возврату части трафика. Крупные «якоря», в том числе кинотеатры, которые могут притягивать большое количество гостей, ушли. Ориентироваться на продуктовые магазины тоже нет смысла, так как интерес покупателей смещается в сторону «магазинов у дома». Иван Урванцев также наблюдает, что большинство ТЦ, которые не являются знаковыми, постепенно исчезают с рынка. В западной части России они уже постепенно превращаются в пункты выдачи товаров и склады.

Эдуард Герлин соглашается, что в коммерческой недвижимости сейчас в корне меняется реальность.

— Если раньше окупаемость торгового объекта была около 5 лет и его охотно приобретали такие сетевые игроки, как «Лента», «Магнит», то сейчас за те же деньги такой объект не построишь. Лично я потерялся в стратегии возврата инвестиций. Ввиду удорожания всех стройматериалов, это просчитать невозможно. В результате инвестор выбирает более рентабельные бизнесы, куда можно вложить средства, а не квадратные метры, — констатирует он.

Руководитель отдела складской недвижимости Nazarov & Partners Commercial Real Estate Евгений Галан соглашается, что небольшие склады в городской черте сегодня хорошо востребованы у таких игроков рынка, как Ozon, Wildberries, «Яндекс», «Сбермаркет». Но в том, что эти компании массово могут занять место уходящих из ТЦ арендаторов, он сомневается.

— Интеграция в городскую черту таких объектов — сложный вопрос. Теоретически логистика в виде dark store была бы интересна компаниям, так как локация таких ТЦ обычно очень шикарная, а большая часть ритейлеров сегодня делает акцент на развитие доставки. Но для размещения складского хозяйства в ТЦ нужно проводить реконструкцию объектов, — говорит эксперт. — Высокая оборачиваемость бизнеса маркетплейсов, доставки требует быстрой загрузки и выгрузки, то есть пол помещения должен быть на высоте около 1,2 м, должно быть определенное количество доков для приема машин. А у многих ТЦ нет даже своих парковок, то есть заезд фуры под разгрузку полностью парализует деятельность объекта. По нашим оценкам, реконструкция будет стоить дороже, чем строительство нового объекта.

Тем не менее Галан не исключает, что в ТЦ, которые удастся перепрофилировать под складские площадки, такие операторы могли бы платить около 500 рублей за кв. м (без учета операционных и коммунальных расходов). Это дороже, чем средняя цена аренды складской недвижимости в Новосибирске, но дешевле, чем торговой.

— Я уже давно пришел к выводу, что в перспективе, кроме «магазинов у дома», ничего не будет работать. Там уже сейчас ставки выше, чем в ТЦ, и они все равно востребованы, — говорит Иван Урванцев. — Проблема в том, что сейчас все приостановили развитие. У меня есть земельный участок, я понимаю, что нужно строить, но не знаю, кем заполнить этот объект недвижимости. У других предпринимателей пропал интерес даже к инвестициям в участки. В прошлом году за землю в Новокузнецке на торгах участвовали более 20 компаний, сейчас мы были единственным претендентом.

Татьяна Бойко тоже видит растущий тренд на размещение торговых площадей в формате «магазинов у дома», но количество таких объектов, адаптированных под принципы современной торговли, крайне мало, так как застройщики не соблюдают правила их строительства.

— Раньше сервисы доставки и маркетплейсы работали на площадках в 60 кв. м. Сейчас люди заказывают онлайн муку, минеральную воду и т. д., то есть требования к площадям растут, увеличивается их загрузка, при этом застройщики сдают помещения, где нельзя делать вытяжку, нельзя проводить отгрузку товара, — уточняет она.

Комментируя перспективы рынка торговой недвижимости в стрит-ритейле, Эдуард Герлин напоминает коллегам, что в России бизнес существует всего около 30 лет. За рубежом большая часть помещений этого формата находится в собственности семей поколениями. При этом он напомнил, что государство постепенно ужесточает требования к рынку, так, например, идет постоянное повышение налога на недвижимость

— На наш взгляд, в сложившейся ситуации арендаторам площадей в самых топовых местах стрит-ритейла будет целесообразно заходить в длительные договоры (15 лет) с арендодателями с правом преимущественного выкупа. Ситуация на рынке очень быстро меняется, и разница между «владеешь» и «сдаешь» уменьшается. При заключении договора на долгий срок у арендодателя появится возможность стабильно зарабатывать на квадратных метрах, — поясняет он. — Выиграет тот, кто сможет сформировать максимально качественное предложение из текущего продукта.

Александр Назаров также считает, что очень многое будет зависеть от проработки концепции. При грамотном подходе к проекту, подборе пула арендаторов, который приведет к увеличению потока клиентов, и арендодатель, и арендатор получат доходный бизнес, даже если ставки аренды на объекте будут выше среднерыночных.