Рынок офисной недвижимости Новосибирска и его Z-факторы

  • 24/03/2022, 20:00
Динамика событий такова, что и пессимисты, и оптимисты стараются не говорить ничего резкого и категоричного.

В режиме форс-мажора

Компания Nazarov & Partners запустила серию круглых столов, адресованных участникам рынка недвижимости. Встречи эти будут своего рода инструментом коллективного разума, средством коллегиальной рефлексии в это форс-мажорное время.

Первая встреча, открывающая цикл, была посвящена проблематике офисной недвижимости. Всем ее аспектам — и накопившимся за последнее десятилетие, и пламенно вспыхнувшим намедни.

Как сказал во вступительном слове Александр Назаров, основатель компании Nazarov & Partners и модератор круглого стола, в нынешней ситуации экстраординарно все — и повестка, и контекст ее возникновения. Опыт прежних кризисов в такой ситуации — весьма условный капитал, поскольку нынешний кризис ни один из них в точности не повторяет — он исключителен. Хотя некоторый опыт, конечно, пригоден. Но именно штучно, обольщаться не стоит.

— Время сжалось и ускорилось, потому долгосрочные прогнозы и планы сейчас никто не строит, —  подчеркнул Назаров. — Сейчас наступило время сугубо оперативных решений.

При этом рынок недвижимости — пожалуй, самый «флегматичный», последний в списке по стрессовой отзывчивости на повестку. На этом рынке сейчас вакуум рефлексии. Операторам в некотором смысле не до рынка — они занимаются сугубо оперативными делами — решением технических и бытовых проблем, обусловленных санкциями.

Александр Назаров подчеркнул, что он решил провести серию аналитических мероприятий для участников рынка именно отзываясь на этот вакуум рефлексии: коллегиальному сообществу нужно обменяться эмоциями, наблюдениями и выводами.

Прогнозы и тренды сейчас никто даже не пытается оглашать, ибо прогнозный горизонт — не дальше апреля.

Анемия офисного рынка

Есть еще одна любопытная черта — не обусловленная напрямую политическим контекстом, а сугубо локальная. Это «заброшенность» рынка коммерческой и офисной недвижимости — новосибирская реалия, проявившаяся отнюдь не сегодня и даже не вчера. Во-первых, у сегмента теперь нет «нейронного центра» — Сибирская гильдия управляющих, служившая когда-то органом рыночного самоанализа и профессиональной рефлексии, медленно захирела и исчезла. Участники рынка образуют нестойкие микросообщества, цельного сообщества теперь нет. Во-вторых, офисный рынок Новосибирска — самый анемичный.

— Офисы в Новосибирске не строятся уже 10 лет, — посетовал Александр Назаров. — Я имею в виду не малые офисные блоки в составе жилых комплексов, а офисные центры как отдельный формат. То немногое, что в это десятилетие строилось, сразу отходило под большие компании —  все здание целиком. И на общий рынок недвижимости практически не попадало. С 2013 года в Новосибирске вообще не появилось ни одного нового офиса класса «А».

Александр Назаров убежден, что в прошлой, «доукраинской» реальности это соответствующим образом влияло и на локальный экономический метаболизм: нет офисов «А» — у больших солидных фирм, нет и планов по приходу в Новосибирск. Бренды-тяжеловесы предпочитают приходить на готовое — им некогда ждать, когда какой-либо город дозреет до офисных зданий, соответствующих их запросам. Есть такие — приходим сюда. Нет — игнорируем.

Отсутствие нового офисного строительства обуславливало и категориальную деградацию: как и любой потребительский товар, офисный центр морально устаревает.

Если зданию больше 10 лет, его класс можно снижать.

Температура по больнице

Эмоции операторов рынка можно описать словосочетанием «острожное спокойствие».

— Мы пока никаких действий не предпринимаем, ждем пока буря успокоится, — говорит Алексей Карнаухов, управляющий бизнес-центра Doubletree by Hilton. — Платежи контролируем, у международных компаний юридические лица здесь, в России. Так что проблем из-за блокировки международных платежных систем пока нет.

По наблюдениям Елены Ермолаевой, директора агентства RID Analytics, большинство компаний, арендующих офисные площади, хорошо знакомо с российскими реалиями, потому они в принципе всегда делали «заначки» на случай кризисов и форс-мажоров. Так что проблем с платежами пока не наблюдается, равно как просьб о льготах по аренде.

Марина Артемьева, начальник отдела аренды БЦ «Кронос», от себя добавила, что вкрадчивые просьбы о снижении ставок аренды начали поступать, но их число именно штучно. Пока это именно прощупывание темы, ибо до явного намерения экономить и затягивать пояса арендаторы пока не дошли. Желание ради экономии переехать с больших площадей на меньшие никто из них не оглашал. Кроме того, Марина Артемьева подчеркнула, что все реконструктивные проекты «Кроноса», задуманные до февраля (обновление коммуникаций, рестайлинг и т. д.) идут в линейном режиме.

Более того, на рынке уже зафиксирована потребность в расширении арендных площадей. Субъектами этого тренда выступают отечественные компании из IT-сектора.

— Айтишники сейчас декларируют рост в своем бизнесе, поэтому достаточно воодушевленно смотрят на ситуацию, — отметил Андрей Шмаков, директор ООО «КБК» («Главновосибирскстрой»). — У наших офисных площадей крупная нарезка — как раз под IT-компании, под банковский сектор. И из этих сфер мы получаем внятный запрос на офисные площади. А вот с промышленными площадями, насколько мне известно, люди начали испытывать проблемы. Их в городе не хватает.

По словам Евгения Борматова, генерального директора ООО «Управляющая компания ЭТРО», самой зримой издержкой нынешних времен для его фирмы стала консервация двух проектов в сегменте бизнес-недвижимости. Но насчет уже действующих площадей у него никакого беспокойства нет — тут работает баланс цены с качеством архитектурной детализации (все офисные площади компании — глубокий, до неузнаваемости, реконцепт промышленных зданий) и топографической привлекательностью. Ведь периметр Дзержинского района, на котором стоят объекты, с каждым годом все увереннее отождествляется с собирательным понятием «центр».

В тренде интегрированные офисы

Все участники круглого стола сошлись во мнении — нынешняя ситуация не имеет аналогов, нужно быть готовым к тому, что экономика сделает затяжной нырок. По оценкам Елены Ермолаевой, «нырять» она будет довольно глубоко.

— Эксперты Центробанка полагают, что ВВП в 2022-м снизится на 8%, — сказала Елена Ермолаева. — Для сравнения: в 1998-м снижение ВВП составляло 5%. Оценочный уровень инфляции — 20%. Причем это самый оптимистичный показатель. Удешевление рубля может достичь 46%. Впрочем, динамика событий такова, что и пессимисты, и оптимисты стараются не говорить ничего резкого и категоричного. Все сейчас описывается очень пунктирно.

Без больших офисных новостроек классов «А» и «B» Новосибирску придется пожить до полной нормализации макроконтекста (и политического, и экономического). Как говорится, 10 лет назад тему подзабыли-запустили, а сейчас и подавно не время. Тем более что растущая себестоимость строительства, растущие ставки по кредитам и неопределенность с импортными компонентами проектов (лифты, фасадные материалы, климатические системы) — факторы неоспоримые. Упрямцев, готовых бодаться с этими обстоятельствами, в городе точно не найдется. Впрочем, вполне вероятно, что в «Z-период» офисный рынок Новосибирска пойдет по пути строительства небольших офисных зданий (от 1 до 3 или 5 тысяч кв. м) и офисных площадей в крупных жилых комплексах.

— И это можно уже назвать трендом, — подчеркнул Александр Лазарев. — Тем более что жилищное строительство, продуцирующее такие интегрированные офисы, не замерло. У этой сферы большая инерционная стойкость. Впрочем, более детальные выводы можно будет делать месяца через два.

Фото предоставлено Александром Назаровым

Комментировать

пока нет комментариев
сибирские писатели

Сибирские писатели. Мама замечательных книг

Прозаик, драматург, киносценарист, но прежде всего счастливая жена и мама троих детей — Юлия Лавряшина. Редакция продолжает цикл публикаций о сибирских писателях.
Читать статью >>
купить трактор Новосибирск

Китай присматривается к сибирскому рынку агротехники

Китайские производители предлагают сибирским аграриям купить тракторы и готовы конкурировать за клиентов с Россией и Белоруссией.
Читать статью >>
новости Алтая

Михаил Мишустин с рабочей поездкой приехал на Алтай

У премьер-министра попросили поддержки в создании радонопровода на Белокуриху.
Читать статью >>
новости бизнеса

Мануальная терапия. Как повысить жизненный тонус?

В санатории «Рассвет» массаж — одна из самых востребованных процедур. Это неудивительно, большой набор услуг и качество побуждают гостей санатория обращаться к специалистам санатория снова и снова.
Читать статью >>
Новости компаний

Комментарии читателей


Подписываясь на новости, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×
×
Август 2022
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031  
×





Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Эксклюзивный материал

Материалы, отмеченные значком , являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна

×

Участие в конференции бесплатно






Формат участия:

Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта

×

Участие в конференции бесплатно






Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта

×
Наверх в Новости Новосибирска