НДС на услуги застройщиков апартаментов: мнения участников рынка

Суть законопроекта

Застройщиков, которые занимаются возведением апартаментов по договорам долевого участия, могут обязать платить налог на добавленную стоимость. Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект. Поправки в него можно было внести до сегодняшнего дня, 4 июля.

Данная инициатива является частью правительственного законопроекта, касающегося налоговой политики. Согласно документу, отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, то есть в случаях, когда они строят нежилую недвижимость, но продают ее как жилую.

При этом на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, в том числе на гаражи и машиноместа, напротив, предусмотрено освобождение от НДС, если застройщик возводит такой дом на основании договора участия в долевом строительстве.

Влияние на рынок

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, доля апартаментов на рынке недвижимости в Новосибирске сегодня составляет около 10%, тогда как еще несколько лет назад она была совсем незначительной.

В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Налог на добавленную стоимость для компаний, которые их строят, был отменен в 2010 году.

— Сейчас мы просто наблюдаем возвращение старых правил. Само изменение не окажет принципиального влияния на рынок. Так как оно не повлияет на цену апартамента, как продукта на рынке недвижимости, и не коснётся его составляющих, — считает директор по развитию Группы Мета (застройщик апарт-отеля Место) Роман Берсон.

Соучредитель и коммерческий директор ООО СЗ «Камея» (застройщик апарт-отеля IQ Aparts на Кирова) Алексей Баев, уверен, что принятие законопроекта окажет положительное влияние на рынок апартаментов в Новосибирске, но лишь в том случае, если будет доработан и установит четкие критерии апартаментов-отелей и апартаментов- «псевдожилья».

— Сейчас на рынке Новосибирска присутствует большое количество проектов, когда апартаменты пытаются выдать за обычный жилой дом, это обман, так как не выполняются нормы для жилья и есть ряд моментов, которые будут не выгодны для обычного проживания как в квартире. Если варианты «псевдожилья» отсеются, то потребителю будет проще выбирать качественную недвижимость и это будет честнее, а законопроект как раз на это и направлен, — говорит собеседник Infopro54.

По оценкам Алексея Баева, более половины апартаментов в Новосибирске продается по ДДУ. Эксперт подчеркивает, что это не означает, что они не могут быть сервисными апарт-отелями или гостиницами. Однако договор долевого участия, как и эскроу-счет значительно защищает покупателя апартаментов (для коммерческого использования), чем другие виды оформления.

Влияние на цену

Отмена НДС на апартаменты в 2010 году должна была простимулировать застройщиков строить по договорам долевого участия. Девелоперам стало выгодно возводить эту категорию недвижимости: они получили большую свободу в выборе территории и экономию на инфраструктуре (застройщик не обязан строить школы, детские сады, подъездные пути и т. д).  Для покупателей такие помещения зачастую дешевле, чем квартиры, что являлось одним из существенных преимуществ апартаментов.

Роман Берсон уверен, что для застройщика возвращение НДС означает дополнительное налоговое бремя и это не может не сказаться на цене апартаментов.

— Однако поспешу успокоить, речь не идёт об увеличении стоимости апартаментов сразу на ставку НДС — 20 %. Эта сумма будет распространяться только на услуги застройщика, которые по рынку составляют в среднем от 5 до 20%. Соответственно, на цену апартаментов будет влиять только дополнительная стоимость, сформированная НДС со стоимости услуг застройщика, — говорит он.

Эксперт добавляет, что при покупке апартаментов юридическим лицом, которое является плательщиком НДС, покупатель апартамента сможет сделать возмещение налога. По словам Романа Берсона, доля таких сделок растет. Разница в цене для такого покупателя будет практически неощутимой.

Алексей Баев считает, что всегда цену диктует рынок, а внешние условия влияют на нее в меньшей степени.

— Есть сомнения, что при повышении цены из-за принятия нового законопроекта, такие варианты будут привлекательны для покупателя, поэтому скорее это может уменьшить маржинальность, ну или охладить чьё-то желание войти в эту нишу с новым проектом. В настоящее время, судя по нашему проекту маржинальность проекта апарт-отеля достаточна высока и выгодна как для застройщика, так и для инвесторов, покупающих апартаменты, — резюмирует он.

Пока в Госдуме обсуждается законопроект, горсовет Новосибирска принимает радикальные решения. На прошлой неделе депутаты приняли сразу в двух чтениях проект нормативных документов, согласно которым апартаменты более 30 кв. метров фактически приравниваются к жилой недвижимости. А значит, застройщик обязан обеспечить недвижимость соответствующей инфраструктурой. С таким предложением выступил главный архитектор города Александр Ложкин.

Кроме того, внести изменения предложено и в правила землепользования и застройки.  Назначение земли «Гостиничное обслуживание» во всех зонах хотят сделать условно разрешенным видом. То есть перед строительством будет обязательна процедура общественных обсуждений.

Ранее редакция рассказывала о том, что в России поставлен новый рекорд микрожилья в новостройках.