Квартиры оптом

Рынок приспосабливается к работе в новых условиях.
  • 14/01/2019, 15:30
Автор: Юлия Данилова
«Некоторые компании были вынуждены «пачками» оформлять на аффилированные юрлица и ИП квартиры в домах высокой степени готовности.»

По информации InfoPro54, в новостройках Новосибирска в конце 2018 года начали регистрироваться случаи оптового выкупа квартир юрлицами и ИП. Директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков не исключает, что речь идет об инвестиционных покупках.

— В нашей практике есть прецеденты таких сделок, когда в доме один заказчик выкупает более 40 квартир одним лотом. В ЖК «Грибоедов» был запрос на 18 квартир от одного юрлица. Инвестор вложил деньги под наши обязательства обратного выкупа по фиксированной цене, — поясняет Марков. — Обычно такие сделки проводятся через ИП или юрлицо. На частное лицо такое количество квартир не оформляется, так как могут возникнуть сложности с налогами.

Остатки распроданы. Таких рекордов больше не будет

По его оценкам, на рынок новостроек в конце 2018 года вернулись инвесторы. Мало того — они работают на этом рынке все более активно. Эксперт объясняет это тем, что доходность роста стоимости квадратного метра на первичном рынке в Новосибирске сегодня сопоставима с подорожанием валюты, а также со стоимостью самых лучших растущих ценных бумаг отечественных компаний.

— Подобные оптовые продажи есть и в апартаментных комплексах. Насколько мне известно из бесед с заявителями об этих сделках, они планируют продавать недвижимость после ввода дома в эксплуатацию, так как за строительный цикл она серьезно вырастает в цене, — говорит Максим Марков. — Например, у нас инвестор получает по таким сделкам 23% годовых. Это хорошие деньги. Банки в депозитах за такие же деньги не дают более 10%. Часть инвесторов покупает квартиры оптом для последующей сдачи в аренду.

Президент ГК SKY GROUP Владимир Литвинов считает, что инвесторам неинтересно вкладываться в недвижимость в Новосибирске в больших объемах. По его оценкам, в России есть регионы с гораздо большей отдачей вложенных средств.

Очередная смена правил игры вынудила застройщиков взять паузу

В то же время ряд опрошенных InfoPro54 экспертов не исключил, что оптовый выкуп квартир организуют сами застройщики, чтобы продолжить работу на рынке после изменений, внесенных в 214-ФЗ в конце 2018 года, и тех, которые вступят в силу в середине 2019-го: чтобы не выходить на проектное финансирование и счета-эскроу.

— В середине декабря прошлого года после отзыва лицензии СК «Респект» застройщики 1,5 недели не могли регистрировать сделки в Росреестре, то есть их работа практически остановилась. Те компании, у которых высокая степень готовности объектов и часть квартир уже проведена по системе страхования ответственности застройщиков через страховые компании, были вынуждены искать механизмы выхода из ситуации, так как эти дома уже невозможно было провести через проектное финансирование в банках, — комментирует Владимир Литвинов. — По моей информации, некоторые компании были вынуждены «пачками» оформлять на аффилированные юрлица и ИП квартиры в домах высокой степени готовности, а потом уже выставлять их на продажу через переуступку требований. Это было необходимо, чтобы избежать паники среди дольщиков, которых сегодня любая нестыковка очень сильно нервирует, а также для завершения и сдачи объекта. Росреестр находился в курсе этих операций. У меня в одном из домов оставалась единственная непроданная квартира, и я тоже был вынужден использовать этот механизм. В конце декабря ситуация изменилась. Застройщикам разрешили перечислять страховку в компенсационный фонд.

Впрочем, собеседник InfoPro54 не исключил, что некоторые участники рынка используют механизм переуступки для дополнительного повышения цен на свои квартиры, так как недвижимость в Новосибирске дорожает уже несколько месяцев подряд. Он также считает, что если оптовые продажи проводятся в новых домах, где только начинаются работы на площадке, то это может быть определенным сигналом для правоохранительных органов.

— Если застройщик работает по закону, все делает правильно, то зачем ему выкупать на аффилированные структуры квартиры большими объемами? Лично я считаю, что по таким сделкам компания должна дать объяснение, чтобы потом не возник неприятный сюрприз в виде очередного замороженного объекта и обманутых дольщиков, — говорит Литвинов.

«Мы все последние годы работаем как пожарная команда»

Генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» (АРЖС), депутат горсовета Новосибирска Вячеслав Илюхин считает, что оптовые покупки своих же квартир компаниями, аффилированными с застройщиками, — единичные прецеденты для Новосибирска.

— У компаний, чьи объекты находятся в высокой степени готовности, есть еще полгода, чтобы завершить на них работу. Для них нет смысла заморачиваться какими-то схемами, — говорит Илюхин. — Но в целом, мне кажется, поправки, принятые в 214–ФЗ очень тревожные, так как велики риски, что новая система не заработает, застройщики не смогут выполнять свои обязательства — и количество обманутых дольщиков еще больше увеличится.

По его словам, представители строительной отрасли Новосибирской области в конце прошлого года вышли на региональный минстрой с предложением детально обсудить сложившуюся ситуацию, чтобы избежать возникновения новых проблем.

— На мой взгляд, сейчас все новые высокоэтажные дома, которые будут получать разрешения на строительство с 1 января 2019 года, должны проходить только по новой схеме, прописанной в 214-ФЗ. Областной минстрой обязан понимать это и выдавать разрешения только при наличии у компаний счетов-эскроу и проектного финансирования. Иначе мы потом рискуем словить большой пул остановившихся строек, — рассуждает Илюхин. — В целом же я опасаюсь, что в 2019 году в области появится много ранее добросовестных застройщиков, которые не смогут выполнить взятые на себя обязательства. Кто-то, к примеру, не сможет выстроить отношения с банками в рамках проектного финансирования. Раньше с этим инструментом работали не более 20% новосибирских компаний. К сожалению, есть высокий риск, что застройщики вновь окажутся крайними в данной ситуации. Но если всех посадишь по тюрьмам, количество обманутых дольщиков не сократится и легче не станет! До тех пор, пока не будет введена ответственность за принятие непродуманных законов… Если бы проводилась оценка влияния подобных законов на рынок — что в результате их реализации количество обманутых дольщиков увеличилось, если бы люди, которые принимали и лоббировали такие законы, несли соответствующее наказание, то ситуация в отрасли была бы совершенно другой.

Фото: pixabay.com, автор- jeviniya 

Популярное с сайта

Яндекс отметил организации с высоким рейтингом

В скором времени наклейки «Хорошее место» появятся на дверях заведений.

В Новосибирске появится центр геномных исследований

Это первый этап реализации Центра генетических технологий программы «Академгородок 2.0».

Науку и бизнес впишут в НОЦ

Область примет участие в конкурсе по формированию в Новосибирске научно-образовательного центра.


Подписываясь на новости, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×
×
Январь 2019
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031  
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×





Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×