Эксперты оценили риски на рынке жилой недвижимости региона и прокомментировали варианты борьбы с ними.

250 млн руб — цена спасения одной квартиры

— Мы видим, что в последнее время рынок жилой недвижимости в Новосибирской области вернулся к термину обмена. В этой связи крайне важно, чтобы на каждом этапе сделки владелец был уверен в ее безопасности, поэтому возрастает роль агентств недвижимости (АН), которые помогают подобрать и соединить цепочку вариантов для обмена, — констатировала директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Мария Ромчанова на круглом столе банка с партнерами — агентствами недвижимости.

В конце апреля банк предложил АН услугу по правовой экспертизе квартир, которые они предлагают своим клиентам, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, чтобы снизить риски.

— Мы проверяем все наши ипотечные сделки, поэтому у нас очень объемная база рисков, рисковых событий. Мы видим, что наш портфель просрочки на фоне других банков стабильно низок, поэтому мы предлагаем воспользоваться этим ресурсом, информацией и базой событий, для того, чтобы дать партнерам информацию для анализа при заключении сделок, — говорит Мария Ромчанова.

Участники рынка оценили риски на рынке жилой недвижимости, как в принципе сегодня обеспечивается безопасность сделок и насколько в него вписывается предложение Сбербанка.

— Думаю, что очень маленький процент сделок на рынке недвижимости не имеет никаких рисков. Когда юристы начинают читать нашим риэлтерам лекции по этому поводу, понимаешь, что покупателям лучше вообще ничего об этом не знать. Рисков настолько много и они настолько разнообразны, выявлять их и сопоставлять со сроками давности достаточно сложно. В такой ситуации любая помощь не помешает, — констатировала генеральный директор АН «Большой Город» Жанна Волобуева.

Ее агентство использует программу проверок Сбербанка и, по словам Волобуевой, ни одно АН и юрист не может копнуть так глубоко, как эксперты банка.

— Мы заказываем правовую экспертизу и получаем информацию с ответом на наши вопросы. Если понимаем, что риск возможен, то страхуем. Например, несколько дней назад застраховали сделку, где вероятность риска была 10%, но мы решили «подстелить соломку», — говорит она.

По словам генерального директора Центрального агентства недвижимости Олега Харченко, ЦАН более 8 лет оказывает услуги по правовой экспертизе. Она достаточно популярна и, не смотря на тщательную экспертизу объектов, у агентства уже было несколько выплат по полной стоимости квартир — эти суммы были ощутимы и для серьезного АН.

— Для клиента покупка квартиры — невозобновляемый ресурс, как у сапера: один раз ошибся — второго шанса не будет. Поэтому все, что делается для уменьшения и предупреждения рисков — к лучшему, — соглашается он. — Мы оценивали продукт Сбербанка и поняли, что пока мы не можем им заменить свою правовую экспертизу и снизить свои достаточно большие расходы на это, так как не понятно за что и какую ответственность несет при оказании такой услуг банк, нет перечня проверяемой информации и баз данных, которые используются при этом. И в целом, потребитель хотел бы видеть эффект одного окна: если он обратился в АН за покупкой квартиры, то и с проблемами он тоже придет в АН.

Директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский в плане безопасности сделок не видит особых проблем.

— Для столичного региона (Москва) тема рейдерских захватов актуальна, но у нас такие случаи единичны. 90% споров возникает по семейным причинам, когда супруги не могут поделить деньги, вырученные от продажи недвижимости, и т.д., — говорит Чернокульский.

Вторая категория рисков, по популярности возникновения на рынке жилой недвижимости Новосибирска, — наследственные дела.

— Ни одна их тех проблем, которые мы наблюдали при работе с недвижимостью, не обошлась без участия нотариуса. Где-то доверенность не там удостоверена, где-то наследство оформлено не надлежащим образом, — поясняет Чернокульский.

Между тем, риэлтеры отметили, что нотариат активно подключается к сделкам с недвижимостью — с этого года покупатели обязаны их удостоверять у нотариуса.

— У людей возникли дополнительные расходы при совершении сделки — 15-20 тыс рублей. А сколько проблем при этом может решиться? За 2015 год в Новосибирске было два факта рейдерского захвата квартир. Сейчас мы их ликвидировали за счет подключения к сделке нотариусов. За 2016 год пройдет около 20 тыс сделок, то есть население отдаст нотариату 0,5 млрд рублей. Цена спасения одной квартиры — 250 млн руб! Не слишком ли это много? — интересуется Александр Чернокульский.

По его словам, риэлтеров больше тревожит безопасность при проведении цепочек сделок, когда «благодаря» несинхронным действиям участников рынка, кто-то может оказаться уже без квартиры, но с деньгами, когда нотариус говорит что «эту сделку может провести только после той на которую нет денег», а банк заявляет «когда право возникнет, мы вам аккредитив раскроем и деньги дадим»…

— И человек стоит не знает, что ему делать — вроде ничего не потерял, но и сделку провести не может. Эта ситуация искусственно созданная и приходится искать где-то временные вложения, чтобы помочь человеку купить то на что у него денег нет, а деньги он получит, когда купит эту недвижимость. Как в анекдоте: пока нырять не научишься, в бассейн воду не нальют, — иронизирует Чернокульский, отмечая, что эта практика на рынке сейчас встречается все чаще и чаще.

Эхо приватизации

В целом, по словам Жанны Волобуевой, в Новосибирске нет культуры страхования титула недвижимости (страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости — ред.). Ряд агентств гарантируют, что с квартирой, которую они продают, все будет хорошо, и поручаются за это перед клиентом своими деньгами. Поэтому они вынуждены тщательно проводить проверки объектов недвижимости на выявление различных рисков. Это вопрос репутации. Александр Чернокульский добавил, что случаи выплаты по страхованию титула квартиры в Новосибирске единичны. Более актуальны прецеденты страхового возмещения при страховании жизни и здоровья.

— На мой взгляд, страхование титула — это способ собирания денег, касса, которая работает в одну сторону. Титул страховщики страхуют только тогда, когда видят, что рисков не будет. Возникает «эффект плацебо», — поясняет он.

Олег Харченко привел пример из практики, когда при форс-мажорах выясняется, что в титульном страховании была застрахована только сумма кредитных средств, а сумма первоначального взноса выпадает из покрытия.

В тоже время риэлтеры отметили, что достаточно большое количество сделок, проведенных на рынке региона, может быть, в принципе, оспорено, так как половина квартир были приватизированы в свое время без участия детей. Сейчас эти дети выросли и могут начать оспаривать сделки, так как исковая давность по таким вопросам возникает с того момента, как человек узнал об ущемлении своих прав.

— Вопрос безопасности сегодня определяет бренд. Для России это пока основной критерий, который определяет эффект риска. Вероятность того, что в «большом супермаркете» никто не будет провоцировать клиента на скандал, потому что это определенные репутационные риски, выше, чем в маленькой лавочке, — говорит Харченко.

На рынок пошли наличные

В кризисной ситуации и сокращении рынка на первый план выходит конкуренция за клиента в плане сервиса. В целом участники рынка отметили, что качество риэлтерских услуг в Новосибирске, за счет высокой конкуренции среди игроков, достаточно высокое, а сама деятельность прозрачная.

— У нас клиент на входе сразу понимает, сколько заплатит и за какие услуги — все прайсы на сайте, расчет по чекам. Новосибирск умудрился построить цивилизованный рынок риэлтерских услуг, когда потребитель понимает за что платит, получает какие-то гарантии, компенсационные выплаты, — перечисляет Чернокульский.

Олег Харченко подчеркнул, что сервис на риэлтерском рынке стал приоритетен не так давно. До 2008 года политику работы риэлторов определял стабильно растущий спрос. Потом произошел сбой в 2008-2009 году, второй — в 2015, который показал, что должны быть иные приоритеты.

— Люди становятся все более требовательными. В 2015 году рынок жилой недвижимости потерял свою инвестиционную привлекательность. Сейчас люди чаще покупают квартиры «для себя», ориентируясь не на маржу, которую они могут получить с недвижимости, а на расположенную рядом инфраструктуру: школы, детские сады, — констатирует Александр Чернокульский.

Жанна Волобуева отметила, что клиенты часто приходят в АН уже подготовленными с набором компетенций.

— Они собирают информацию в интернете, изучают ее и анализируют — это заменяет «поход» по агентствам, и потом задают риэлторам профессиональные вопросы. Для этого мы и размещаем информацию на сайтах, — пояснила она.

Агентства также обрастают дополнительными сервисами. Кто-то зарабатывает на юридических услугах, кто-то на выдаче займов, большую долю на рынке риэлтерских услуг занимает вознаграждение, которое застройщики выплачивают риэлторам.

Тренд последнего времени — риэлторы отмечают, что количество сделок на рынке региона в 2016 году начало расти, при этом в структуре сделок большой перекос наблюдается в сторону наличных.

— Снижение ставки по депозитам, шум по поводу отзыва лицензий банков, изменение курса рубля привели к тому на рынок вышли деньги, которые люди положили на депозиты под высокие ставки в начале 2015 года. Сейчас население начало возвращаться к проверенному консервативному инструменту — недвижимости, — говорит Олег Харченко. — Если посмотреть на ситуацию в динамике, то первый квартал 2015 года была общая просадка всего рынка, во втором и далее произошло его полное восстановление. Первый квартал 2016 у нас уже лучше, чем четвертый в 2015, хотя классически именно в конце года сезонно закрывается наибольшее количество сделок.

В настоящее время вторичный рынок для покупателей стал интереснее первичного, так как цены скорректировались, а рисков, связанных с экономической деятельностью застройщика, на «вторичке» меньше, кроме того, их можно оценить за счет правовой экспертизы.

— Но тут есть очень важный фактор — только новые объекты могут стартовать с уровней современных цен. Если строительство дома началось до 2015 года и застройщик поменяет цены, то он сломает инвестиционную модель, так как окажется, что и на этом рынке цены тоже могут падать. Те, кто вложился на начальном этапе, купив квадрат по цене 100 тыс руб, будут жалеть, что не дождались цены в 70 тыс, а потенциальные покупатели будут рассчитывать, что стоимость может снизиться еще и выжидать. Однако, рынок новостроек начинает схлапываться и застройщикам, особенно точечных объектов, приходится непросто. Даже если экономически они могут себе позволить снизить цены, с политической точки зрения это не грамотно. Поэтому на рынке появляются другие инструменты, например trade-in, — констатирует Олег Харченко.

Фото: Юлия Данилова

Юлия Данилова