Отличия апартаментов от квартиры

Новосибирский девелопер, учредитель группы компаний TS Group Александр Бойко напомнил, что понятие апартаментов пришло в Россию из западной практики, где данный формат недвижимости достаточно распространен.

— Поскольку апартаменты — это квартиры, предназначенные для сдачи в аренду, они должны отличаться от обычного жилья лишь системой налогообложения. Например, в Германии вы за свою квартиру будете платить налог на землю и налог на недвижимость.  А с квартиры, которая предназначена для сдачи в аренду, — НДС и налог на прибыль. А у нас за апартаменты выдаются «клетушки» по 14 кв. м, которые продаются как квартиры, хотя, по сути, являются отдельными гостиничными номерами, — говорит он.

На сегодняшний день в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с квартирами.

— Есть нюансы, которые следует учитывать при покупке. Прежде всего, коммунальные услуги в апарт-отелях всегда дороже, чем в обычных жилых домах. Второй момент — прописка в апартаментах возможна только временная, — говорит эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Инна Милановская.

С временной пропиской тоже могут возникнуть трудности. Дело в том, что временную регистрацию на пять лет можно оформить лишь в апартаментах гостиничного типа. Если помещение расположено в деловом центре, то здание приравнивается к офисным помещениям — и возможность получить прописку становится невозможной. Без прописки нельзя устроить ребенка в детский сад или школу, встать на биржу труда, прикрепиться к поликлинике. От штампа о постоянной регистрации также зависят некоторые виды региональных льгот — например по оплате ЖКХ для малоимущих семей.

Апартаменты нельзя приобрести на материнский капитал или использовать льготную ипотеку. Такую недвижимость можно приобрести только за свои деньги, в рассрочку или в ипотеку без льгот. За покупку апартаментов нельзя получить основной налоговый вычет и налоговый вычет за проценты по ипотеке. Воспользоваться льготами на оплату коммунальных платежей (например, многодетным семьям) тоже нельзя.

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов, — для них нет ограничений при взыскании. Приставы могут забрать недвижимость, например за долги по потребительскому кредиту, даже если это единственное жилье.

Несмотря на перечисленные выше особенности апартаменты, как уже отмечалось, пользуются спросом. И главная причина — низкая цена.

Цена и выгодная локация

В Москве апартаменты привлекают покупателей ценой: по разным оценкам, их стоимость может быть на 10-30% ниже, чем жилье в той же локации. В Новосибирске ситуация иная. Управляющий новосибирской компанией RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что апартаменты в Новосибирске располагаются в престижных районах, и их цена примерно соответствует квартирам в новостройках в той же локации и аналогичной площади.

Инна Милановская добавляет, что цена такой недвижимости зависит не только от места расположения, но и от площади.

— Как правило, этот вид недвижимости возводят в центральной части города, недалеко от метро. Стоимость апартаментов сопоставима со стоимостью жилья на первичном рынке в центральной части Новосибирска: в среднем — 120-150 тысяч рублей за кв. м. Апартаменты чаще всего небольшие по площади, примерно как гостиничный номер. Начинаются от 15 кв. м, в среднем — 30-50 «квадратов». Иногда встречаются и большие — около 60 кв. м, — уточнила Инна Милановская.

По состоянию на 12 мая поиск «Циана» выдает 598 объявлений о продаже апартаментов в Новосибирске. В городе можно приобрести юниты (номера) различных планировок, площадью от 15,5 кв. м. Стоимость такой недвижимости начинается от 3,4 млн рублей.

Однако в апреле текущего года правительством РФ в Госдуму внесен законопроект, предполагающий возвращение отмененного в 2010 году НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. Эксперты уверены, что его принятие может спровоцировать рост цен на данную категорию недвижимости. При отсутствии льготной ипотеки (а апартаменты нельзя приобрести на материнский капитал или использовать льготную ипотеку) спрос на них может резко сократиться.

Задача апартамента — приносить доход

Рынок апартаментов сформировал три основных направления по типу использования объектов: сервисные, несервисные и рекреационные. В Новосибирске присутствуют первые два.

Сервисные апартаменты (часто их называют термином «псевдожилье») представляют собой жилой дом без гостиничной инфраструктуры. Покупателями такой недвижимости, как правило, являются те, кому по каким-либо причинам недоступна ипотека: молодые семьи и студенты.

— Это предложение может заинтересовать аудиторию, проживающую за городом и желающую в рабочую неделю не тратить лишнее время на дорогу на работу, москвичи называют это «пиджачной квартирой». Не забудем и про приезжую молодежь, сегодня они учатся в университете, а далее, возможно, захотят переехать в другой город. Вкладывать деньги в квартиру на окраине или же купить апартаменты в центре с готовым ремонтом и включенным сервисом? На мой взгляд, выбор очевиден. Сегодня здесь живет ваш студент, завтра вы получаете доход от сдачи в аренду, — утверждает директор ООО СЗ «Мета-Апартаменты» Игорь Мартыненков.

К сервисным относятся комплексы, созданные как полноценный отель категории от 2 до 4 звезд, в котором юниты принадлежат многочисленным частным инвесторам.

По словам Инны Милановской, инвесторы в Новосибирске проявляют интерес к апартаментам и рассматривают эту недвижимость в основном для дальнейшей сдачи в аренду. Комплексы апартаментов являются оптимальным вариантом для устойчивого пассивного дохода с привлекательным сроком окупаемости капитала.

— Новосибирск не настолько продвинут в этом плане, как Москва или Санкт-Петербург, поэтому у нас интерес к апартаментам только начинает развиваться. Но, несомненно, за этим видом недвижимости — большое будущее. В среднем чистый доход инвесторов, то есть за вычетом всех расходов, составляет около 30 тысяч рублей в месяц. Все зависит от квадратуры апартаментов и локации. В некоторых комплексах доходность может быть выше, — говорит эксперт агентства недвижимости.

Игорь Мартыненков добавляет, что на сегодня большинство инвесторов заинтересованы в получении дохода, сотрудничая с сервисной компанией, которая является гостиничным оператором.

— Несколько лет назад мы увидели спрос именно на сотрудничество с гостиничным оператором. Инвесторы не хотят думать о том, где найти жителей, кто будет делать ремонт, и заниматься прочими вопросами, связанными с арендным бизнесом. Мы же предложили им рабочую модель, которая позволяет получать доход, даже если апартамент в какой-то из дней не сдается, — уточнил он.

Однако гендиректор ГК «Поляков» Илья Поляков усомнился в высоком спросе на апартаменты в Новосибирске:

— Сейчас в Новосибирске в разной стадии готовности есть несколько интересных проектов, и, судя по обилию их рекламы, в длинные очереди покупатели не выстраиваются.

Еще более категоричен Александр Бойко.

— При покупке апартаментов вам покажут красивые картинки, показатели доходности, которые на самом деле возможно обеспечить, если полностью изменить законодательство — узаконить апартаменты, права собственников этого вида недвижимости и многое другое. Пока юридически этот вопрос не проработан, это «подстава» как для инвестора, который заходит в качестве строителя, так и для покупателя самого юнита.  Одно понятно, что реальность сегодня будет диаметрально расходиться с ожиданиями, — резюмировал эксперт.

 

Ранее  редакция рассказывала о том, почему застройщики Новосибирска все чаще выходят на рынок с проектами апарт-отелей и домов с апартаментами.