«Черные лебеди» новосибирского рынка недвижимости

По его оценкам, в список компаний-лидеров по продажам квартир в проектах 2019 года входят ГК «Стрижи» (2500 квартир), ГК «Расцветай» (2500), СП «Сибакадемстрой» (2400),ООО СК «Вира-Строй» (2000), ГК «СМСС» (1850), ООО «СтройДом» (Санкт-Петербург, 1750), ООО СК «Сибирь-Инвест» (1600), ООО «Энергомонтаж» (1500), ООО «Краснообск МонтажСпецстрой» (1500), ООО «Новосибирский квартал» (1500) и ГК «Союз» (1400).

Аналитик также назвал девелоперов, сформировавших крупнейшие земельные банки: ООО «Зеленый дом» (250 га), ХК «Сибирский деловой союз» (200 га), ГК КПД «Газстрой» (157 га), «Энергомонтаж» (110 га), СП «Сибакадемстрой» (80 га), ГК «Дискус» (65 га), ГК АКД (41 га), ПСК «Сибирь» (40 га), «Новосибирский квартал» (30 га), Группа «Мета» (30 га), ГК «Строитель» (29 га), ГК «Стрижи» (27 га), «СМСС» (24 га). Речь идет об участках, расположенных в 40 км от центра Новосибирска.

— При этом, согласно проведенному мониторингу, в регионе реальный строительный задел падает, растет количество проблемных и замороженных домов, — говорит Николаев. — В радиусе 40 км от центра Новосибирска у нас реально строится около 490 очередей. На 406 домов привлекались средства дольщиков. С учетом разрешений это около 550. Из них с задержкой строится уже 45%. Объекты от застройщиков, которые никогда не нарушали сроки сдачи, составляют менее 30%.

Аналитик заявляет, что закон о переходе на проектное финансирование и эскроу-счета сыграет роль катализатора. Те компании, которые должны были разориться на протяжении ближайших 5 лет, пройдут этот путь гораздо быстрее. По его оценкам, через 2 года 30 компаний Новосибирска будут делать 90% всего объема и продаж. Из нового строительства за последние два года 65% домов начаты 20 компаниями — лидерами по объему продаж.

Полномочный представитель РГУД в Новосибирске и Новосибирской области, руководитель проекта ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков в своем выступлении назвал трех «черных лебедей», которые могут оказать существенное влияние на рынок строительства жилья в Новосибирске.

— Один из «черных лебедей» — обеспеченность квадратными метрами на человека: федеральный норматив составляет 24 кв. м, Москва не добралась до 20 кв. м, а в Новосибирске мы подошли к отметке 28 кв. м, — констатировал Марков.

При этом, комментируя тренды рынка первичного жилья, эксперт отметил, что квартиры становятся компактнее, планировки разумнее. Количество однокомнатных квартир в новостройках уменьшается — только за 2018 год их количество сократилось на 11%, на рынке выросло число двухкомнатных квартир.

Второй риск — резкий рост регистраций договоров долевого участия (ДДУ) в феврале 2019 года по отношению к февралю 2018 года: на 60%.

— По всей видимости, застройщики активно переписывают ДДУ на кого-то. Я боюсь предположить, что это продажи. Кто из застройщиков ощутил прирост выручки на 60%? — поинтересовался Марков и не получил ответ из зала на свой вопрос.

Впрочем, Сергей Николаев не исключил, что это следствие проблем со страхованием ответственности застройщиков, с которыми многие компании рынка столкнулись в конце прошлого года. По его оценкам, резкий рост ДДУ — это регистрация квартир, реально  купленных в ноябре-декабре 2018 года.

На появление третьего «черного лебедя», по мнению Максима Маркова, может повлиять политика некоторых участников рынка.

—  В 2018 году мы вдруг обнаружили в топ-10 такие компании, как «Сибмонтажспецстрой» (ГК Анатолия Павлова) и «Сибирь-Инвест» (ГК Владислава Крючкова). Это две строительные компании, которые традиционно сдавали жилье повышенной комфортности, многие проекты относились к элитному жилью — и вдруг они оказались в лидерах по продажам. Они стали продавать наравне с КПД «Газстрой», то есть продукт, который ранее считался жильем высокого качества, в 2018 году вдруг стал массовым! —говорит эксперт. — За последние полгода цена у этих компаний не то что не росла — она падала. В новых больших проектах она заявлена на уровне 57 тысяч рублей за кв. м. Явно, это каким-то образом отразится на рынке. Либо другие застройщики будут должны подтягивать свое качество под заявляемые этими компаниями цены и качество, либо «СМСС» и «Строй-Инвест» начнут ломать цены вышестоящих (В рейтинге продаж. —Ред.) товарищей, так как на их фоне цены первой восьмерки лидеров продаж будут считаться завышенными. Это верный «черный лебедь», который явно себя проявит в 2019 году.

Марков заявляет, что в базе «Ёлка Девелопмент» около 170 застройщиков. По его оценкам, 70-80 из них аккумулируют на себя 80% стройки. Если «падеж» компаний составит около 50% рынка, то изменения на нем будут не очень значительны.

Комментируя перспективы строительного рынка, исполнительный директор РГУД Елена Бодрова (Санкт-Петербург) констатировала, что отрасль находится в странной точке. С одной стороны, органы власти ставят задачу по наращиванию объемов жилищного строительства и улучшению качества жилья, с другой — поправки в законодательство однозначно переформатируют рынок.

— Мы рекомендуем искать новые форматы работы, новых партнеров. Мы видим, что цена для потребителя сейчас не настолько важная, насколько качество жилья и подход. Сейчас борьба за потребителя идет на уровне конкуренции идей, — отметила она.

Эксперты ГК «ЁЛКА Девелопмент» рекомендовали застройщикам больше внимания уделять финансовой модели реализации проектов, так как теперь она согласовывается с банком, и корректировки в параметры вносить будет гораздо сложнее. Нужно на старте четко прогнозировать, как будет расти цена, продаваться квадратные метры на весь период строительства, то есть детально просчитать стоимость денег и рисков. По оценкам Максима Маркова, стоит проанализировать потребности покупателей квартир в Москве и Санкт-Петербурге, так как этот спрос вскоре «докатится» до регионов, изучить интересы миллениалов, которые выходят на рынок жилья, а также более тщательно продумать проектно-планировочные решения своих объектов с учетом меняющегося спроса.

Фото автора