Продавцам торговой недвижимости сегодня «выкручивают руки»

Торговля в депрессии

Для торговой недвижимости 2022 год был, мягко говоря, не очень удачным. В том числе «благодаря» уходу иностранных брендов. О выходе из России сообщили 130 брендов, которые ранее работали в ТЦ. Из них 35% окончательно, 28% провели реструктуризацию. Например, «Вкусно — и точка», «Ростикс». Об этом на встрече с участниками рынка торговой недвижимости Новосибирска сообщил региональный представитель Российского совета торговых центров (РСТЦ) в Сибири и Новосибирске, основатель ООО «Отелит» Евгений Бурденюк. По его наблюдению, посещаемость торговых центров в прошлом году упала на 15%, примерно в таком же диапазоне снизилась арендная ставка и доходы торговых центров.

— По себе ощущаем, что невозвратный дисконт арендатора по итогам 2022 года составил 10%. И эту цифру я слышал от многих экспертов, — отметил он.

В целом, по словам Бурденюка, при реальной инфляции в 25% немногим удалось поднять ставки в своих ТЦ даже на 10%, но и это были локальные истории.

— Думаю, что рынок недвижимости сейчас все время будет падать. Как бы мы на него не смотрели. Предпосылок для его роста сейчас нет, — уверен Бурденюк.

По данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, средняя арендная ставка по торговым объектам в 2022 году в Новосибирске составила около 1 тысячи рублей за «квадрат», что на 8% выше, чем годом ранее

— Но если посмотреть на уровень арендных ставок в рестроспективе, то можно отметить: они ниже, чем до кризиса 2008 и 2014 годов. Если при этом мы учтем уровень инфляции, то можно сделать вывод: цены на аренду в регионе сильно упали, — констатировала она. — На снижение ставок также повлияло развитие онлайн-торговли и пандемия.

Новосибирский брокер, учредитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров отметил, что в 2022 году условия на рынке диктовали покупатели и арендаторы.

— Сегодня нередки ситуации, когда покупатели жестко демпингуют и грубят по цене, выбивая огромные дисконты в 30-50%. Нередки случаи, когда после согласия собственников на такие условия по сделке покупатель вновь начинает сбивать цену до неприличного уровня, а потом исчезает, — подчеркивает он.

Елена Ермолаева отмечает, что средняя цена продажи торговых объектов в декабре 2022 года была на уровне 87 тысяч рублей за «квадрат», что на 15% выше, чем годом ранее. При этом она констатирует, что ожидания продавцов были намного выше рынка.

— Мы видим очень большой спред между предложением и ценой реальной покупки. Дисконт может составлять 10-20%, а когда у собственника какие-то сложности — доходить до 40-50%, — поясняет она.

Смена предпочтений

Ситуация на рынке сказалась на инвестиционном интересе к объектам торговой недвижимости. Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 году в России, оказалась минимальна за последние 5 лет: 198 тысяч кв. м.

— Цена строительства за последние годы выросла до 50 тысяч за «квадрат» в Москве и до 70 тысяч в регионах при реализации. За такие деньги строить сейчас нецелесообразно, так как каждый второй ТЦ готов продаться, и цена за «квадрат» составляет 25-30 тысяч рублей, — говорит Бурденюк. — Исключение — ТЦ, которые строятся в новых жилмассивах, где они необходимы для обеспечения потребностей жителей.

Александр Назаров отмечает, что за последний год из Новосибирска ушли много активных инвесторов, которые вкладывались в коммерческую недвижимость, что привело к падению спроса. С другой стороны, новые современные ТЦ в регионе уже не строились около 10 лет, как и бизнес-центры класса А.

— Депрессивная ситуация влияет на рынок недвижимости Новосибирска: он никуда не рушится. Мы спокойнее реагируем на те процессы, которые сейчас происходят в сегменте коммерческой недвижимости в России, — уверен Назаров.

К особенностям 2022 года он отнес тренд на уменьшение востребованных инвесторами площадей. Интерес покупателей и арендаторов перетек к объектам в 30-70 кв. м, максимум — до 120-150 кв. м.

— Это стоит учитывать застройщикам. Если вы хотите, чтобы вашу коммерческую недвижимость покупали — ориентируйтесь на спрос либо сразу закладывайте в большие площадки возможность деления. Кроме того, инвесторам сегодня практически неинтересны объекты без арендаторов, — добавляет брокер.

Еще одни тренд — смещение спроса к новым объектам, в том числе в стройке. Причем нередки ситуации, когда цена продажи и ставки аренды на коммерческую недвижимость в спальных помещениях выше, чем на центральных магистралях и крупных развязках.

— Это объяснимо. В центральных районах недвижимость устаревает и уже не подходит под формат успешного бизнеса, метро не строится. Что касается новых объектов, то застройщики часто не ориентируются на потребности бизнеса, руководствуясь своим видением ситуации, а потом инвесторы не понимают, что делать с этими объектами: не могут привлечь арендаторов и продать, — комментирует Александр Назаров. — Кроме того, идет трансформация мест привлекательности. Ранее считалось: чем центральнее объект — тем дороже стоит. Сегодня далеко не всегда такие площадки попадают в потребности рынка. Есть помещения, которые ранее считались первоклассными и уходили как горячие пирожки, а сейчас никому не нужны — и ставки аренды по ним упали в 2-3 раза. Это связано с выделенными полосами, ликвидацией парковочных карманов на центральных улицах и т.д.

Что касается арендаторов, то, по словам Назарова, практически перестали искать помещения банки, замерли бутики, а вот рынок общепита в регионе начал расти, и это приводит на него новых игроков, в том числе из Москвы. Кроме того, по его наблюдению, на рынок выходит много новых инвесторов и арендаторов, которым нужны помещения под ателье, мелкие производства, школы по IT-обучению и т.д.

Куда бежать?

Ключевым трендом 2022 года в торговой недвижимости стала реновация. ТЦ разрабатывают новые истории работы на рынке после потери ведущих арендаторов. В Москве торговые центры переводят под складские мощности: частично или полностью.

Фактором неопределенности являются кинотеатры, которые до сих пор находятся в подвешенном состоянии. В прежние годы они приносили ТЦ хороший трафик.

— Недавно я был на встрече участников Ассоциации кинотеатров России, и ее руководитель не исключил, что будут банкротства игроков. На сегодняшний день реальная потребность в кинотеатрах по стране составляет около 600, а их около 3600, — комментирует Евгений Бурденюк. — Сейчас все изучают историю с «Аватаром». Если она будет набирать обороты, то это станет спасением для отечественного бизнеса. Эксперты отмечают, с точки зрения эффективности любые попытки переделки кинотеатров хуже, чем попытка их реанимировать. Если решение найдется, то это будет выгодно всем: отрасли, ТЦ и потребителям.

Место съехавших из ТЦ кинотеатров, по его прогнозу, будут занимать компании сервиса, общественного питания и развлечений. Для арендодателей это не очень выгодная история, так как такие партнеры платят меньше, чем ритейл, и обеспечивают меньшую посещаемость, но тренд трансформации ТЦ в эту сторону очевиден.

— Лично у меня есть ощущение, что ТЦ достигли дна в своем падении, и на рынке начинается новый виток развития. Есть уверенность, что большая часть ТЦ не закроется и будет развиваться в текущих реалиях, — прогнозирует Бурденюк.

При этом он отметил, что изменились маркетинговые стратегии работы ТЦ с покупателями. В частности, опыт казанских предпринимателей показывает, что такой инструмент, как праздники, в ТЦ работает только локально, но не дает долгосрочного эффекта. В итоге собственники ТЦ отказались от этого инструмента, сэкономили деньги и не ощутили, что что-то потеряли.

К трендам рынка коммерческой недвижимости в 2023 году Бурденюк отнес смещение в сторону удешевления, рост количества вакантных торговых площадей и обеспечение защищенного шопинга

— Речь идет о взаимодействии собственника ТЦ с ритейлером по проведению совместных акций, улучшайзингов, чтобы торговля чувствовала себя лучше, — поясняет он.

Трендом 2023 года эксперты также назвали курс на автоматизацию управления недвижимостью.

— Здесь мы наблюдаем два противоположных тренда. С одной стороны, автоматизация попадает под статью расходов, которые режут в первую очередь при сжимающейся экономике бизнеса. С другой — на рынке появляется все больше интересных предложений для интеллектуальной автоматизации и глобальной трансформации бизнеса: программные роботы, искусственный интеллект и т.д., — поясняет Евгений Бурденюк. — С рынка уходят иностранные компании, которые продвигали такие сервисы, но их начинают «зашивать» в бизнес ТЦ при продаже активов. Так что, думаю, тренд будет развиваться. К примеру, мы обсуждаем с одной компанией такую коллаборацию.

Один из участников встречи отметил, что недавно «Сбер» продавал лот с вшитой автоматизацией типа системы «умного дома» и контроля за качеством, которая была разработана компанией из инфраструктуры банка.

Александр Назаров считает, что в 2023 году на рынок коммерческой недвижимости выйдут больше игроков с небольшими бюджетами. Ранее они инвестировали в квартиры, а сейчас начнут покупать небольшие объекты коммерческой недвижимости, что приведет к росту цен в этом сегменте. Также, по его оценкам, объектами недвижимости будут интересоваться федеральные игроки из сферы общепита.

По словам Елены Ермолаевой, ситуация на сегменте торговой недвижимости в перспективе может ухудшиться в связи с падением платежеспособного спроса, который будет уходить в сегмент дискаунтеров.

— Сейчас по факту ничего не мешает профессиональным покупателям «выкручивать руки» продавцам торговой недвижимости. И продавцы, и покупатели понимают, что завтра может быть хуже и ты не сможешь продать даже по той цене, которую тебе предлагают сегодня, — говорит она. — При этом мы отмечаем, что цена аренды реагирует на происходящие в экономике изменения быстрее, чем цена продажи.

Евгений Бурденюк также считает, что доходность арендаторов и собственников торговой недвижимости падает, и этот тренд сохранится в 2023 году. Тем не менее на 2023 год, по его данным, пока запланировано открытие 274 тысяч кв. м — по 137 тысяч «квадратов» в Москве и регионах.

— На мой взгляд, ключевую роль в проектах недвижимости в 2023 году будет играть концепция. Если она будет отличаться от рынка, то станет востребована, а инвестор получит необходимую прибыль, — комментирует Александр Назаров.

В качестве альтернативы

Участники рынка недвижимости крупными мазками прошлись и по ситуации на других сегментах рынка коммерческой недвижимости Новосибирска. В профите по итогам 2022 года, по мнению Евгения Бурденюка, оказался складской сегмент, и в 2023 году он будет развиваться.

— После массового ухода иностранных компаний весной 2022 года доля вакантных складских площадей в РФ постепенно снижалась и к концу года дошла до 2,6%. Сейчас доступны к аренде около 460 тысяч кв. м, а спрос составляет около 1 млн кв. м по стране, — говорит он. — По нашим наблюдениям, на рынке дефицит одноэтажных зданий с землей, у которых были бы готовы все коммуникации, был запас электрических мощностей, а также удобные подъездные пути.

Эксперт рынка недвижимости Рустам Сатышев также отметил, что вакансия по складам сейчас снизилась до минимальных значений. По его оценке, на рынке начинается строительство новых объектов, так как этого требует спрос. К росту этот сегмент толкают заказчики, которым требуются склады площадью 20-50 тысяч кв. м. Базовая ставка по складам сегодня составляет 500 рублей за «квадрат» без НДС плюс около 120 рублей за OPEX (операционные расходы).

— Но на таких больших проектах сейчас работают только под конкретного арендатора с жесткими сроками ввода и санкциями за выход из проекта. Это сделки на уровне крупнейших фондов и ритейлеров, — поясняет Сатышев. — Еще один тренд на данном сегменте: активно раскачивается Омск, где начитает строится складская недвижимость. Это обусловлено переориентацией товарных потоков в Азию.

В лидерах спроса в 2023 году участники рынка назвали производственную недвижимость. По словам Евгения Бурденюка, взрывной рост на такие объекты наблюдается с весны 2022 года.

Также большим интересом пользуются объекты, подходящие для развития загородного и регионального туризма.

— Сейчас снять отель на маршрутах внутреннего туризма стало достаточно сложно. Поэтому истории легко возводимых зданий, глэмпингов набирают обороты. Причем речь идет не только о курортных зонах, но и местах отдыха выходного дня, то есть локациях, расположенных вблизи городов, — поясняет Бурденюк.

Александр Назаров прогнозирует спрос на качественные офисы и офисы большой площади, а также рост интереса к лофт-пространствам и помещениям с ремонтом.

— Сегодня появляются запросы на большие офисные площади с ремонтом, и людям они нужны быстро, чтобы зайти и начать работу. В городе таких площадей нет, — поясняет он. — Что касается лофт-пространств, то, на мой взгляд, их популярность будет расти, так как рынок этого хочет: такие необычные объекты сдаются быстрее и дороже, кроме того работается в них лучше.

Также эксперт прогнозирует, что застройщики будут более щепетильно относиться к коммерческим площадям на первых этажах своих новых объектов и прописывать в договорах характеристики арендаторов, чтобы избежать неприятных сюрпризов, либо сами начнут активнее заниматься управлением такой недвижимости.

 

Ранее редакция рассказывала о том, что для «Южного ПЛП» резидентов поищут в районах области.