Как купить залоговое имущество у банка?

Каждый кризис в экономике сопровождается появлением на балансах банков залогового имущества, за счет которого кредиторы пытаются погасить свои кредитные обязательства. Как его купить? Насколько это выгодно и какие могут быть риски при заключении таких сделок?

Эксперт: Иван Невмержицкий, начальник отдела работы с непрофильными активами Банк Акцепт

Договориться миром

Банковский залог, как он называется в бытовом обиходе, может быть нескольких видов.

Первый — когда у заемщика возникли сложности с возвратом кредита, и он готов добровольно реализовать заложенное имущество. Банк также заинтересован в том, чтобы закрыть проблемную задолженность и если покупатель готов приобрести заложенное имущество, то отношения выстраиваются достаточно просто. В структурировании сделки участвуют три стороны: продавец (собственник заложенного имущества), покупатель и банк. Банк в таком случае дает свое согласие на заключение сделки купли-продажи, т.к. предметом сделки является заложенное имущество.

Все документы по сделке готовит банк. Покупателю может быть предложен кредит на приобретение актива

Купить через торги

Второй вид залога — реализация в процессе исполнительного производства. В такой ситуации реализация осуществляется на публичных торгах. Потенциальный покупатель в этих сделках взаимодействует со специализированной организацией (Росимуществом или уполномоченной им организацией).

Реализация имущества 

Полная информация об имуществе должников, реализуемом на торгах, размещена на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru Здесь в тематических разделах можно выбрать имущество, которое вас интересует. По каждому лоту подробно расписано: торгующая организация, начальная продажная цена, шаг, время и место торгов. Для участия в аукционе достаточно зарегистрироваться на площадке, внести задаток и принять участие.

На торговых площадках аукционы идут на повышение цены. Для того, чтобы сделка состоялась достаточно двух участников, которые сделают хотя бы один шаг

Если торги состоятся, то покупатель заключает договор купли-продажи с Росимуществом, в лице торгующей организации и получает правоустанавливающие документы. С имущества снимаются аресты, и оно регистрируется в соответствующих органах: транспортное средство — в ГИБДД, недвижимое имущество — в Росреестре, самоходная техника — в Ростехнадзоре.

Если торги не состоялись, то на повторных идет снижение цены — на 15% от начальной продажной цены.

При покупке имущества на торгах риск заключается в том, что судебные приставы снимают не все аресты. С этим вопросом покупателю придется обращаться в ФССП, предоставлять документы и ждать погашения

И снова в банк

Если первые и повторные торги не состоялись, то судебные приставы предлагают банку оставить имущество за собой. В случае такого согласия ФССП готовит документы для передачи нереализованного имуществу Банку. После этого кредитная организация оформляет право собственности на актив в соответсвующем регистрирующем органе. В таком случае Покупателю предлагается приобрести объект свободный от обременений.

Плюс такой ситуации в том, что у банка можно купить абсолютно чистый актив. Он свободен от всех обременений и арестов

Если залоговая недвижимость (нежилая) продается с баланса банка, то кредитная организация предоставляет покупателю счет-фактуру с которой тот может обратиться в ИФНС для получения возмещения или зачета по НДС. При приобретении лота через торги судебные приставы счет-фактуру по НДС не выписывают. Этот фактор важен для юридических лиц – плательщиков НДС.

У кредитной организации этот актив может стоить дороже, чем на торгах, так как кредитор заинтересован вернуть максимальную сумму займа. Как правило, в эту сумму также закладывается НДС

При заключении сделки с кредитной организацией, покупатель может сэкономить на комиссии агентству недвижимости и юристам, так как весь пакет документов готовит банк. Отсутствуют риски, что сделка будет признана ничтожной.

Для приобретения недвижимого залогового имущества банки нередко предлагают покупателям кредиты на льготных условиях. Ставки по ним существенно ниже средних по рынку. Насколько? Процент и условия зависят от платежеспособности заемщика.

Специальные условия  

Комиссионная торговля

Если банк отказывается забрать залог на свой баланс, то он передается на комиссионную торговлю на тех же площадках. Как правило, аукционы идут в течение полугода при этом с каждым шагом цена снижается.

Юридическая помощь и специализированная подготовка для покупки залога на торгах не требуется. Все правоустанавливающие документы торгующая организация. Если покупатель проигрывает в аукционе, то аванс возвращается ему на счет

Где найти информацию о залогах?

Информация о залоговом имуществе, которое продает банк, как правило, размещается на сайте кредитной организации — кредитора. Для этого создаются профильные разделы с отраслевой навигацией. Ряд крупных игроков создают специализированные площадки на которых аккумулируется информация. Кроме того, информация дублируется на публичных ресурсах, в зависимости от типа залога. Например, информацию о продаже недвижимости можно найти на avito.ru,транспортных средств — на drom.ru. Болшой популярностью для размещения информации о реализации залогового имущества среди кредитных организаций пользуется ресурс zalog24.ru.

На специализированных сайтах можно зарегистрироваться и оформить подписку на обновление и размещение новой информации. Большинство предпринимателей и компаний, которые специализируются на таких сделках, активно пользуются этим инструментом.

Как администратор объявления, банк обычно видит сколько человек подписалось на объявление и может анализировать их поведение

Что продают?

В продаже могут быть самые разнообразные лоты: недвижимость, техника, уступка прав требований, в том числе по кредитным договорам. Кто-то может быть заинтересован в том, чтобы выкупить у банка проблемную задолженность по конкретному заемщику. Хотя интерес к таким залогом, в основном, проявляют юридические лица. Стабильным спросом у частных покупателей пользуются автомобили популярных марок (Тойота, Хонда), а также недорогие отечественные автомобили. К недвижимости интерес на этом рынке не большой, но он постепенно растет.

Практика показывает: на каждый залог рано или поздно находится свой покупатель.

Автомобиль после серьезного ДТП за несколько тысяч рублей может приобрести компания или частный покупатель для продажи на запчасти или использовать как автомобиль-донор

Партнер рубрики Банк Акцепт

Фото: баз- Joe Gratz, др- из личных архивов