Отрасль просит новую отсрочку на финансовое взросление

Лидеры новосибирской строительной отрасли планируют попросить у Москвы более плавного перехода на проектное финансирование, чтобы не «выплеснуть» с рынка своих малых, но ответственных коллег. В этой идее, оглашенной на очередном заседании Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС), нет никакой сентиментальности или филантропии: гиганты, формирующие топ-лист рынка, заинтересованы в его категориальном разнообразии и совсем не желают, чтобы отрасль превратилась в этакое тесное «пастбище мастодонтов». Тем более что малые строительные компании — подспорье в выполнении национального проекта «Жилье», от результативности которого зависит благоволение центра к строительной отрасли региона. В рамках реализации проекта «Жилье» к концу 2024 года нужно обеспечить ввод жилья не менее 2 млн 620 тысяч кв. м в год.

Между тем этот строительный бум, инициированный «сверху»,  подтормаживает ровно наполовину.

— Сейчас у нас ввод — 50% плановых (по нацпроекту) показателей, минстрой этим очень обеспокоен, — отмечает заместитель министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков. — У нашей области 11 место в стране и 1 в СФО по вводам, но это не повод успокаиваться.

Причудливость ситуации придает то обстоятельство, что строительной отрасли нужно и выдать центру мощный статистический рывок сдач и вводов, и перейти на прогрессивный метод финансирования — проектный. Как подчеркивается на всех уровнях риторики, прогрессивность метода — в его прозрачности и управляемости, но на первом (внедренческом) этапе он может не столько стимулировать строительную отрасль региона, сколько сбить ее с ног. Бодрящий толчок — да, это тонусный импульс. Но он еще при этом и удар. Потому строительное сообщество Новосибирской области намекает столице: чтобы ответить квадратными метрами на запрос нацпрограммы, проектное финансирование в регионе нужно осваивать порционно. При этом, стремясь продлить действие старых правил финансирования, лидеры отрасли всячески избегают протекционистской стилистики — стимулируют товарищей по сообществу на более модернистское мышление, на отказ от иллюзий.

— Нам важно сохранить за небольшими, но крепкими строительными организациями возможность работать в старом режиме, до эскроу-счетов, —  убежден заместитель мэра Новосибирска, начальник департамента мэрии по строительству и архитектуре Алексей Кондратьев. — Мы исходим из понимания, что ни строительные организации, ни банковское сообщество в Новосибирской области не готовы пока к работе в новых условиях. Наглядное подтверждение этому — количество договоров на проектное финансирование.

По данным, озвученным Алексеем Колмаковым, в сфере контроля областного минстроя сейчас находятся 529 объектов долевого строительства. 64 их них — проблемные, но 465 строятся в нормальном темпе. Проектное финансирование имеют лишь 14 объектов (3%) — это те, кто начал работать в таких рамках до 1 июля.

— Для завершения строительства домов по старой схеме минстрой выдал 163 заключения о соответствии 346 объектов для 94 застройщиков, — поясняет Алексей Колмаков. — Это 75% от строящихся жилых домов. До 1 октября в минстрой подали еще 25 заявлений относительно 32 объектов строительства о возможности работать в старом законодательстве.

Напомним, 1 октября было очередной точкой отсечения/отсрочкой, которую центр предоставлял отрасли для того, чтобы определиться: кто готов работать по новым правилам, а кто сможет достроить объекты по старым. К этому времени игроки, желающие остаться на рынке, должны были довести параметры своих объектов до прописанных в законе требований: 30% готовности (15%, если в рамках реализации проекта строятся социально-значимые объекты; 6%, если, например, застройщик достраивает проблемный объект), а также 10% квартир, проданных по ДДУ.

Разумеется, малая статистика уже действующего проектного финансирования — это еще и издержка специфичной банковской герметичности. Банки очень неохотно делятся информацией о пакетах от застройщиков, поданных им на рассмотрение. Достаточно информативен только Сбербанк: он одобрил 23 кредитных договора застройщиков, предусматривающих проектное финансирование. Еще 3 находятся на рассмотрении.

Словом, ситуация поддается обзору и оценке практически только на уровне одного банковского бренда. По остальным же банкам ситуация напоминает старинную притчу про тактильный обзор слона. Информационная «застенчивость» банкиров не позволяет строителям сформировать механизмы точной отраслевой саморефлексии.

— Из оставшихся проектов о 10% мы вообще ничего не знаем, как они будут развиваться далее, — сетует Алексей Колмаков. — Часть застройщиков планирует завершить проект за собственные средства или переуступить свои строительные площадки иным лицам. Но каков точный расклад — опять же непонятно из-за непрозрачности процесса.

К тому же, переуступку проблемных площадок эксперты РДКС считают действенным способом сохранить тонус отрасли, ее биоритм.

«Никто не спорит — реформа отрасли назрела»

— Совместно с минстроем области 6 объектов мы сейчас держим на контроле, — говорит Алексей Кондратьев. — 109 домов не вступили в стадию строительства. Это компании, которые вполне надежно и спокойно чувствуют себя на рынке, просто они трезво оценивают объемы реализации своей продукции на ближайшие годы и условия, на которых банки будут предоставлять эскроу-счета и проектное финансирование. Это объективная ситуация — уменьшение объема ввода жилья на ближайшие годы, и это касается, наверное, не только Новосибирска, а всех субъектов федерации. Субъекты, к слову, уже с июля должны были вести консультации, понимая, что такой объем ввода, что установлен федеральным центром, невозможен по совершенно объективным причинам. Потому что появился новый регулятор. Регулятор — кредитно-финансовая структура. И это очень сдерживает аппетиты строителей, поскольку мы теперь находимся в прямой зависимости от объема продаж на перспективу.  Что ж до среднесрочных планов, то из 109 строящихся объектов примерно 50-55 изучаются организациями, входящими в РДКС. На перспективу — покупка этих площадок.

Как подчеркнул Алексей Кондратьев, владельцы проблемных площадок будут вынуждены их или перепродавать, или (если мысль о перепродаже невыносима и неприемлема) менять свое мировосприятие. Менять радикально. Можно сказать, «прежний владелец» — это целый типаж, архетип. У них отчасти сохраняется «художническое», подчеркнуто неаналитическое восприятие собственного дела.

— Это по большей части предприятия, которые не готовы работать с организациями, реально оценивающими рынок — с риэлтерскими, с экспертными, с теми, кто оперирует цифрами, жесткими реалиями рыночного контекста, — описывает типаж Алексей Кондратьев. — Эти компании пребывают в иллюзиях, предъявляют претензии банкам, потому что банки почему-то их замечательные проекты не планируют к финансированию.

Проекты, не вписавшиеся в новый тип финансирования при подаче из первых рук, — это, как подчеркивают эксперты, вовсе не пропащее дело. Просто подавали не так. И надо «переподать».

— Мы уже несколько десятков таких предложений посмотрели, озвучивали предложения по коррекции проектов, по адаптации под требования финансовой системы, — резюмирует Алексей Кондратьев. — Конечно, самый радикально—эффективный выход — предлагать эти объекты тем участникам, которые уже в рынок интегрировались по-новому — они как раз тут — в нашем клубе — и собраны. Но учиться контакту с банками нашим строителям все равно придется. Да, мы постараемся сделать переход на проектное финансирование более мягким. Но это не значит, что ментальность менять не придется. Придется. И отсрочка минимальна. Нужно, чтоб в банках появлялись специалисты, понимающие в строительстве, а в строительной отрасли — люди, умеющие говорить на одном языке с финансистами.

Фото автора